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央行121文件發出已近一個月,市場上有關『資金鏈條面臨斷裂』甚至『房地產的冬天來了』等等論斷,被地產商們喋喋不休地訴說,又通過媒體向更廣泛的范圍傳遞。
房產商高聲朗讀條文
央行121號文件是一個月前中國人民銀行出臺的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的簡稱,在過去的一個月中,它成為京城內外地產商們『攻擊』率最高的詞。
第一時間看到文件的地產商們不敢懈怠。6月13日下午3時,回到辦公室的SOHO中國公司董事長潘石屹看到了辦公桌上的121文件。『我們緊急召開公司會議,首先認真學習央行政策,由我們的常務總裁一字不落地大聲朗讀,讀一段討論一段。接下來的48小時,是公司最緊張的時刻,有關人員一律不休息,重新編制公司的現金流量表』,潘石屹告訴記者。
政策突變,媒體報道中充斥了房地產業中活躍人物的聲音。業界大佬們如任志強、張寶全、張民耕從金融政策對房地產業資金鏈條的影響以及投資型物業門檻提高等大加論述,任志強預測『將有一半的房地產公司挨不過去』,潘石屹的文章——『央行政策帶來的二十種可能性』,更是將行業形容為命懸一線。
地產商們甚至像見誰都要說自己的孩子是如何被叼走的『祥林嫂』般不厭其煩。在『非典』過後重又密集的房地產各種『論壇』上,均情不自禁地評述央行121號文件。一位地產界人士透露,他們中的一些人正通過正當途徑向決策高層反映他們的意見。
誰的資金鏈條會斷裂
在國有商業銀行支持下發展起來的房地產業,對宏觀調控特別是金融政策十分『敏感』。一份統計資料顯示:目前房地產開發企業項目的投入資金中有20%至30%是銀行貸款;建築公司對開發商項目的墊資佔到項目總投入的30%至40%,而這部分資金也多是向銀行貸款得來。此外,至少一半以上的購房者采用個人住房抵押貸款,全款資金回籠到房地產項目中用於建房。幾項累加,房地產項目中約有61%的資金來源於銀行。
一位業內人士的擔心顯得不無道理:『房地產開發中買地的錢從銀行裡來,然後拿土地使用證到銀行抵押,如此,又可以得到一部分貸款。在進行開發建設過程中,預售按揭的錢又是來自銀行貸款。一旦出了問題,真正套牢的是銀行。』
據透露,截止到2003年4月,全國房地產貸款餘額為18357億元,佔商業銀行各項貸款餘款的17.6%。
在這種情況下,一旦支持房地產開發的資金鏈條斷裂,它不僅給銀行造成風險,還將對整個社會經濟造成打擊。『在沒有發出1.8萬億元貸款之前,進行這樣的金融調控沒有問題。可問題在於,游戲規則的改變是在一個大量的投入進行、大量的欠款發生和大量的貸款貸到手了之後』,任志強在日前本報舉行的經濟圓桌論壇上提出了這個需要深度思考的問題。
他認為,現在可能體現不出來,但半年以後,貸款要還的時候就會出現問題。開發、施工企業沒有可能繼續維持運營,假定這些企業的資金鏈條斷了,它的相關企業可能有30%左右是對下屬企業的欠款,包括分包單位、材料供應商等。
發展的政策方向沒變
若以史為鑒,房地產泡沫對經濟的危害不可等閑視之。上個世紀80年代末,日本的房地產泡沫破滅,使得日本商業銀行至今走不出呆、壞賬的泥淖,日本的地價更是連續12年下跌,以致整個經濟復蘇乏力。香港目前的經濟狀況,同樣顯現出東南亞經濟危機留下的後遺癥,與房地產泡沫破滅密不可分。但經濟學家陳淮指出,現在房地產開發和10年前的北海、海南的房地產泡沫不同,對房地產的風險估計是不是有些過高了?如今的樓市是在城市化進程不斷加速的過程中,在基礎設施迅速改善的情況下進行的。
不過,也有善於洞察政策操作價值的證券分析人士樂觀地認為,央行在這個特殊的時期,出臺這樣一個房地產政策,說明了央行對於適度收緊房地產信貸政策指向是很明確的。但對於提高高檔房和第二次購房所付貸款比例的政策,央行僅僅是給了商業銀行一個政策性的指引,表明央行對整個房地產業的政策並不想給予非常強烈的打壓,發展房地產業政策的大方向,應該說是沒有變化的。
『如今,房地產業實際上是國民經濟的核心支柱產業之一,最近有關會議上還明確指出把汽車和房地產都作為支柱產業來發動』,這位分析人士說。
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