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上市融資遭遇瓶頸、銀行貸款提高門檻、投資基金投石問路、房地產證券化尚未成熟
今年以來,由於國內房地產開發『門檻』的增高,銀行貸款難度加大,房地產商紛紛將目光投向資本市場。房地產企業或借殼上市,或尋求海內外基金的支持。
在北京,繼北京泰躍集團、北京天創房地產公司、嘉利恆德房地產開發公司、北京科技園置業以及金融街房地產公司等一批企業成功買殼上市後,房地產業湧起了上市熱潮。前一階段,北京、上海等一些城市向房地產領域成功發放的信托基金引起了房地產業的極大興趣。不久前,由中國城市房地產開發商協作網絡的成員企業——深圳萬科、北京萬通、河南建業等12家較具影響力的企業共同發起組建的中城房網投資管理有限公司正在著手與海內外基金公司合作,創設專事於土地開發的信托基金和住宅產業投資基金,此舉引起了業界的廣泛關注。
『突破』上市禁令房地產上市一波三折
兩年前,北京城建股份有限公司將標的為23.391679億元的公司建築類資產與北京城建集團有限責任公司房地產類資產進行大規模的置換,從此,北京城建的主營業務由建築業轉為房地產業;與此同時,作為房地產企業中為數不多的上市公司,北京城建也借此打通了企業發展中的關鍵環節———融資渠道。
有證券市場籌資功能的助力,房地產開發商就能獲得巨額的低成本資金,使企業的資產規模迅速擴張,其速度是企業上市以前無法比擬的。因此,當1999年4月,中國證監會重新對房地產企業上市開試點綠燈時,金地股份、天津綜合開發公司和北京天鴻集團作為首批上市試點企業,就開始了它們作為地產『新貴』的使命,而房地產企業的上市前景也似乎隨之迎來了春天。
伴隨大量資金進入地產業,房地產行業開始出現嚴重泡沫,導致大量資金特別是銀行資金的沈淀和土地資源的浪費。為防止房地產過熱炒作引發更大的金融風險,1996年中國證券監督委員會發文:暫停房地產、金融等行業的公司上市融資,直接融資渠道被切斷,房地產上市公司也由此陷入低谷。
北京城建地產總經理趙廣義指出,隨著政府對開發用地的供給更加市場化,要求開發商更致力於追求規模化和專業化,更加重視企業保持適當的土地儲備,這都要求開發商們必須具備更強的資金實力,不斷地擴大經營地域,提高市場佔有率,纔能應對隨之而來的同行業競爭和市場考驗。
然而,即便是上市公司,也仍然是一肚子苦水。深圳著名上市房地產企業金地集團負責人表示:上市,讓人愛恨交加。雖然解決了融資渠道,能夠使企業品牌快速擴張,但是這個錢拿著不容易,回報股東就更難。比如金地,每年要保持10%的淨資產回報率,一般房地產項目的投入產出周期在3年以上,沒有強大的經濟基礎和多個項目做支持,就沒法保證回報率;另外,作為上市公司,透明度要求較高,特別是一些公告的東西,必須要通過董事會和股東大會,而在這個過程中就幾乎沒有商業秘密可言。
銀行控制信貸規模房地產基金投石問路
增強對房地產開發企業的貸款,加快開發進度以增加供給,為居民購房提供按揭貸款,促進有效需求迅速形成。銀行對於地產商的支持可以形成這樣的良性循環。
但是,隨著住房產業和住房金融的發展,市場競爭不斷激烈,違規信貸時有發生。為防范風險,中國人民銀行在2001年6月發布了《關於規范住房金融業務的通知》,要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。至此,很多地產商漸漸感到:貸款無門。
建設部住宅與房地產業司的有關專家認為,此次貨幣市場對房地產業的政策調整從長遠來看,及時擠壓了可能出現的房地產泡沫,對行業的發展應是利大於弊;但是在一定程度上,也對今後市場的發展形成了壓力。而控制貸款的另一個影響是,房地產開發商的預售回款和銀行貸款兩條融資渠道均受到很大阻力。如果開發商出現融資危機,資金鏈一旦斷裂,對於開發企業來說便是毀滅性的打擊。
因此,當一種創新金融工具———房地產投資基金剛一露面便吸引了國內開發商和投資銀行家們的注意。
據專家介紹,房地產投資基金的優勢在於其對房地產企業的投資屬於股權投資,不會給企業增加債務負擔;房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則,其在一個房地產企業的投資不會超過企業淨資產額的一定比例,因此企業不會喪失自主經營權;房地產投資基金作為投資者,對房地產企業的運行能夠起到一定的外部監督作用,增強其運行的透明度,有利於促進房地產業健康發展。當前,美國每一個大城市的房地產項目都活躍著房地產投資基金的影子。
在我國,雖然直到現在還沒有真正意義上的房地產投資基金,但是,房地產投資基金的萌芽已經出現。由中國五礦集團房地產、北京首鋼集團房地產、北京城建集團房地產、中國石油天然氣管道局房地產、萬年投資集團共同發起成立的北京世紀華夏資產管理有限公司可以算是房地產投資基金的『問路石』。
房地產證券化下一個『地產10年』的流行產品
銀行的一些專家認為,由於房地產價值大、周期長、位置固定、整體不可分割性等不利因素,形成其投資金額大、市場流動性差的特點,使得一般企業或個人很難涉足於該領域的投資;房地產證券化通過有價證券形式對房地產價值進行分割並出售給各中小投資者,是啟動我國房地產市場的一個突破點。
『目前,實行房地產證券化,除了會遇到專業機構和人纔缺乏等技術性問題以外,還會有3個顯性風險:商業銀行對房地產行業的貸款面臨著巨額呆賬和不良資產的風險,缺乏健全的個人信用制度,我國的證券法沒有對國有商業銀行金融資產證券化作出單獨的規定和描述。』趙廣義分析。
房地產證券化將推動房地產投資與消費兩方面的實現,使房地產業成為新的經濟增長點和新的消費熱點。購房者可以通過購買有價證券,對房地產實現保值,中小投資者也可按自己的意願換房,更多地得到實惠。另外,證券讓資產的持有者更加分散,將有利於整個房地產風險的分散,這對市場的長期發展大為有利。
同時,業內人士也指出,國內住房貸款證券化要在短時間內廣而推之,可能還有一些難度。主要制約因素在於:我國缺乏獨立的評估體系,信用擔保中間人缺位也加大了住房抵押貸款證券化的風險;從目前情況看,中小城市顯然還不具備條件,其重心將停留在大城市;作為實施證券化的重要組成部分,全國性的銀行交易網絡還有待形成等。
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