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樓市有潛在的市場需求,但並不意味著可以盲目地擴大開發,尤其要總結和吸取空置房增加的教訓。2003年樓市當務之急是要解決『產品的供應結構與消費的需求結構相匹配』的問題,把發展的重點放在中低價格的大眾化普通住宅上來。
1.產品結構不合理
空置房較多的地區有一個共同的現象,即高檔住宅過熱、積壓最嚴重,而中低檔住宅則普遍供不應求。一些開發商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是,隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變,消費主體發生了根本性的變化,工薪階層日益成為主流消費者。有些開發商雖然感到了市場變化,但由於對中長期市場需求預測不夠,想掉頭為時已晚。這種市場目標錯位,高檔住宅過熱,是造成房地產產品結構不合理、市場無效供給增加、商品房空置的重要原因。
老百姓對房價高的強烈反映,實際上是針對這些高檔項目(也包括一部分中檔項目)講的。因為經濟適用房和中低檔商品房在抵押貸款的支持下,許多中低收入者還是可以接受的。
例如北京市,60萬元到100萬元一套的高檔樓盤,與老百姓只有30萬元至40萬元的承受能力形成很大的反差。而對一些經濟適用房項目,排隊買房者趨之若鶩。
產品結構嚴重不合理,高檔高價房生產過剩,是空置率居高不下的主要原因。
(1)開發項目帶硬傷
由於樓市對一些概念過分炒作,部分業者則盲目跟風,導致投資開發走入誤區。由於未真正吃透市場需求動向,造成積壓。
有些開發項目戶型超大,周邊配套設施不全,交通不便,但價格卻高出其他樓盤好多;有些開發項目套型不佳、設計陳舊,產品質量欠佳,致使項目成為無效供給。而隨著新秀樓盤的上市,這些空置房就越來越難以消化。
(2)消費心理不成熟
市場中的降價預期、觀望等待氣氛,使銷售周期延長。轉變消費觀念尚需要一個過程,貸款購房還不習慣或無力貸款,制約了一部分有效需求。市場行為尚不夠規范,部分開發項目的不誠信行為打擊了購房者的信心。相信隨著產業規范腳步的加快,消費者的心理也會逐步成熟成來。
2.普通住宅主沈浮
北京,既存在中高檔價位的商品住宅供大於求,有結構性過剩的問題,更存在中低檔價位的商品住宅供不應求、有結構性短缺的問題。據一項調查結果顯示:在被調查有購房需求的工薪人群中,44.7%的人選擇總價在30萬元左右的住宅;33%的人選擇在50萬元左右的住宅。而住宅面積80平方米至120平方米,每平方米價格在3000至4000元,則正適銷於這部分消費群體。這一價格段構成了當前京城樓市的『工薪板塊』。
大力發展適合中低收入家庭住房消費支付能力的中低價商品住宅,是樓市發展的必然趨勢。
(1)做好產品結構調整
大力發展普通百姓需要的中低價商品住宅,需要政府主管部門與發展商共同努力。固然政府主管部門在批地和立項時要認真審查把關,有效地進行調控。而尤其是開發商要做好充分的市場調查,把項目定位搞准確。
一方面,北京市2003年經濟適用住房建設繼續保持新開工300萬平方米、竣工200萬平方米的建設規模,並積極地為經濟適用房後備建設用地。經濟適用房售價大部分會控制在每平方米4000元以下,而每平方米3500元左右的項目將佔到五成。
另一方面,京城樓市將湧現眾多中低價位的住宅項目,與廣大中低收入者的需求結構相對應。
可以預見,北京市商品房市場供應結構經過切實調整以後,大眾化普通住宅將成為樓市的主流產品,工薪階層將成消費主體。
(2)推進二級市場繁榮
在增量房地產發展的同時,要盤活存量房,發展住房二級市場。此舉一是有利於形成『梯級消費結構』,錢多的可以買新房,錢少的可以買舊房,適應各種不同住房消費群體的需求。二是能夠有力地推動住房一級市場的發展。
例如,上海居民收入水平雖然相對較高,但如果沒有十分活躍的二手房市場,也是不可能滿足各種不同收入家庭的購房需求的。上海近兩年的住房交易量(新房交易量+二手房交易量)達到人均兩平方米左右,幾乎等於其他大城市的兩倍。
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