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北京獨棟庭院項目『萬萬樹』的面世,注定會是一件令諸多別墅項目灰頭土臉的事。非常時期大事可以化小,但小事萬萬不可以化了,否則北京樓市的第二季度就真的乏善可陳了。
『萬萬樹』的市場轟鳴是由40噸車載大功率起重機引發的。樹冠已達四、五米的成樹移植只能借助起重機巨大的吊臂。而春夏之交的『反季節』移栽要求成樹碩大的根坨不能開散,還要輔以保根粉和營養液纔能保證成活。這是『萬萬樹』為搶建樣板環境而『反季節』移栽的一幕。
施工工藝細節的不易,表明所有顛覆性的創新樓盤大都具有『反季節』和『找罪受』的逆反心態。在愈發嚴酷的市場環境中,這種追求產品最大差異化和殺傷力的『逆流』能否成為主流開發心態尚待考量,僅就個案而言,近日掀起『造林運動』的『萬萬樹』項目實際上已經不露聲色地擊中北京別墅市場的軟肋,想阻擋其發飆也難。
在普通住宅體系中,小盤玩另類,大盤做細分。然而,佔地1800畝、六百餘棟的郊區別墅怎麼搞?提到別墅,估計不少人會哆嗦一下。過去的十年,簡直就是別墅老去的十年,雖有1995年前、2000年後兩次死水微瀾,但終究氣血兩虧,回春乏力。所以說,過去玩別墅的是烈士,現在敢做別墅的肯定是戰士了。
這麼說,『萬萬樹』應該屬置之死地而後生的打法。當然,操盤如果關乎生死則事態就變得比較嚴重,求生的本能往往使事情走向極端和不可理喻,從『萬萬樹』向別墅市場扔下第一顆集束炸彈起,競爭對手對獨棟庭院的反擊也開始愈發的犀利。
反擊一:只見樹而不見墅,發展商還是綠化隊?
據信,在最終確定的『萬萬樹』案名之前,還有一個『千墅萬樹』的案名,脫胎於古句『千樹萬樹梨花開』,不過被發展商東君公司給廢掉了。廢掉的原因據說是『不想與別墅靠得太近』。
自視為獨棟庭院式的第一居所,所以拒絕別墅字眼,可見通常的別墅概念在發展商心目當中惡名幾許,由此也注定了他們下決心開發另類別墅的另類思路。
窗戶紙是一層一層捅破的。從點栽幾棵小樹到最終私家園林中濃蔭環抱的六層綠化,乃至每家贈送的數棵百年成樹,這一系列偏執的決策論證過程,完全是不給自己留有任何餘地的極端行為。發展商不可能不知:購房合同中有關房子的大大小小條款已經夠令人頭疼的了,如果再把樹的問題弄進法律框架……
對於為何瘋狂地『植樹造林』,發展商是這樣解釋的:
『萬萬樹』項目雖然位居溫榆河『富人區』版塊腹地,守著京承高速六環東出口,但項目一不靠山二不臨水,地塊所在的高麗營當年雖是高麗國使者進京朝貢的衛隊駐紮之地,但總體上文脈稀薄,所以說項目並不具備先天優勢。
先天不足,反而給『萬萬樹』在環境營造方面留出了洶湧出口,似乎所有的創造力都循著這一出口噴礡而出,其園林設計率先逾越一般別墅區的綠化概念而進入偏執狀態:在『萬萬樹』中,一樹蔽日,百樹遮檐,千樹聽濤,樹成為絕對的主體,而房子確實已經不在了。
『萬萬樹』造林造出了名,也造出了圈兒。其一,房子與綠化的主客體之間發生錯位甚至換位,有悖於常態中的產品規律,客戶認知度處於不明朗狀態,是否存在叫好不叫座的風險?其二,將相對簡單的園藝綠化復雜到了令人難以捉摸的地步,比如『萬萬樹』引以為傲的私家園林六層綠化:第一層栽種合歡、欒樹等遮蔭樹木,第二層栽種核桃樹、柿樹等果樹,第三層栽種玉蘭、西府海棠等觀賞樹木,第四層為丁香、紫薇等觀賞類花木,第五層為黃楊、灌木和草坪,第六層為爬牆虎等『垂直攀爬類』植物,林林總總,不一而足,令人搞不清東君公司到底是發展商還是綠化隊。其三,超常的園林後期養護成本是否會成為發展商和物業管理公司的大包袱?
反擊二:只見庭院不見房,形而下還是形而上?
『萬萬樹』叫賣項目,第一嗓子是樹,第二嗓子是庭院,叫到最後也未必會提房子一個字——這就是『萬萬樹』的獨門高招。
據信,在最終確定的『萬萬樹』案名和被廢掉的『千墅萬樹』案名之前,還有一個被擱置的案名『千庭萬樹』,不知何種原因未被采納。其中的『庭』字,便是『萬萬樹』極力粉飾的又一庭院賣點。
汝欲做別墅,功夫在屋外。
『萬萬樹』的私家庭院有多大?400——1000平方米,並且私家庭院面積一律大於別墅總建築面積——這已經不是出圈兒,簡直就是發狠了。然而這還嫌不夠:庭院是精裝的,形狀是規整的,園藝是風格的,園丁是洋人的……
俗話說:凡事有度。如果說『造林運動』造就了『萬萬樹』產品的橫向張力,那麼『造院運動』便形成了產品的縱向深度。只可惜這兩條產品主線均未加思索地直奔完美極致,未能達到張弛有度、道法自然的辣手境界。
一種看法是:『萬萬樹』項目核心價值的形成從『形而下』起始,到『形而上』結束,即生發於唯物的『樹』,歸結於唯心的『萬萬樹』,這與常態中的樓盤概念遞延和實現通路恰恰相反。
還有一種看法是:適度而各方均衡的產品纔是好產品,環藝意識的旁逸斜出乃至被無限放大,已使產品基礎形態發生變化,往往會增加市場預期和利潤預期的不確定性。
數百平方米的『全精裝』成品庭院到底好用還是不好用?人與庭院之間是否也存在似是而非的『近人尺度』?面對可能只在畫冊上見過的私家精致園藝,『萬萬樹』的業主們到底會『形而下』還是『形而上』?
反擊三:只見土地不見牆,地主還是資本家?
從崇尚住宅小區的中央綠地,到崇尚散點綠化和線性景觀,很多人認為這得益於住宅小區借鑒了別墅的環境均好性手法。事實上,別墅的特質是公寓樓無論如何也學不去的,這就是別墅的土地權屬。
別墅的真正價值在地不在房。或許我們可以因此而理解『萬萬樹』項目為做足土地價值而采取的一系列『瘋狂』舉動。無論植樹還是造園,『萬萬樹』的最終目的只有一個:改善地相,提昇區域內土地價值。
『萬萬樹』是北京為數不多的幾家賣別墅送土地權的別墅項目之一,業主可以成為真正意義上的土地擁有人。在可比的價格范圍內,誰擁有更大的庭院,誰就擁有更多的地權。
據信,發展商將通過建築材料和建築工藝將『萬萬樹』項目整體『做舊』,結合層層疊疊的數百個私家庭院形成濃郁的古典情調和懷舊氛圍。別人都在裝嫩它卻在裝老,這簡直比形而上的『萬樹萬樹萬萬樹』更進一步,令人不禁驚呼『萬萬樹』的戲演過了。
形式上的『做舊』與歷經歲月所沈淀的厚重感是否可同日而語暫且不說,『萬萬樹』瘋狂創意的懷舊基調和新古典居住氛圍倒是令人浮想聯翩。
中國人有『福蔭萬代』的說法,深宅大院的家道傳承是其表現形式之一。一座大宅、一方院落、一圍老樹乃至揮之不去的兩三抹雲、八九片風,足以構成傳承給子孫後代的物質家園和精神家園。
此番意義上的人文情結和人脈張力,是城市居所——『豎起來的胡同』所完全無法比擬的。在一個資本決定一切的社會裡,想成為『資本家』的人們往往關注居所的建築價值而忘卻居住與傳承的真實本義。在價值的核心體系中,擁有一套樓房與擁有一方土地屬天壤之別,無論樓房如何碩大而奢華。
一個打心眼裡不願被稱為別墅的別墅項目,一部十步之內必有芳草的《庭院深深》,一家被眾別墅聯手反擊仍不以為然的狂野型開發商,六、七月間,真的要來了。
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