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商品房的買賣對於普通百姓而言往往是傾其一生或半生的積蓄而得,但是,由於房地產銷售市場種種操作上的不規范,甚至出現故意的欺詐行為,導致了形形色色的商品房買賣糾紛層出不窮,其中就存在樓書與實際商品房狀況不一致而引發的各類糾紛。
由樓書引發的糾紛包括兩個方面,其一是商品房的房屋結構與樓書的介紹不同;其二是商品房周圍環境與樓書的介紹不同,本期律師說法將著重對後者進行分析討論。
樓書的性質到底屬於『要約』
還是『要約邀請』?
有些時候不應以形式來推定內容的性質,樓書雖然多出現在出賣商品房的宣傳材料上,但是並不表示樓書的內容不可能成為購房合同的一部分,律師認為樓書在商品房買賣的宣傳階段應屬於『要約邀請』,此時的樓書內容具有廣告的性質,雖然依據合同法的規定,『要約邀請』並不具有約束力,但是依據《廣告法》第三條和第四條的規定,『廣告應當真實、合法、符合社會主義精神文明建設的要求。廣告不得含有虛假的內容,不得欺騙和誤導消費者。』因此要求『要約邀請』的內容也應當是真實的。另一方面買賣雙方一旦進入訂立合同的磋商階段,如果商品房的出賣方未對前述樓書的宣傳內容做出相反的意思表示,律師認為此時的樓書中有關周圍環境的『宣傳介紹』應成為『要約』或承諾的一部分,基於這種意思訂立的合同應當約束合同的雙方,如開發商擅自改變了相關設計,對此開發商應當負有違約責任。
對於未寫入合同文本的
『周圍環境條款』應該如何認定?
雖然商品房買賣合同多采用書面形式,但是在《合同法》中並未否定事實合同的存在,也沒有否定其合法性,因此律師認為如果有證據證明合同雙方存在著事實上的權益義務關系,依據合同約束雙方的原則,開發商對擅自更改設計的行為應負有違約責任。
商品房購買者
對於虛假意思表示應如何處置?
在現實生活中,存在開發商要求商品房購買者與之訂立購房合同,然而在成文合同中對虛假的承諾只字未提,此時的購房者往往不能基於合同得到的保護。依據《合同法》第五十四條的規定,商品房的購買者如果有證據證明欺詐行為的存在,可以行使因欺詐訂立合同所賦予的法定撤銷權來維護自己的合法權益。另據《廣告法》第三十八條的規定,『違反本法規定,發布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買的商品或接受服務的消費者的合法權益受到損害,由廣告主依法承擔民事責任,廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假卻仍在設計、制作、發布的,應當依法承擔連帶責任,廣告經營者、廣告發布者不能提供廣告主的真實姓名、地址的,應當承擔全部的民事責任。』
律師觀點
在處理上述糾紛時,不應局限於合同的書面規定,訂立合同的過程是雙方意思交換的過程,而且雙方達成一致的意思表示可能因為某種原因未能寫入書面合同,因此對於這類情況應抱著靈活處理的態度,依據雙方提供的證據來澄清事實的真相,並基於此適用相關的法律,對雙方是否違約,是否應撤銷合同作出客觀公正的判決。
明揚律師事務所律師陶明
楊維東整理
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