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近日,北京璽萌小區的部分業主打算炒掉現有的物業公司,但他們發現,想炒掉物業公司其實很難。
璽萌小區共分三期入住,入住後他們很快分別組織了維權小組。6月8日,《物業管理條例》出臺,條例中明確業主大會有權選聘解聘物業。他們馬上組織小區居民學習新條例,召開業主維權大會,並與開發商和物業公司談判。他們打算通過法律程序將為該小區服務的物業公司炒掉。
這裡的業主想炒掉物業公司的主要原因是,開發商在這個小區留下了許多『爛尾巴』,業主多次找開發商要求兌現承諾,但有很多問題始終未能解決。而本來應該為業主服務的物業這時也同開發商站在同一個立場上,不替業主說話。本來,新的《物業管理條例》給了業主炒掉物業公司的權利,但采訪發現,具體操作起來並不是那麼容易。
成立業主委員會手續太多
作為業主要想最有效地利用《物業管理條例》維護自己的權益,最重要的是成立業主委員會,但是朝陽園業主委員會主任舒可心認為成立業主委員會並不容易。
首先,成立業主委員會,要由所在街道辦事處牽頭、組織和指導。但是街道辦事處目前從人員的組織上、對物業管理的支持上還沒有做好准備。而且要從街道找個牽頭人也是很困難的。
其次,北京市文件中規定業主委員會的成立需要在街道辦事處、政府的指導下進行,因為各方面原因,業主委員會要獲得指導非常困難,而且政府指導畢竟不是領導,這就會出現一些業主委員會不聽指導,就認為自己的做法正確,從而發生糾紛。
再次,業主之間也存在矛盾,有的互相懷疑,特別是在籌備階段,在由誰來當籌備組成員以及管委會委員的推選上還會出現糾紛。
成立業主委員會非常困難,要經過數道程序,每個程序都有所不同。先要組建一個籌備組,籌備組由街道辦事處、居委會、派出所、開發商、物業管理公司、業主等幾方組成;籌備組成立之後要進行選舉工作,在這個期間要制定選舉方案,制定物業管理委員會章程,成立管委會後到政府備案。這樣,業主委員會纔能以組織的形式開展工作。
這樣一個程序,少則也需要三四個月的時間。據舒可心介紹,單以朝陽園為例,從業主第一次去小區辦諮詢成立管委會到最後獲得備案,用了18個月的時間。經歷了很長時間的醞釀,業主委員會終於成立了,但是業主委員會在行使權力的時候麻煩又出現了。
弄齊2/3選票實屬不易
業主委員會成立之後,要召開業主大會,但是聯系所有的業主本身就具有難度。據璽萌小區二期維權委員會負責聯系業主的田女士說,第一次給業主送調查表,真是磨破了嘴皮子,但是發出去的千餘份調查表卻只收回了300多張。《物業管理條例》第十二條規定,業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
房地產領域著名律師秦兵說,對於有2000戶居民的社區來說,物業公司基本上不可能被炒掉。如果業主委員會采用書面形式征求業主意見,業主委員會就只能挨家挨戶敲門,但業主不在家又怎麼辦?即使有一天業主們給了2/3反對票,物業公司也可以說:你們不是一天寫的吧,每一天的反對票都不到2/3?所以每一天我都不能離開,既然這樣,我必須待下去。中國政法大學法學教授洪道德認為,《物業管理條例》中所說的『物業管理區域』到底是多大,沒有確定。這個區域到底誰說了算,也沒有確定。如果物業不斷將其范圍擴大,要得到2/3選票的難度又會增加。看來,想得到2/3業主的選票並非易事。
老物業不騰地新物業難管家
目前,新的《物業管理條例》出臺後,還沒有哪家物業公司被炒掉。但在此前,北京中海雅園的業主們通過招投標的方式找到了新物業。現在很多物業公司和開發商同屬於一個集團公司,一般開發商會因利益關系而阻撓新物業公司進駐。
業主找到新物業公司又有什麼用呢,老物業公司不走,新物業公司當然不能來『管家』。新物業公司等很久,終因不能進駐小區行使管家權力,以合同違約為由將中海雅園業主管理委員會告上了法庭。但《物業管理條例》中並沒有規定新老物業公司如何進行交接,也沒有規定新物業公司選舉出後,老物業公司何時撤離。業主一旦選擇了新的物業公司,新物業公司進駐面臨難題時,業主委員會又會面臨新的難題。
編後:
中海雅園業主委員會目前面臨的難題,也是許多想行使自主權力炒掉老物管公司迎接新物管公司的業主將面臨的難題。業主委員會的成立受到業主的委托,行使權力無疑是為業主維權。但是,業主委員會作為一個代表性的組織,其成員沒有能力承擔任何法律責任。如果法律明確業主委員會應當承擔法律責任,那麼由於業主委員會成員沒有任何報酬和收入的來源所造成的權利與義務的不對稱性,想必沒有什麼人願意當業主代表,業主委員會也將出現不復存在或形同虛設的局面。在這樣的情況下,中海雅園的業主委員會被推上被告席,硬橕著打一場跟物管公司無論在財力、人力還是物力方面對比懸殊的官司,實屬不易。
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