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當前由於市場不規范,沒有辦齊證件就在京城悄悄『開盤』或進行所謂『內部認購』的新樓盤比比皆是,開發商坦言:『我們是沒有預售許可證,但辦下來是早晚的事,大家都沒證,所以是「內部認購」嘛!』如此一來,開發商是可以提前收錢了,但交了『認購金』的買房人可就利益不保了,有的項目遲遲辦不齊證件,當你不堪折磨准備退房時,銷售人員一抖『認購書』,你違約!想退錢,沒門!可是,查閱了相關法規並諮詢了法律界專業人士後,我們發現,無證售房於法不合,訂金當然可退!
購房親身經歷
經歷千辛萬苦終於退訂成功的王先生:
今年4月底,受一個項目小戶型、好位置的廣告誘惑,在外企上班的王先生頭腦一熱,就在該項目開盤時立即認購了一套房屋。用王先生自己的話來講,當時根本沒有仔細考慮,只是覺得那房子的位置特別棒,單價雖然不菲,但戶型比較小,以自己的收入還月供輕輕松松,因此做決定的時候沒有絲毫猶豫。『開盤那天,看到大家跟買便宜菜似的瘋狂搶訂,我還為自己能順利地交了錢而感到竊喜呢!誰知道,冷靜下來纔發現,這個項目的問題太多了……』王先生說。
據王先生介紹,他4月30日向房地產公司交了一萬元訂金認購一套房屋,並簽訂了一份《認購協議》,協議中約定王先生應於5月15日前簽訂正式的《內部認購書》,並寫有如下條款:1.認購方須於簽訂認購書時,立即交付認購書規定的訂金;2.認購方應按照規定的時間和數額支付到賣方指定的賬戶;3.認購方如果逾期不到賣方指定地點簽訂正式認購契約或不按時交付20%的樓款則認為是毀約,賣方有權扣除訂金,並有權將上述房屋另行銷售,而無須再通知認購方;4.在簽訂本認購書後,且在簽訂正式認購契約之前,認購方若將已認購的物業轉名或更名,則必須事先征得賣方書面同意;5.在簽訂認購書後,如果賣方無故不能簽訂正式認購契約,賣方需退還所收訂金數額,同時,本認購書無效。
當時,該房屋並沒有取得預售許可證,開發商信誓旦旦地承諾,兩個月內辦完相關證件絕對沒問題。可是,一直拖到了7月,開發商還是無法提供預售許可證,王先生十分不滿,而且通過兩個多月的冷靜思考,他覺得這套房子並不適合自己,於是他不想續簽約定了。
到了要付訂金的時候,王先生算是徹底體驗到了銷售人員的翻臉不認人,他們表示根據《認購協議》的條款,王先生違約,訂金不能退還。王先生提出《商品房銷售管理辦法》中明確規定,對於開發商收取的訂金,如果購房者要求退房的話,訂金應予以返還;可開發商卻聲稱,這是在雙方簽訂了正式的《商品房買賣合同》時纔適用。
建議查閱法規
1.《商品房銷售管理辦法》;2.《城市商品房預售管理辦法》;3.最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》。
律師說法
北京信傑律師事務所王仕平律師:開發商的說法和做法很明顯不符合法律規定,開發商在沒有預售許可證的情況下,收取訂購金、預訂金等行為由於根本不符合預售條件,所以,簽署的協議可以認定無效。既然協議無效,那關於訂金的條款當然也無效,購房人有要求,開發商必須退款。《商品房銷售管理辦法》從商品房銷售的主體資格認定、銷售條件、簽訂合同直至驗收、交房全程都有約束作用。
購房人在掌握了相關法律依據後,可以理直氣壯地要求開發商退還訂金,如果開發商拒絕,購房人可通過訴訟解決,由於證據確鑿,法院通常會判購房人勝訴。
需要特別注意的是,上述結論的前提是開發商證件不齊、不具備銷售條件,如果開發商擁有預售或是銷售資格,那交付訂金後毀約,就得參照雙方約定或相關法規解決了。另外,一場訴訟最短也要3個月纔能出結果,打官司又很傷神費力。所以,在此特別提醒廣大購房者簽訂認購協議時一定要謹慎。
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