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防止過熱,穩步增長
房地產是宏觀經濟的一個重要的組成部分,跟整個宏觀經濟相關。盡管有了非典,今年中國經濟的主要問題不是增長率不夠,而是開始防止過熱的問題。防止過熱就是要在苗頭剛剛出現的時候就要采取微調的政策,目的是為了防止下猛藥,防止經濟總體出現過大的波動。
房地產將是今後中國幾十年的支柱產業,如果能避免香港地區或者日本等在過去幾十年所經歷的持續泡沫所導致的金融危機和衰退,如果能夠防止房地產泡沫和財產泡沫,中國今後三四十年的經濟增長就成功了一半。房地產市場需求非常大,在價格體系方面,中國房地產有幾十年的價格增長的空間,最理想的狀態應該是在價格方面可以夠30年的小幅增長,而不是衝高再回落。
我認為,這幾年房地產增長基本正常,不屬於過熱增長,而且房地產為總體經濟增長做出了特殊的貢獻。在中國經濟普遍投資比較低迷,總需求不足的情況下,房地產的需求和房地產的投資支橕了中國很大一塊增長,而且抓住通貨緊縮時期,房地產在經濟結構中的比重大大提高了,優化了中國的產業結構;另外一方面,每個家庭每個社會對房地產的需求也是增長的,而且這種增長是持續的。但如果目前30%左右的投資增長速度進一步加快的話,相伴隨的就是有些地區、有些市場部分、有些房子出現積壓、壞帳,人們開始感覺資金不足,這裡面就有了過熱的苗頭和趨勢,也值得警惕。比如說,如果在這次的『121號文件』出臺之前,貸款量按照原來的速度增長,按揭和房地產商的貸款比例也基本上沒變,建築隊墊款施工這些情況沒變,假如這些資金情況都沒變,前兩年房地產商沒有感覺資金不足,現在突然感覺不足了,這就說明資金鏈開始出現問題,說明周轉面開始放大。如果這種現象在業界相當普遍,那麼這個產業是否開始出現過熱苗頭的問題,是值得思考的。
直面問題,抓住機遇
中國房地產業有其特殊性的問題,要認真看待中國特殊的、高度緊張的人地關系。土地永遠是稀缺資源,中國可居住的土地更是稀缺資源,最大的衝突首先是吃飯和居住的衝突,即使全球化了,中國恐怕還得考慮糧食安全問題。其次,公共用地和可開發用地之間的問題。中國的人口眾多,本身需要很多公共用地,包括道路、市政設施,相對而言,可供居住的土地就少了,因此從政府方面來說要考慮公共設施和住房供給的關系。再次,高檔住宅和低檔住宅的問題。如果佔地面積很大、容積率很低的房子多了,可用於建設低成本住房的面積就會減少,土地價格就會上來了。
同時,中國房地產面臨內部的調整和改革,現在有這麼多家規模很小的房地產企業,在行業起步階段是正常的,但下一階段一定要進行整合。這種整合不是要通過破產倒閉這種方式來實現,而應該通過兼並、聯合、整合的方式提高集中度,提高資源效率,來實現產業的內部結構調整。
此外,隨著『121號文件』的發布,金融市場和融資渠道出現了一些變化。入世以後,盡管可以有很多市場准入限制,但很多外資金融機構也能夠充當企業融資渠道了。如果從中國國內的銀行來看,『121號文件』是為了防范風險而縮緊銀根的話,恰恰為外資銀行擴大在中國業務提供了新的空間、新的機遇,也促使中國企業拓展自身的融資能力,去尋求新的融資渠道。這在一定意義上是好事,金融市場也是應該有多元化競爭的渠道,多一些新的,特別是一些治理結構、風險控制跟我們不一樣的外資銀行、私人銀行加入進來,對整個市場發展和控制風險都有好處,讓他們按照市場商業的原則跟我們企業打交道,選擇項目,選擇它的投資。多元化的金融市場對行業發展都有好處,至少提供了不同的方式方法,把國際的做法或者自身獨到的做法帶進來,可以互相參照。
因此,房地產企業應充分利用這個機會,利用加入世貿組織,利用金融市場多元化的機會,拓展自己的融資渠道,也進一步通過這種多元化的市場來防范自己的風險,借助這些多元化的機構防范自己的金融風險,這是在我們這個階段裡新的機遇、新的條件。
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