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近日,華潤置地(北京)股份有限公司推出了一項極具創新性的新業務——『昇級置業』。它將通過旗下的華潤經紀,打造全國連鎖『華潤經紀置業鏈』,進軍房地產二級市場,並率先在北京進行業務試點。由開發商獨立完成一、二級市場聯動業務這尚屬首例,據華潤置地(北京)股份有限公司總經理陳鷹介紹,此業務在大興的項目翡翠城推出十餘天,已經有9組客戶通過昇級置業達成交易,引起了人們極大興趣。『昇級置業』到底是怎麼回事?緣何受到人們歡迎?
何謂『昇級置業』
所謂『昇級置業』是北京華潤經紀有限公司為促進翡翠城項目的銷售,同時也為其進入二手房市場提供有效的房源保障,特向廣大客戶提供一、二級住宅市場的聯動式服務,即『昇級置業』服務。
『昇級置業』的服務包括『置換昇級』和『保值昇級』兩種方式。『置換昇級』指服務對象可將欲出售房產交由華潤經紀公司,委托專業評估事務所進行價格評估。根據價格評估,本著不低於此價格的原則,雙方協商確定包銷價格。雙方確定包銷價格後,公司可直接代理包銷,並將房屋包銷的款項直接衝抵翡翠城項目的首付款,房屋收購的款項可以直接衝抵翡翠城項目20%的首付款。舊房售出餘款最遲將於一年之內以現金形式支付給業主。在客戶正式入住翡翠城之前,可由公司提供周轉住房,免費居住。
『保值昇級』指服務對象可將欲出租房產交由華潤經紀公司辦理『房屋銀行』手續後,定期收到房租以供支付新購房產的月供款。無論出租與否,均按期支付客戶租金,以便於客戶用此租金向銀行還貸。但只允許一套住宅保值昇級。
在『昇級置業』中,房源限於已購海淀、西城、東城、朝陽、崇文、宣武、豐臺和石景山區內,城鐵沿線的樓房,但必須控制在50萬元總價范圍內的住房。
認購交定金後,如果客戶不認可舊房評估價格,且不再繼續購房,由項目銷售部解除認購,同時扣除已發生的評估費用後,將剩餘定金退還客戶。新房簽約後,如果客戶提出退房,除履行合同約定的違約責任外,如舊房已售出,扣除公司代理出售該房屋的2%代理費、評估費、公證費等已發生的費用,解除《昇級協議》;如舊房尚未售出,扣除評估費、公證費後,解除《昇級協議》,將所收舊房證件、資料退回。
『昇級置業』本身與北京房地產市場中介公司推出的『以舊換新』幾乎同出一轍,但是二者又不是一回事,昇級置業包含置換昇級和保值昇級兩種形式,置換昇級可以俗稱『以舊換新』,保值昇級可以稱為『以租換新』。
緣何實施『昇級置業』
『昇級置業』,是住房消費梯度級改善的階梯,盤活京城一、二級市場的潤滑劑。之所以推出這項服務,陳鷹給出了比較具體的解釋。
首先,從客戶需求層面看,據統計,國外每個家庭平均一生要換七次房,搬七次家;在北京,人們對居住環境改善的需求日益迫切,特別是TOWNHOUSE產品的目標客戶群,基本已進入到了二次、甚至多次置業高峰期;但實際住房梯級消費目前尚停留在概念上,房地產一、二級市場缺乏鏈接,客戶需求得不到有效滿足。
從企業發展層面看,華潤置地目前已經建立的服務體系包括:置地會會員體系、800客戶服務體系、售後租售服務體系。昇級置業的推出最終形成了華潤置地的可循環產業鏈,一站式的置業服務將構成企業發展的核心競爭力。
從現代營銷理念層面看,現代房地產營銷經歷了坐銷、行銷到口碑傳銷後又遇到了新的瓶頸,通過『昇級置業』對房地產產業鏈的鏈接,對突破傳統營銷理念是一次有益的嘗試。
什麼人青睞『昇級置業』
什麼樣的人青睞『昇級置業』呢?從市場需求的角度出發,主要有以下幾種消費者對此比較感興趣。
首次置業者:這裡所提到的首次置業不是指絕對的第一次買房的人。雖然目前北京住宅開發建設的腳步正在逐年加快,但仍有很大一部分收入處於中低階層的百姓居住在老式的公房中,購買商品房對於他們來說也算得上是首次置業了。
近年來公房上市讓這一群人夢想成真,但同時也暴露出了很多問題,等待他們的是中介市場的不規范、變現的周期過長、變現周期中的周轉問題、評估價格的准確性等諸多風險。
直接與商品房的開發商打交道,跨過了不規范的中介市場,使舊房的變現周期變為零,沒有了周轉的問題,舊房款直接衝抵新房款,解決了這一類人的後顧之懮。
二次或多次置業者:多數的二次或多次置業者的目標都是為追求更高的生活水平,由於原有房屋的不斷折舊,房產作為一種資產也在不斷地貶值。讓正在貶值的資產充分體現價值是二次或多次置業者最關心的問題。
將舊房賣掉,房款用來買新房固然好,但和首次置業者同樣面臨變現的周期問題,當你希望能從新房中挑一套滿意的樓層或戶型的時候,舊房遲遲不能交易,舊房房款到位時,早已錯過了滿意的新房。
直接用舊房衝抵新房款,既省略中間許多不必要的環節及不可預見的麻煩,同時又省去了大量的時間,很受這部分人的歡迎。
過渡型購房者:北京近兩年的小戶型樓盤很多,大量的年輕人看中這類住宅總價低的優勢。可以說他們是屬於過渡型購房者。『昇級置業』這種由發展商提供的新業務,對於那些未來准備『昇級』的過渡型購房者來說無疑是一大利好。
華潤啟動『可循環置業鏈』
前不久,北京市國土資源與房地產管理局要求房地產經紀機構不得以『房屋銀行』、『房屋超市』等名義從事房屋租賃代理活動。據了解,房管部門此次對『房屋銀行』叫停,其直接原因在於部分不法中介和不良中介采用坑蒙拐騙手段多次侵害租賃雙方利益。通過『吃下家,騙上家』的伎倆卷款潛逃,給市場和行業造成了很大的負面影響。房管部門認為,房管部門及工商管理機構均未批准任何『房屋銀行』,『房屋銀行』全屬違規操作。
就在『房屋銀行』在北京全面叫停,房屋中介市場面臨大規模整頓之際,華潤置地纔推出了『昇級置業』業務,全面啟動其『可循環置業鏈』。
按照華潤經紀的規劃,華潤經紀置業鏈的主要業務分為三大環節:
第一環節:安家置業,通過各項目銷售中心提供售前、售中服務;
第二環節:關懷置業,以800客服體系和置地會會員關懷體系相配合提供售後保養服務;
第三環節:昇級置業,通過置換昇級、保值昇級等一、二手市場聯動業務,為客戶提供售後增值服務。
由此環環相扣,使華潤置地擁有一條打通房屋一、二級市場的『可循環產業鏈』,也使華潤置地成為迄今為止國內首家全面開展『經紀』業務並提供房屋昇級置業服務的房地產開發企業。
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