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李女士去年托朋友買了一套面積較大的抵債房,朋友告訴她總共大約便宜了八萬元左右,這個折扣令她非常滿意。由於一家三口僅靠丈夫一人工作養家,因此他們買這套房子需要貸款,就是這個貸款手續,用林女士的話說『打了一個持久戰』。售樓處一會兒讓他們重填表格,一會兒又說蓋錯了章,好像每一個環節都會出問題。因為拿了人家的優惠,林女士也不便發作,只好忍氣吞聲,於是貸款手續就從去年3月一直拖到去年9月纔算辦妥,整整歷時半年。更令她感到不平衡的是,去年入住期間,售樓處對同樣房型的報價一下子就下調了五萬元!
可見,抵債房成了房地產市場中一個不容忽視的現象。
產生『抵債房』的原因
我們今天所說的『抵債房』,主要是指債務人無法以貨幣償還債務時,將自己所有的房屋作價支付給債權人,由債權人上市出售的房屋,並不包括開發商抵押給銀行的抵債房。例如,一個開發商或者其他建房單位,建房時缺乏資金,欠下了銀行貸款,或者欠下其他企業的材料款,或者欠下施工單位的工程款等等。在沒有貨幣資金支付的條件下,債權人又追得緊,乃至訴訟到法院。債務人經過與債權人協商,或者人民法院判決,債務人將一部分房屋作價支付給債權人。債權人自身又不需要房屋,而需要的是資金。於是債權人又將這些房屋拿到市場上銷售,這就是市場上出現的所謂『抵債房』。
由於債務人以房屋作價抵債,協商或者裁定、判決的價格不能完全比照市場價格。債權人又不以盈利為目的,能抵銷債務額就滿足了,故『抵債房』的價格略低於商品房市場價格是顯而易見的,也是可以理解的。
消費者在購買抵債房時,應注意以下幾個問題
1、搞清楚『抵債房』權屬是否清楚
市場經濟的一個重要特征就是產權明晰。購買房屋,花了多年乃至幾十年的積蓄,總是希望得到權屬清楚,沒有糾紛的一筆財產。從法律上講,也只有獲得權屬清楚,合法有效的房產即私有房產,纔獲得了佔有、使用、收益、處分的權利。
那麼,『抵債房』的權屬是否清楚呢?這要具體情況具體分析。按照既合法又符合規定程序的做法,債務人以房抵債,應當將作價抵債的房屋以有償轉讓(即出賣)形式過戶給債權人。債權人只有獲得了該房屋的所有權,纔有資格來處分(出賣)這部分房產。然而現在市場上很多情況下沒有按規范操作。有的仍以債務人的名義銷售,房屋購銷(買賣)合同仍與原建設單位訂,債權人只管收錢。盡管這種做法有毛病(隱蔽了一次交易的稅費),購房者還可以辦理房屋所有權登記。有的則不管三七二十一,稀裡糊涂地買,很有可能辦不了所有權登記,後悔莫及。
人們已習慣從房地產開發公司手裡買商品房,並且查驗《商品房銷售許可證》。但實踐中,仍有個別購房者購買抵債房屋時,因經驗不足或貪圖便宜,錯誤簽訂合同,忽略查驗《商品房銷售許可證》,結果得不償失。
但購買這類房屋涉及到三方當事人,加之部分購房者經驗不足,因此,產生的問題很多。
2、與誰簽《商品房銷售合同》。有的購房者認為房子是從施工企業手裡購買的,合同當然是同施工企業簽,這種想法是錯誤的。根據我國法律,雖然房子是施工企業蓋的,並且開發商也已抵給施工企業,但未辦理房屋產權變更登記之前,房子的所有權仍是開發商的,購房合同只能與開發商簽,與施工企業簽合同是無效的。
3、出了問題找誰承擔。既然合同是與開發商簽的,權利義務當然是由開發商承擔。但有的購房者認為房子是從施工企業手裡買的,與開發商簽合同只是走形式,一旦出現問題應當找施工企業,這種想法也是錯誤的。合同依法成立,即對雙方當事人產生約束力,而對合同以外的人卻沒有約束力。施工企業並不是商品房銷售合同的一方,合同對其沒有約束力,出了問題也無須其負責。因此,購房者簽合同時應慎重,應當將與施工企業約定的條件,如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進商品房銷售合同中,以防出現問題。一旦真的出現問題,也應由開發商承擔責任。
4、售房發票由誰出具。發票是銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人,對外發生經營業務收取款項,向付款方開具的收款憑證。通常誰收到價款誰出具,但購買抵債房屋,合同的當事人是開發商和購房者,雖然房款最終歸施工企業,但發票應當由開發商出具,這樣一方面可以避免購房者辦理產權時的麻煩,另一方面可防止開發商以未收到房款為由拒不履行合同。
5、合同價款如何確定的問題。購房者是因抵債房便宜纔購買的,但房價是施工企業確定的,而合同卻是與開發商簽的。開發商簽合同時,往往將價格約定的較高,以便更多地抵償工程款,這樣就存在合同價款高於施工企業與購房者約定的價款的情況。一旦產生糾紛,開發商就可以依據合同要求購房者補足房款,購房者有口難辯。因此,購房者在簽合同時,應將與施工企業約定價格寫進合同,至於施工企業與開發商之間如何結算,則應由他們之間簽訂協議予以明確,與購房者無關。
由此可見,想明明白白購買抵債房,與購買其他房屋是一樣的,必須抓住兩個要害問題。一是持有合法的房屋所有權證書的房屋可以放心地買。如前所述,如果債務人作價將房屋抵給債權人,債權人辦理了過戶登記手續,獲得了房屋所有權證,證明該房屋已經歸屬債權人,買房人買的是債權人的房屋,房屋買賣合同應與債權人簽訂,相當於購買二手房。二是以購買商品房的形式購買,必須查驗出賣方的商品房銷(預)售許可證。因為目前法規規定,只有商品房銷(預)售,不要(也沒有)房屋的有權證,但必須出示銷(預)售許可證。凡是買房,兩證必居其一,否則就麻煩多多。以商品房形式購買『抵債房』,還必須與持有商品房銷(預)售許可證的房地產開發經營企業簽訂買賣合同,一定不能與代賣房屋的債權人簽訂合同。否則,過戶登記機關經審查賣方無資格,也是不能給辦理所有權登記的。(周喜榮)
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