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我國房地產和住宅發展形勢大好
(一)房地產市場穩步上昇一是在需求的拉動下,房地產開發投資高速增長。1998年到2001年這四年,我國商品房完成投資平均每年增長20.6%、竣工面積平均每年增長19.35%、銷售面積平均每年增長2..5%。銷售面積的增長高於完成投資和竣工面積的增長,表明我國商品房市場供求兩旺,是一種需求拉動增長的好勢頭。
二是商品房銷售價格的走勢與整體經濟的狀況基本吻合。1998年到2001年,全國商品房銷售價格年增長幅度分別為3.27%、-0.48%、2.88%和2.76%,低於1997年之前的增幅,也低於同期城鎮居民可支配收入和GDP增幅。
三是產品結構逐步向合理的方問調整。需求量最大的商品住宅佔商品房的比例逐年上昇:1997年為78%,2001年上昇到84%。
(二)住宅建設規模巨大過去5年,全國城鎮住宅竣工面積約34億平方米(2002年按竣工面積7億平方米估算),年均城鎮住宅竣工面積達到6.8億平方米。同時,改造了5億平方米左右的危舊住房。城鎮人均住宅建築面積由1997年的17.6平方米,提高到2002年的22平方米左右,戶均住宅建築面積達到70平方米左右。國家住宅產業『十五』發展計劃綱要提出的目標是,『到2005年城鎮人均建築面積達到22平方米』,現己提前三年實現。同時,農村新建住宅每年也達到6億平方米左右。
(三)住宅品質不斷提高住宅已不再是單純地作為一種生存資料,而同時也是作為一種享受資料。主要表現:一是住宅的功能空間設計更加合理。功能分區趨向細化(操作室、書房、電腦間等),平面布局趨向合理(動區靜區分開,私密性增強等),面積控制更加理性化,力求在較小的空間內創造較大的舒適度,並出現了一些大開間靈活隔斷的住宅。二是住宅的室內環境和物理性能得到改善。住宅結構、消防安全、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光與日照等物理環境不斷優化。三是住宅的設施與設備的配備水平提高。廚房、衛生間設施、采暖與制冷系統、智能化技術系統等的水平都有了較大提高。四是居住小區的環境與配套設施進一步改善,向著生態健全、生活方便、天人合一的方向發展。五是住宅新體系(如鋼結構節能住宅體系、木結構節能住宅體系等)、新技術、新材料進一步得到廣泛應用,往宅建築的整體水平有了較大提高。
房地產和住宅產業發展前景廣闊
今後一個相當長的時期,都存在著發展房地產和住宅產業的廣闊前景。主要是以下幾個方面的需要:
(一)國內生產總值翻兩番的需要按照『全面建設小康社會』宏偉目標的要求,到2020年,GDP要比2000年翻兩番。房地產和住宅產業必須也能夠作出應有的貢獻,為拉動國民經濟增長發揮重要作用。
1997年,城鎮住宅與房地產投資佔GDP的比重將近6%。1998年以來,提高到7%到7.8%之間。每年拉動GDP增長1個百分點以上。2001年,城鎮居民個人購買商品住宅的比例,比1997年提高了28.2個百分點,比1990年提高了66.5個百分點。個人購買新建商品住宅的交易額達到3675億元,是1997年的4.54倍。同時,據對35個大中城市的調查,居民購買存量住房的交易額也已達到786億元。再加上其他形式建房中的個人投入。2001年全國城鎮個人住房支出的總額達到7500億元以上,可帶動相關消費近萬億元。而在今後一個相當長的時期,國內市場對住宅消費將保持旺盛的需求,每年需要新建十幾億平方米的城鄉住宅。
(二)城市化水平大幅度提高的需要
1980年,我國城鎮人口佔總人口的比重僅為19.4%,2001年,市鎮總人口佔全國總人口比重已到達37.7%。據專家預測,在未來的十幾年中,城市化率以每年1%速度增長,到2010年將達到46%,到2020年可達到60%左右。
城市化進程的加快,要求房地產和住宅產業與之相適應。單單拿住宅這一項來說,按現在的城市人口計算,每增加1平方米人均住宅建築面積,就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預測的到2010年城市人口將達到6.4億人,比目前淨增加1.9億人,人均住宅建築面積按目前的22平方米計算,那麼到2010年僅滿足新增城市人口就需建設41.8億平方米住宅。
(三)家庭財產普遍增加的需要
江澤民同志在十六大報告中把『家庭財產普遍增加』作為全面建設小康社會的重要奮斗目標之一。根據國家統計局對房屋及附帶裝修現有價值評估測算結果,截至2001年6月,城市家庭現有房產價值(含裝修)為每戶10.94萬元,其中私房及部分產權的私房現值為9.89萬元,公房現值為0.7萬元,家庭裝修現淨值為0.35萬元。大城市家庭現有房產價值最高,戶均達13.69萬元;中等城市為8.95萬元/戶;小城市戶均7.46萬元。房產在家庭總資產中所佔比重已接近一半,達到了47.9%。其中大城市為49.3%、中等城市為45.1%、小城市為48.1%。由此可見,房產已經成為城市居民家庭財產中最重要的組成部分,成為居民家庭中價值量最大的財產。
(四)人民生活更加富足的需要
全面建設小康社會,要求住房基本做到『戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全』。目前,我國居民住房水平距離這個要求還相差很遠。
據2000年全國人口普查統計,我國城鄉人均住房為0.78間;有3間或3間以上住房(接近人均1間)的家庭佔45%(其中城市僅為31%)。人均住房建築面積8平方米以下的家庭仍佔9.1%,約3091萬戶(其中城市和鎮約1520萬戶、涉及城鎮人口近5千萬)。另外,城鄉住房成套率還較低,約為67%(其中城市71%、鎮62%);有15%的家庭住房中無獨立廚房或與其他家庭合用,有30%的家庭住房無廁所或與其他家庭共用,約13%的家庭沒有飲用自來水。為此,也需要我們加快危舊住房的改造,加快住宅更新的步伐,不斷提高人居水平,努力實現『人民生活更加富足』的目標。
既要警惕局部過熱,又要保持一定的發展規模
如以上分析過的,就全國的總體態勢而言,前幾年我國房地產和住宅產業是一種需求拉動增長的健康態勢。但是,由於房地產市場的地域性很強,各地的市場情況是不盡相同的。目前,也有部分地區出現了投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快、以及若乾結構性問題(包括產品結構和市場結構等)。
例如,有少數省市去年房地產開發投資增的幅超過了40%,新開工面積增幅超過了40%。又如,城市土地價格近幾年持續上漲,去年有個別城市的一些區位的地價竟上漲了1倍以上。又如,有的城市商品房平均銷售價格連續幾年大幅上漲,遠遠高於同期人均可支配收入增幅,致使中低收入家庭難以買房。又如,有的城市大量建造高檔高價的所謂『豪宅』,個別地區甚至單棟住宅佔地幾十畝、幾百畝,單棟住宅標價上千萬元。這不僅造成大戶型、高檔公寓的積壓,而且造成了土地資源的浪費。這些問題,有的屬於『過熱』或『虛熱』現象(如投資、土地供應的過度擴張),有的屬於經濟泡沫現象(如部分地價、房價過高),都有待通過加強宏觀調控來加以解決。
什麼是『過熱』現象?『過熱』或『虛熱』是指房地產投資和開發量的過度擴張,大大超前於當地國民經濟發展的水平和社會有效需求的能力。我們判斷某個城市的房地產市場是否『熱』,首要的根據應該是看銷售是否活躍旺盛(熱賣),其次是由於這種銷售活躍旺盛所帶動的投資和開發量的增長。總之,不能脫離銷售狀況去單純地看投資和開發量是否劇增。銷售活躍旺盛,並帶動了投資和開發量的增長,是實實在在的『熱』。而如果過度超前當地國民經濟發展的總體水平,以及過度超前由當地國民經濟發展水平所決定的社會有效需求能力(國民經濟的發展水平通常是通過社會的有效需求能力而直觀地表現出來),則是『過熱』或『虛熱』。
辯證地來看:『過熱』或『虛熱』會導致『供大於求』、商品積壓、資金沈淀等嚴重後果,會對金融市場、進而對整個經濟造成危害。但是,如果土地供給量和投資減少到了造成『供小於求』,則又不僅會影響宏觀經濟的增長,而且會引發價格上揚、炒作盛行,增加經濟『泡沫』。在復雜的經濟問題面前,如何調節供求,把握度量,趨利避害,實在是一個非常重要的課題。
為此,筆者以為,既要防止局部過熱,又要在全國總體上保持一定的發展規模,以適應市場消費和拉動國民經濟增長的要求。其中,特別是要注意調控政策上應從各地的實際情況出發,區別對待,因地制宜。
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