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房地產泡沫制造者,不僅是被利益驅動的開發商,還有『雁過拔毛』的代理商
其實我們自己,在紛繁的現象面前,也在扮演著容易蠢動的角色
買房,如同一場戰斗
眩目燈光、激情音樂,售樓現場人聲鼎沸,好不熱鬧。銷售主管『恭喜簽約』、『掌聲感謝』的高亢話語不時從麥克風中傳出,無論是售樓人員還是購房者仿佛都進入了倒計時的備戰狀態,每幾分鍾就有一套單元被出售,惹得後來者隨時准備發力,以搶得購房先機。
從1990年代起,港臺流行的開盤促銷方式就開始傳入內地。90年代後期,上海的房產銷售呈現了前所未有的牛勢狀態,這種開盤促銷方式也愈演愈烈,廣為沿用。開盤前夕,開發商將有購買意向的客戶統統登記在冊,待到開盤當日,召集所有預約客戶前來售樓處集中簽約,如果預約客戶較多,還需分時分批,排隊等候簽訂預售合同、繳付房款。
在這一片忙碌的人群中,有不少客戶是手拿當天報紙廣告第一次來到售樓處,本想趁著開盤日仔細察看、認真研究,然後再決定是否購買該住宅。不想售樓處、樣板房、工地現場到處都是准備買房的客戶,簽約聲此起彼伏,也許客戶中意的單元已有人捷足先登,也許售樓處內多組客戶同時看中同一套單元,所有跡象都表明:這是一幢值得購買的優質物業,許多人已經購買,更多人正在准備,不由得你不心動。在從眾心理的驅使下,外加銷售人員嫻熟而專業的售樓技巧,不少人初次看房就買下了住房。
如今,房產價格牛氣不減,無論買下的住宅是否符合自家需求,是否有缺憾,所有的不如意都會被攀昇的房價所掩蓋,於是在一片利好聲中皆大歡喜。
為了帶動更多客戶買房,開發商不惜花費,開盤當日造勢作秀。購房現場的客戶無意中既充當了演員又充當了觀眾,間接地引導了那些對樓盤特點尚未了解清楚的客戶跟風買房,為開發商開盤促銷起了推波助瀾的作用。
銷售控制的真相
每當購房者去售樓處看中某套住宅希望進一步洽談時,現今售樓處流行的做法是:銷售人員衝著銷售櫃臺大叫一聲:『請問櫃臺,×層×單元是否可以介紹?』櫃臺內的銷售主管也是大聲呼應『可以介紹』或者『已經出售』,這種通行的做法被業內人士稱作為銷售控制,俗稱『銷控』。售樓處顯眼的位置也會懸掛相對應的『銷控表』,表上貼滿了已經出售或尚未出售的各種標記。然而事實真的如同『銷控』所介紹的那樣嗎?
另外,我們經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣:隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨,那麼這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品,那麼當初所謂的『銷控』是否隱瞞了事實真相,將尚未出售的單元『銷控』為已經出售,這對於那些購買在先卻無法買到『精品保留單元』的購房者公平嗎?
作為房產開發商或銷售代理商,自然有其『銷控』的理由:如果開盤時就將所有單元公開出售,那麼銷售出去的樓層和單元會被打亂,一旦遇到購買整層或數層的大客戶就無法提供相應的物業,損失是顯而易見的;如果不順著開盤旺銷的氣勢推銷條件相對較差的單元,這些單元就真的可能成為落市貨,到那時再推銷這些單元,價格也許會往下走,樓盤的形象也會大打折扣。反之,如果到那時推銷的是『精品保留單元『,那麼價格還可能往上走,整個樓盤的銷售可謂圓滿成功。在房產銷售價格節節走高的今天,這種銷售價格不斷上調的『銷控』對開發商和代理公司而言,似乎可稱得上是雙贏。
在業內,『銷控』行為其實已是公開的秘密,房產開發商和銷售代理商彼此都是心知肚明,惟獨隱瞞了誠心買房的購房者。買房畢竟不同於購買其他日用品,不滿意可以再買。
不少購房者買房已經傾其所有,如果他們中意的單元恰巧成了『精品保留單元』,而不得不退而求其次,那麼他們的利益是否受到了侵犯;如果他們後來得知了事實真相,是否可以討回應有的公道呢?
行業流行病形成中
日前筆者應一位讀者的邀請,參觀了他購置的新居。這是一戶三房兩廳兩衛的高層住宅,房型緊湊方正,可是待細細一瞧,卻發現三間臥室都過小,主臥室僅10平方米,其餘每間都小於10平方米,臥室家具難以安置周全,業主大嘆苦經:『沒想到如今買了新居還要螺絲殼裡做道場。』
原來,開發商為了追求視覺效果的『高得房率』,推出了小面積三房兩廳,各種功能面面俱到,惟獨減少了臥室佔用的面積。由於總面積的減少,房屋的總價也相應地降低,迎合了大多數購房者『花較少錢,住較大房』的心理。此房一經推出,隨即得到小康家庭的青睞。待業主入住後,纔發現諸多使用不便。
如今房子好銷,購房者買的大多是期房,憑房型圖、樣板房看效果,跟著感覺付定金。有些開發商正是抓住了購房者的這種習慣消費方式,過度包裝產品形象,誤導了購房者,致使其買入了不符自家需求的住宅。
有的開發商在房型配置圖上花費了不少心思,分明纔10平方米不到的房間,可是家具配備一應俱全,大床改為小床,大櫥改為小櫥,各種家具畫滿了一房間,讓購房者充分體會到物盡其用的感覺。
在樣板房的建造上有些開發商更是動足了腦筋,要麼悄悄隱去了本該下垂的梁,要麼用普通的隔板替代了厚實的承重牆,致使樣板房的使用面積與所購房屋相同,但室內面積卻比實際得到的室內面積大不少,再配以豪華的裝飾、昂貴的家具、絢麗的燈光,著實讓購房者動心。待到房屋交付使用時,原先放大了的樣板房卻早已不復存在,善良的購房者只能懷疑自己當初的感覺,可終究於事無補。
不規范的作業流程正在成為了行業的流行病癥。雖然房地產法律法規正在不斷地修正完善中,但依然無法涵蓋房產銷售過程中的所有細節。研讀了開發商和代理商們的『售樓心經』,消費者首先自己要穩住陣腳,不能在一開始就在心理上『敗』給了他們———開發商和代理商們,如果購房現在已經被渲染成一場戰爭的話。
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