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房產業的領導者
公司名稱:萬科企業股份有限公司;股票簡稱:萬科A;股票代碼:000002;行業類別:房地產行業—房地產開發與經營業(J01);經營范圍:興辦實業、國內商業、物資供銷業;進出口業務、房地產開發與經營等。主承銷商:深圳特區證券公司、中國銀行深圳國際信托投資諮詢公司。
公司簡介:萬科成立於1984年5月,1988年開始涉足房地產經營,1992年確立了以房地產為核心業務的發展戰略,並選擇住宅作為主導開發產品。1991年1月29日『深萬科A』
在深圳證券交易所上市,1993年4月首次向境外投資者發行B股,同年5月28日『深萬科B』上市。經過14年的努力,公司成功進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都等中心城市進行規模開發,成為國內最為知名和最具實力的住宅開發商之一。公司2000、2001年度分別入選世界權威財經雜志《福布斯》全球最優秀300家和200家小型企業。截止2002年12月31日,公司總資產82.16億元,淨資產35.59億元,主營業務收入45.74億元,淨利潤3.824億元。未來3-5年內,住宅產業可望保持年均15%的高增長率,行業發展空間巨大。隨著土地供給和行業競爭的規范化,具備綜合實力的萬科競爭優勢將進一步突現。據公司戰略規劃,至2005年,公司地產業務的銷售量將較2002年增長一倍以上,在全國商品住宅市場佔有率排名第一,成為中國房地產行業的領導者。
股本結構:總股本:65660.4217萬股;流通A股:42434.4153萬股(2003年4月18日因債轉股變動後流通A股本);流通B股:12175.5136萬股。
近期經營業績:2002年每股收益:0.606元;每股淨資產:5.358元;每股資本公積金:2.275元,淨資產收益率:11.31%。2003年第一季度每股收益:0.065元。
良好財務得意於資產整合
A、償債能力:(表一)從上表來看,公司資產負債率較高,但公司可轉債已開始實施轉股,將有望逐步降低其資產負債率,提昇償債能力;另外,也可考慮增發新股以改善資產負債結構。
目前現金淨流量已實現正值,償債能力有所改善。
B、經營和發展能力:(表二)公司去年營業利潤大幅增長,主要得益於公司一年樓盤銷量上昇,貨幣資金回籠加快等原因。總體上經營能力穩中有昇。
C、獲利能力:(表三)從上表可知,公司業績優良並保持平穩增長,體現了績優藍籌風范,特別是現金流量大有改善,主要得益於公司可轉債的發行以及樓盤銷量增加。
萬科2002年度年報顯示,公司房地產結算面積、結算收入以及結算淨利潤分別達112萬平方米、44.2億元和3.82億元,同比分別增長62%、32%和69%。上述指標說明該公司繼2001年在成功剝離零售業務後,多年的業務專業化內部調整已經完成,隨著該效益逐步顯現,房地產業務將受惠於公司成功的規模擴張策略,在未來年度繼續實現高速增長。
另外,2002年內,公司還在資金融通和土地儲備等方面加大了力度。公司成功發行了15億元可轉債,並將12億多投入了深圳、北京、上海和成都等地的房地產項目。同時,公司在珠江三角洲和長江三角洲的項目也在積極推進,成功取得了廣東佛山南海的項目儲備。2002年末,公司共有待開發項目706萬平方米,其中186萬平方米為新增土地儲備,使公司能夠較好應對土地使用權新規定造成的土地轉讓速度減緩的影響。
以成熟模式進軍廣州
今年第一季度,萬科上海假日風景第3期正式推出,保持了旺盛的銷售勢頭,此外,武漢四季花城等項目均有良好銷售表現。1-
3月實現營業收入7.8億元,淨利潤4093萬元,結算面積達到15.4萬平方米,上海城市花園新區南塊、深圳四季花城等項目獲得良好收益。至3月底,尚有18.3萬平方米已售出面積尚未竣工結算。目前公司仍擁有706萬平方米的土地儲備,能保證在未來較長一段時間內實現滾動開發。
去年底,公司成功競得南海黃岐區泌衝崗地塊國有土地使用權,拉開了萬科進軍廣州房地產市場的序幕。該地塊緊鄰廣州商業中心區,佔地面積657畝,區位優勢明顯。
萬科擬以深圳四季花城為藍本,並充份利用『109萬平米的金沙洲城市生態公園和5.4萬
平米的自然湖泊』這一環境主題優勢,迎合廣州人『喜山好水』的居住喜好。
進入廣州市場,是萬科擴張戰略的一個重要步驟,公司將繼續在廣州開拓新的項目資源,按照在上海、北京、深圳等地形成的成熟操作模式,擴大對廣州的投資。
未來將形成以深圳、廣州為基點的珠三角投資圈。
價值發現潛能巨大
目前市場的平均市盈率約為50倍左右,從以上個股對比可知,不管是與市場平均市盈率相比還是與同板塊上市公司相比,目前深萬科A的股價市盈率和市淨率指標是較低的,公司穩定優良的業績足以支持股價在目前位置附近進行震蕩定位,只是由於流通股本較大的原因制約了股價上昇至較高市盈率,但隨著機構投資者的壯大,特別是今後QFII資金的引進,流通盤較大將不會成為制約股價合理定位的大問題,從這點意義上來說,深萬科A股股價仍存在價值發現的過程和向上攀昇的機會。
不同行業相近流通股本上市公司股價定位參照對比分析(詳見表五):
從以上相近股本績優股對比來看,其股價市盈率與市淨率大體相當,排除重大系統性風險,估計在此位置萬科A的股價能站得住腳。
萬科轉債、萬科B股與萬科A股聯動關系:萬科轉債於2002年6月13日發行,期限五年,每年付息,年利率1.5%,優於市場上其它轉債品種。萬科轉債由中國銀行提供全額擔保,轉債發行6個月後可隨時轉股,債券和股票全部上市流通,既具有保底增值的功能,又具有轉股後潛在的股票盈利空間。投資轉債不僅可以規避股市下跌風險,還可獲取固定利息收益和轉股後的或有收益,無疑成為一種較佳的投資選擇。
萬科A今年年報之後推出10轉10派2的分配方案,該方案刺激股價從4月初開始超過債轉股價格,使前期投資於可轉債的投資者有較大收益,同時形成二級市場上可轉債與股票聯動上漲的關系;萬科B股也突破中期下跌趨勢而走強。估計這種強勢聯動關系將繼續中期延續。
中期趨勢明顯轉好
將萬科A股價復權後觀察,其月成交量明顯放大,股性激活,股價已突破中期下跌趨勢線,月KDJ指標金叉,月RSI指標已突破50分界線,慢速KD指標低位金叉,月DMI指標的+DI上穿-DI,中期趨勢明顯好轉;目前股價的市盈率和市淨率並不高,公司質地優良,基本狀況向好,行業地位顯著,有較高的中長期投資價值。
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