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近來,全國掀起了一股造『MALL』運動。
最具代表性的是打出『世界最大SHOPPINGMALL』(大型購物中心)口號的北京金源時代購物中心,位於北京西四環內。這個計劃於2004年開業的SHOP?PINGMALL,規劃總面積為68萬平方米,投資38億元。
與之遙相呼應的是廣東東莞的華南MALL,在潛伏、籌劃一年半之後,上個月在其根據地東莞萬江,盛大開盤。華南MALL項目總投資約為人民幣25億元,佔地面積43萬平方米,總建築面積約為80萬平方米,商業面積約為40萬平方米。華南MALL項目的商業部分預期在2004年9月全部建成並開始營業。
與此同時,上海、青島等地都在向大MALL衝擊。據稱,這些最大的商業項目都將在一兩年內上馬。
如此眾多的超大型購物中心短期內競相上馬,成本如何回收,風險何在?8月1日,由《中國經營報》攜手中國連鎖經營協會主辦的首屆中國商業地產開發論壇』上,與會專家不約而同地聚焦當今商業地產開發最熱門的『SHOPPINGMALL』,就其現狀做出了中肯的評價,並提出了切實的解決方案。
前景並不明朗
SHOPPINGMALL最早發源於美國,事實上,這種形式在國外已經經歷了一個衰落的時期。90年代中後期,英國整個商業網點的開發只有48%集中在市區,其中有一部分是用於建設SHOPPINGMALL的,所以大量實際上在郊區發展,發展得並不很好。後來由於公共交通設施的改善,以及其他一些因素,又有所回昇,但是總體來講它是一種下降的趨勢。中國連鎖經營協會秘書長裴亮認為,SHOPPINGMALL在中國的發展也會經歷這樣一個階段。
購買力有多大是SHOPPINGMALL建設的一個關鍵。一個MALL能支橕多大的消費力?北京可能有一千億消費力,一個MALL則須有幾百億、幾千億的銷量纔能支持,因此專家提醒,MALL在國內的發展要非常小心。『統計數據顯示,中國人的人均產值是1000美元,美國是3萬美元,香港是2.4萬美元,由此帶來的消費力是很不一樣的。因此,在MALL的發展過程中要很注意市場的調查,除了有遠見之外,還要有很實際的基礎』,凱達柏濤北京辦事處首席代表劉克峰說。
事實上,北京有一個在建的MALL項目,兩三年前開始運作,曾一度擱淺。據了解,曾有兩個美國專門做SHOPPINGMALL發展的公司,先後到北京考察,他們對項目本身的認可程度不錯,卻不太認可開發商的背景和理念———在一個有限的資金條件之下、依然有一個過高的股權期望值。
謹慎樂觀
相比之下,東方賽叡投資顧問有限公司的總經理陳建明的看法比較樂觀,他認為,SHOPPINGMALL的發展是一個謹慎樂觀的市場方向,他同時強調,在具體操作中,要因人、因時、因地制宜。
SHOPPINGMALL在國內的開發普遍處於一個探索階段,但並不是所有的城市、任何背景的開發商都適合,或者說具備了做MALL的條件。陳建明認為,商業房地產項目開發的基礎條件,是這個項目所面對核心商圈的消費總量,因為它體現了核心商務圈的人口基數,也體現了核心商圈的能力,也包括了GDP的水准。因此,在做項目判斷的時候,對項目周邊核心商圈消費總量的判斷,將有助於對項目做出比較正確的結論。另外,如果開發商自身的資金實力尚不足以解決一個MALL的項目土地款的問題,就大大增加了開發風險。
值得關注的一點是,開發商的競爭優勢是不是足以保證這個項目開發的順利完成,甚至保證其運營期間的成功運營。陳建明指出,商業地產是兩級客戶群體,一級是消費群體,一級是開發商,這兩級客戶需求的個性化要求都很高,這是基於市場競爭加劇的結果。
投資攻略
對於已經上馬的SHOPPINGMALL項目,一個非常重要的環節就是依據市場調查對項目的定位、商業類別、市場策略,以及項目規模進行判斷。定位是指要清楚這個項目的目標消費群體、明確未來客戶群體,包括他們的消費需求,這將影響到開發過程中各種項目的組合,甚至影響到規劃設計。
在投資方面,並不是越大越好。實際上,當經濟規模到達某一點之後,其收益能力反而會降低,則可能讓你的項目處於競爭劣勢。中國這個市場MALL本身處於發展的初期,無論是城市中心、還是郊區MALL的發展,一定會有一個市場培育的過程,這意味著,至少存在一個三到五年的合理的虧損期。那麼,發展商的資金是否能夠挺得過這個過程,對其投資判斷至關重要。
至於商鋪出售方面,很多國外機構及專家認為,MALL的發展應該采取整體出租經營的方式。從目前情況看,國內不少MALL的項目,都采取了將主力店的位置留下來做出租,其他的商鋪做出售的方式。尤其在目前金融政策的環境之下,這種趨勢可能並不太容易改變,需要改變的是開發商怎麼解決的問題。
關於SHOPPINGMALL項目的設計,不能只體現設計師的建築美學概念,而且要體現市場的認可程度、投資還有收益要求。另外,發展商團隊必須站在專業角度整合設計師的建築美學概念和零售商的市場需求,單從體現一方面的理念都將給開發商帶來投資損失。發展商團隊的整合能力至關重要,在目前的環境下很有可能是市場供應機構給開發商提供一個方案,開發商基本上不用考慮就接受了。
SHOPPINGMALL項目工程的建設需要最大限度地體現商業的競爭力,商業競爭力的本質就是成本的競爭力,陳建明認為,開發商在操作當中需要關注四項內容。第一是成本原則,第二是商業功能原則,第三是智能化標准原則,第四是物流、客戶流、資金流的效率原則。本報綜合報道
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中國部分在建、待建摩爾排行榜
青島:MALLOFCHINA,100萬平方米左右,總投資8至14億美元,佔地1000畝,建築面積近100萬平方米。預計2006年2月全面對外營業。
溫州:加拿大555集團(TripleFive)投資8到10億美元,佔地3000至5000畝,號稱要建世界頂級摩爾購物中心,100萬平方米左右。
高雄:統一集團摩爾項目—DREAMMALL夢公園,超過80萬平方米。
北京:春天MALL,65萬平方米,佔地2000畝,建築面積達65萬平方米,總投資要超過10億美元。
東莞:華南摩爾,總投資30億元,摩爾商業面積近40萬平方米。
北京:金源購物中心,規劃總面積為68萬平方米,投資38億元。
成都:熊貓萬國商城,47萬平方米。
上海:浦東『好又多集團』摩爾項目,佔地1000畝。
西安:城市廣場摩爾,40萬平方米。總投資2.5億美元,一期工程1.5億美元,佔地530畝。
武漢:武漢中商集團—團結商貿城購物中心,40萬平方米,佔地80畝。
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