秦兵律師耗時5年，寫成《204條商品房買賣補充合同》和摘要本《67條買賣商品房最低要求合同》，且聽這位專家解答——

　　商品房投訴已成近年來的熱點、難點，針對群眾比較關心的問題，近日筆者采訪了在業界較有影響的青年律師秦兵，請他談談看法。

　　問：一年來房地產投訴的新特點是什麼？

　　秦：物業管理投訴成為新熱點。在新社區中，目前有個很有趣的現象：業主想請哪家物業公司，要看開發商的臉色；業主付多少錢給物業公司，不是業主說了算；物業公司服務不好，業主提建議沒人聽。由於物業管理不負責任和亂收費現象呈直線上昇趨勢，成為消費者投訴的新熱點。

　　根據我國法律規定，物業管理的定義是：物業管理是物業管理區域內的業主通過業主大會或業主代表大會對物業的共用部位、設施、設備和共同事務進行管理的活動，該活動可通過委托依法設立的物業管理服務企業實施。

　　中國的社區物業管理立法目前還是一個新領域，我國法律對業主這種物業管理權還處於無法可依的狀態，直接導致了上述物業糾紛的增多！盡管很多省市制定了自己的物業管理制度，但大部分都是以維護行政權力為目的的，對業主的財產權利缺少相應的保護，而且多不具備操作性。中國的物業管理法至少需要從以下四個方面保護業主的物業管理權：第一、開發商與物業公司應當分立，開發商不應委托與自己有關聯關系的物業公司；第二、大業主的權利應當受到限制，無論大業主擁有多少面積，其投票權一般不高於10%；第三、業主有權查閱物業公司的收費與支出；第四、業主的合法組織有權解聘舊物業公司和聘請新物業公司。

　　問：今年中消協年主題是『營造良好的消費環境』，您覺得如何營造良好的購房環境？

　　秦：一、建立信息公開制度。市場經濟應該首先是以消費者為本，充分尊重消費者的知情權。因此，最急迫的是抓緊建立與之相適應的法律法規體系。加快建立對房地產市場失信者的懲戒機制，對市場不守信用的房地產企業實行市場退出制度。二、盡快出臺《商品房消費者權益保護法》。雖然房屋在消費者眼中是一種商品，但在目前的司法判決中，消費者因此受到損害的時候又不適用『消保法』中的雙倍賠償原則，在這種情況下它是區別於其他任何商品。因為房屋作為商品的特殊性，造成了一些因消費者的不理解而產生爭執的事件，有些消費者更因為『忍無可忍』而發生過激行為和暴力衝突。造成這種局面的一個重要原因是我國法律體系中有關於商品房消費者維權方面的法律不完善。

　　問：消費者好不容易看上一套各方面都比較滿意的房子，簽合同時想借用一下您提供的『購房法寶』，開發商不買賬時怎麼辦？

　　秦：對此，我有一個比喻，購房如同談戀愛，人家不想和你談，你為什麼不嘗試放棄呢？我們的目的不是一定要簽訂204條合同，而是要充分保護我們的權利。如果條件適合，經過專業人士的建議，我可能僅簽訂100條就足夠了；如果我沒有深入的了解，為了保障我的利益，就是簽訂300條我也未必同意；但是有一點，如果對方一條都不簽，我就一分錢也不出。我認為，在如此混亂的市場秩序下，購房者必須具備以下條件纔可以嘗試不簽補充合同買房：

　　1.面對房屋糾紛的作戰心理：您是否准備接受房屋糾紛而產生的折磨？願意，立即購買；不願意，立即放棄！

　　2.承受房價下降的堅強神經：我本人堅定地認為隨著農村土地市場的開放，土地供應量越來越多，地產價格將越來越低。因此，在買房之前，您先想一想自己是否具備承受房價下降的堅強神經？

　　3.接受房價泡沫的平靜心態：我的朋友提供了這樣一個數據，在美國紐約曼哈頓金融區百老匯街，直線距離華爾街證券交易所不到100米，平均房價不到1000美元一平方米，也就是說每平方米價格不到8000元人民幣。類似以上的地點，北京起碼要12000元以上，如果您自問能夠接受如此畸形的房價泡沫，那麼您可以匆匆買房。