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在稅收形式上,我國的房產稅有兩張面孔:一是財產稅性質;一是所得稅性質。財產稅性質的房產稅,根據財產多少上稅,財產的計算,要麼按照房產數量,要麼依據房產價值;而所得稅性質,主要針對租賃出去的房產而言,按獲得租金的多寡征稅。在我國,房產稅並不是什麼新鮮事物,相反,它是個恢復性稅種。
新中國成立僅2年,房產稅就呱呱落地,接著它又與地產稅合並,統稱房地產稅。22年後的1973年,在稅制改革中,房地產稅一分為二,一部分並入工商稅;另一部分,稱為城市房地產稅,只適用於個人、外商投資企業和房地產管理部門。直到1984年,第二步利改稅時,纔恢復了房產稅,但暫緩征收。它在全國范圍內鋪開,正式開征,已經是1986年的事了。從那一年開始,房產稅和城市房地產稅正式分家,各司其職。房產稅專司『內政』,針對內資企業和國內人員征稅;而城市房地產稅主外,負責涉外企業和外籍人員的稅收。
房產稅中所指房產,首先是房屋形態的財產。既稱之為房屋,就得有牆、有頂,即可遮風,又能避雨,可以在裡邊學習、工作、生活,比如說學校教室、出租的公寓、寫字樓等。而房屋的附屬物,如煙囪、室外游泳池等,就不計入房屋價值,也不作為納稅的依據。另外,這裡的房產,還有地域限制,城市裡的、縣城裡的、建制鎮裡的,再加上工礦區的房產,纔課征房產稅,至於農村的普通民宅,包括富裕農民蓋起的小洋樓,房產稅是招呼不到的。一般說來,誰擁有房屋的產權,誰就要依法納稅。但考慮到房產使用過程中,會出現諸多情況,稅法也相應做了區分,對納稅義務人作了較詳盡的規定:產權屬於國有的,由經營管理的單位繳納。隨著抵押貸款漸行其道,把房屋作為抵押物,換取資金,日益普及起來。行話把這種情況,叫做產權出典。稅法規定,產權出典期間,不是由產權人納稅,而是由承典方交稅。此外,還有一些特殊情況。比如,甲集團公司總部在北京,但在南京卻有一處房產。南京的房產由乙公司使用或代管,那麼,乙公司就是房產稅的納稅義務人。同理,總部在北京的甲集團公司,把名下坐落在南京的一處房產,抵押給北京的丙公司,而丙公司在南京卻沒有分公司,於是將該房產出租,由南京的丁公司承租。那麼,該房產的納稅義務人,就成了丁公司。稅法還規定,對於房屋產權未確定,或者租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。
有人也許會問,是不是誰擁有房產,或者誰使用房產,誰就得納稅?實際上,並不完全如此。普通的老百姓,自家的房子自家住,並不需要繳納房產稅。但倘若有空閑的房子,租出去一套兩套的,可就得照章上稅,含糊不得。另外,稅法規定,國家機關、人民團體、軍隊自用的房產,國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產,都免繳房產稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產,也享受免稅待遇。以寺廟為例,大雄寶殿,以及出家人住的禪房,無可爭議,屬於自用房產范圍,免繳房產稅。但那些想『搭便車』的照相館、茶社,盡管設在廟內,卻沒資格享受稅收優惠。
在稅收形式上,我國的房產稅有兩張面孔,一是財產稅性質;一是所得稅性質。財產稅性質的房產稅,根據財產多少上稅,財產的計算,要麼按照房產數量,要麼依據房產價值;而所得稅性質,主要針對租賃出去的房產而言,以獲得租金多寡征稅。與此相對應,房產稅的稅率,也是兩類:財產稅性質的,實行從價計稅,稅率采用比例稅率,為1.2%,從價中所指價格不是總價,而是房產餘額,通常情況下,按房產值扣除10-30%計算。另一類,按照所得,或者說,從租計稅,仍采用比例稅率,但稅率卻放大成10倍,達到12%。房產稅開征以來,增長速度高過稅收總額的增長。隨著經濟社會的發展,房產稅的前景,更為政府所看好。這就好比長跑隊發現了一個好苗子,為了幫助他發揮潛力,增強實力,教練會單獨開小灶,幫助他糾正跑步姿勢,正確運用呼吸方法。政府對房產稅這一稅種,也在積極醞釀新的改革方案。從大的方面看,1986年稅制改革時,房產稅和城市房地產稅分灶吃飯,一個對內,一個對外。
現在中國已經加入了WTO,國內國外市場逐步融合,內資外資企業同臺競技,在房產稅方面,就存在一個公平稅負的問題。適時修改完善現行稅制,把房產稅和城市房地產稅合二為一,已是大勢所趨。稅基、稅率方面,現行房產稅也需要改進、完善。從理論上講,房產稅就是要對房產課稅,各類房產的產權所有者,自然要被列入納稅人范圍。但我國房產稅,卻不是如此。前面講過,現行的房產稅計稅依據有兩種,一是財產稅性質的,一是所得稅性質的。而現在世界上很多國家,在此之外還有消費稅性質的。也就是說,只要你購了私房,就要繳稅。這樣一來,房產稅的稅基可就寬泛多了。在我國,各種優惠政策,使稅基范圍大幅縮小,但稅負卻不輕。我們的房產稅,特別是所得稅性質的房產稅,實行的是12%的稅率,顯然有點偏高。應該看到,住房制度改革後,很多公房已成為私人財產;隨著機構改革深入進行,不少單位也已產權在握。倘若秉承低稅率、寬稅基的理念,在稅基方面,不妨在事業單位用房、城市居民自用房上,取消優惠,使房產稅覆蓋面更寬些。稅基擴大了,稅率降一些,就不至影響稅收收入,而且由於低稅廣征,推行起來,受到的阻力也會減少許多。
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