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房地產項目的操盤關鍵是定位問題,包括:產品定位和成本定位等。在此就這兩方面做一下簡要的闡述和分析。
產品定位
產品定位對於房地產項目開發非常重要,關系到整個房地產項目開發的成敗。產品定位的依據是什麼呢?
我認為,土地的位置和狀況限定了項目開發選擇的餘地,因為土地的位置是固定的。這就是通常所說的土地中蘊含著密碼,我們只有正確分解和破譯土地密碼,知道土地真正適合做什麼,纔可能做出正確的產品定位。
土地密碼中蘊含著客戶群密碼和總價密碼。客戶群密碼是指土地的客觀條件決定了在這塊土地開發項目適合哪些人群。我們必須對市場進行細分,要正確分析客戶群,我們必須先正確評估項目的自身條件,這些客觀條件決定了哪些客戶會對這個項目感興趣,決定了客戶群的大小。
總價密碼是指房地產項目定位一定要注意房子的總價問題。客戶在買房時非常注意房屋的總價,其實一個人在買房時心裡都有一個可以接受的總價。產品定位應該是總價定位,而不是單價定位。戶型面積大小對總價影響很大,要滿足這些客戶群的需要,必須在戶型選擇和設計上下功夫。
產品定位應注意:不要盲目跟風;警惕成功經驗。產品定位時不能簡單拷貝別的項目,注意分析土地密碼。盲目跟風往往會不按土地的實際情況辦事,最終造成項目的失敗。
另類是小盤取勝的一個策略。小盤因為規模小具有先天的缺陷,如果考慮獨闢蹊徑,采取另類策略,定位於少數人群,往往會取得成功。但大盤切忌另類,不能模仿小盤,不要風格太強,不要缺乏包容性,否則會導致項目失敗。
成本定位
成本是一個廣義、動態的概念,不僅僅是指通常所說的建築成本。我認為房地產成本包括風險成本、時間成本、管理成本和建築成本。由於建築成本已變得很透明,建築成本的控制已不是難題。因此,我在這裡不做分析。
風險成本
任何一個房地產項目都有風險,在房地產開發時不得不考慮風險。只有在合理規避了風險,保證不賠錢的情況下,纔可能獲得利潤。考慮了風險成本後的利潤也纔比較真實。只有將房屋盡快賣出去,房地產開發的風險纔會降到最小。當整個項目賣到1/3時,失敗的可能性就不大;當賣到2/3時,纔知道是否有利潤;當賣到3/4時,是現金利潤和實物利潤的分水嶺。房地產開發的利潤應主要看現金利潤,而不是實物利潤。
時間成本
房地產開發一定要注意時間成本,必須盡量縮短開發時間。產品定位、營銷策略直接影響房地產項目的開發周期。開發周期越短,資金回籠越快,開發風險就越低,資金成本、管理和經營成本也就越小,房地產企業的經營狀況纔會越好。為了縮短開發周期,降低時間成本,房地產開發應該注重產品定位和營銷定位;同時要注意盡量縮短拆遷時間。
管理成本
房地產業是一個集成產業,房地產商主要是將設計、施工、材料、裝修等方面的公司協調在一起,進行高效率的運作,建造出高質量的房屋,最終銷售給客戶,獲得利潤回報。為了協調這些上下游行業或產業間的關系,房地產商的協調和管理水平很重要,要不斷提高自身的管理水平,降低管理成本。如何降低管理成本呢?我認為針對目前我國房地產業的現狀,房地產公司應該朝著規模化、專業化、規范化和集團化方向發展。
只有擴大開發規模,發揮在材料采購、建築施工、營銷方面的規模優勢,實現資源利用最大化,纔能有效降低成本,進行成本控制,因此房地產公司應該實現規模化。專業化是指房地產公司應該不斷提高專業水准,做出精品,提高房屋的性價比,這樣纔能增強公司的競爭力,在市場上立於不敗之地。廣州最大的五家房地產商都采取這種集團化經營方式,北京的大型房地產企業也在嘗試這種經營方式。因為如果不這樣,房地產企業對上下游企業沒有任何控制力,出現很多糾紛,通過法律手段很難解決,而且得不償失,最終損失慘重的還是房地產企業。
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