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前不久,國家計委經濟研究所公布了一份《中國行業景氣分析報告》,報告認為,『目前我國房地產收入價格比在世界上處於奇高的水平。工薪階層顯然是難以承受這一收入價格比,只有少數高收入階層能夠買得起這樣高價格的房子。可以預見的是,當這一階層的需求逐漸被消耗掉後,將會出現明顯的消費斷層。』由於這是『消費斷層』的提法第一次出現在房地產行業,於是,記者就消費斷層是否出現的問題在業內進行了采訪。
『消費斷層』是否出現
著名經濟學家、國家統計局副局長邱曉華認為,現在的房地產市場呈現出這樣一種情景:一方面是房地產商如火的熱情,吆喝著自己的樓盤『物超所值』,有的城市新的一輪『圈地運動』也正在進行;另一方面,購買者發現房價越來越脫離自己可以承受的界限。大多數的開發商仍在一味地追捧高端市場,造成新的空置;而中低端市場則出現了明顯供不應求的情況。房地產市場面臨的結構性矛盾急需調整。
今典集團董事長張寶全並不認可『消費斷層』這種提法,他認為,現在還處於房地產發展的初期,城市化的路程還很遠,所以現在談『消費斷層』為時過早。但由於前些年北京住宅的供應主要面對的是高端市場,所以高端市場目前已經進入了一個相對的穩定期,反映在市場上就是高端產品的購買力看似不足。
與之持類似觀點的是中體奧林匹克品牌管理有限公司總裁郭鈞,他認為與其說『消費斷層』,不如說『供需錯位』,市場上大量產品不斷供應,但卻與消費者的需求不盡吻合,因而造成有房賣不掉及有人買不到房的現象,現在這個問題還很嚴重。
華遠地產總裁任志強的觀點更加直截了當,他認為『消費斷層』根本不存在。『房子賣得很好嗎!』他以統計局的數據為例,北京去年住宅投資共586.7億元,而住宅銷售額是716.7億元,整整『順差』了130億元,可以說,開發商的投資不但全收回來了,還收了130億元的預付款。他接著解釋了『消費斷層』不存在的原因,因為在所有的城市裡面,政府的強制性消費一直是主流。以北京為例,大量的舊城改造、大量的市政基礎設施建設以及城市化的快速發展,使得居民拆遷和農民上樓兩項需求在這幾年平均達到了市場總需求的50%,最高的年份達到了70%,由於這種消費需求的持續存在並高速增長,所以『消費斷層』根本不會出現。
『供需錯位』原因何在
邱曉華認為,目前房地產結構不合理,房地產的投資者還是應該根據消費者的需要來加快結構的調整,既要考慮富裕的階層,也要考慮中等收入階層,還要考慮低收入階層等多層次的需要。在目前國內房地產業全面啟動的高速發展時期,房地產企業也在迅速擴張。但這種房地產企業的結構性缺陷,可能給行業帶來巨大的風險。
郭鈞表示,造成『供需錯位』的原因,既有發展商經營水平的原因,也有社會的原因,還要分析有效需求的問題。成熟的市場,是開發商要針對那些需要通過購買行為滿足住房需求而又有適當購買力的人群提供符合他們要求的產品,而這個人群是會不斷改變的,但決不是全社會每個人都必須買房。消費者首先應判斷自己是否屬於那個人群。所以他希望市場關注的焦點從『誰在開發』向『為誰開發』轉變,一個開發商不可能為全體消費者服務,應准確地做好自身的定位,為特定區域、特定人群提供解決方案,而不要以自己的喜好強加到消費者身上,這是市場成熟的標志。
張寶全認為,『供需錯位』的存在實際上不是購買力的問題,而是現在高端人群的需求已經發生變化了。在以前市場不成熟的時候,有錢人要麼買別墅,要麼買城裡的公寓,而現在高端需求的主體已經轉向了低密度住宅,但是這類住宅在北京目前高地價、高容積率的狀態下去建設是很困難的。盡管現在也有TOWNHOUSE之類的產品,但從建築形態上來看只是類似於低級的別墅,普遍離城較遠,現在需要的是可以享受城市配套的低密度住宅。
他還表示,當供應與需求距離相差很大的時候,市場表現就是無效供應增多,房子賣不動,給市場的感覺是出現了『消費斷層』。其實這只是現象,不是原因,原因是『供需錯位』,他認為需求一直在增長,由於『供需錯位』,所以需求無法實現。『如果在市區或其邊緣地帶出現大量低密度住宅,我相信高端的購買需求就會一下子被刺激起來。』
『消費斷層』誰來彌補
金網絡顧問公司副總經理楊強宏認為,新生購買力正在填補著『消費斷層』,他概括了四大新生購房階層:一是為改善型購房消費正悄然接過購買力的接力棒;二是從去年下半年開始,危改、拆遷人群明顯增多;三是沒趕上分房末班車的上世紀70年代出生一族;四是『北漂』一族。他認為,在此前,對外埠購買力的描述,基本上定位為購置高檔房產的有錢人,在京買房純屬買閑房置家業。而現在,屬於高知一族、沒有北京戶口的『北漂』人群正成為中產階層的一大構成分子,他們從事著收入較豐的白領職業,有較強的進取欲望,對未來預期較有信心,因此義無反顧地加入了購房洪流。一些東邊的項目,北漂族比例佔到了15%—20%。
郭鈞表示,今天『供需錯位』的問題是市場化過程中的問題,是走向成熟必經的階段,不是新生購買力可以填補的。相反市場發展要求產品結構迅速調整,以適應『需求』的變化。他認為開發商適應需求的轉變,必須找准自己所願服務的人群,針對這些人群的需求而開發相應的產品,所以蘿卜青菜各有所愛,並沒有固定模式可循。
張寶全的看法是,這種『供需錯位』,目前已有被彌補的趨向。如炫特區的熱銷,苹果社區亮相後引起的轟動,都說明市場對性價比高的房子的需求是很強烈的。他認為,新的購買力正在不斷地產生。如果說目前的主流人群是中等收入階層的話,必然會出現購房者年輕化的趨向。如果市場上沒有人真正關心房價是否降了的時候,那時纔是出現了真正的『消費斷層』,因為沒有人買了。北京與上海兩個城市的人口差不多,但是上海每年的成交金額是北京的一倍,這更加說明北京不是沒有需求,而是需求量還沒有完全釋放出來,他覺得2003年在這方面更會有所體現。
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