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最近,有一種說法:購房,尤其是購置高檔物業,就是購置負資產。以香港地產為例,當年高峰時貸款搶購的房產,大幅度貶值,租金也不理想,算下來,當年的投資已經轉變成了今天的純債務。北京人應參考香港的前車之鑒,謹慎置業,避免被市場泡沫所誤。
買房真的是購置負資產嗎?北京樓市是否真的隱含『崩盤』的危機?為次,本報邀請了今典集團的老總張寶全、銀信光華的副總范小衝、北京地產資深人士童淵共同探討。
北京沒有孳生泡沫的土壤
問:北京市場泡沫成分有多大?所購房屋會不會變成負資產?
張寶全:北京房地產市場沒有孳生泡沫的土壤。
第一,關於負資產的說法,我的觀點非常明確:不會!
北京、香港這兩個處於不同狀態的市場不可比。雖然在發展的過程中,兩地市場的某些表象有些類似。但是,由此推論香港的地產泡沫就會在內地同樣發生,那就太簡單了。在北京買的房子不會成為負資產。
在1998年之前,市場是以集團購買為主導的住房消費,導致購房的決策,往往是由非市場行為左右的,這種非市場行為的供應與購買所構成的『市場』也是不真實的。1998年之後個人購房形成的市場是真實的。我們從市場的現象、產品、性價比來看,這個市場發展速度非常快。這幾年的發展過程相當於南方的七八年,甚至10年的發展。在市場成熟的過程中,房產定價與房屋品質預期之間的差異度逐步減少,不平衡性逐步的減少,市場相對早期的地產市場而言,是很穩定的,至少與早期市場比,缺乏泡沫的生存空間。
其次,政府雖然提出有泡沫現象出現,但也很明確地指出是局部地區。而單就北京市場而言,其市場化進程雖然相對晚一點兒,但顯而易見的是在北京房產的性價比,質量都在逐年提高的同時,綜合價格指數卻在逐年下降。因此,泡沫的癥狀並不明顯。
第三,同時也是很重要的一條,我們90%以上的購房者都是最終消費者,而不是投機者。由於政策法規的原因,房產投機比較困難,這樣市場構成比較單純、穩定。這和香港市場相比,有本質的差別。香港地產的中後期,買到手的房子一下子能漲好幾倍,買房子就像買股票一樣,購房者通過短期投資可以獲得暴利,置業投機成了房產消費的主流。經濟越熱,泡沫越大。可以說房產投機纔是泡沫攪拌機,泡沫的催化劑。而這些在北京都不存在,北京缺乏房產投機的環境。
第四,從1998年個人住房貸款出現後,消費者逐漸成熟。有什麼樣的消費者就必然有什麼樣的發展商,有什麼樣的需求,纔有什麼樣的供應。現在發展商在產品設計定位時緊緊盯著消費者的需求變化。對消費者、市場的尊重,雖然做得還不是非常的好,還有玩兒概念的成分,但這種意識已經出現了,這就迫使發展商去蓋消費者能接受的所需要的房子,並在產品品質方面精益求精,這種對消費者和市場的尊重,將使發展商在供應的有效性方面特別關注,避免制造大量的空置房。
第五,今後的市場,合作、合並將是一個趨勢。從土地到房產開發,各個環節通過合作互利,從而降低產品的最終成本。我們以前的生產基本上都包含某些環節炒買炒賣的成本,土地、材料經過幾手炒賣,價格翻番,而隨著競爭的激化、市場的發展,炒買炒賣的餘地越來越小,本來你只想當土地商,靠賣地賺錢,但市場逼著你非要你通過合作,變成房地產開發商後,纔能通過最終產品獲利。因此,成本降低,價格越來越真實,泡沫的成分也降低了。
房產是相對滯後的,今天做的產品,一、兩年後纔能看到。以前一些定位錯誤的樓盤,可能會在價格上有所調整。成熟的消費者對價格、品質有自己的正確判斷。如果一個樓盤出現了非正常的價格狀態,我覺得成熟的消費者會非常謹慎的,便宜沒好貨,他們未必會買,也不會佔這個便宜。不成熟纔會佔便宜,不懂纔會被騙。
不是泡沫來了,而是市場轉型了
問:高檔樓盤在市場上常常起著風向標的作用,高檔樓盤的銷售減緩,意味著什麼?是不是泡沫的征兆?
范小衝:不僅僅是北京,我們甚至可以說中國房地產不存在泡沫,也不會重現香港地產特殊情況下造成的樓市大縮水現象。
中國目前處在城市化進程最快的時期,中國快速增長和城市化進程加快使房地產發展進入了前所未有的時期。中國城市人口的膨脹、居住環境的改善、舊城改造等等因素支橕了房地產在20年之內都是強勢的發展。現在不僅是北京、上海、深圳,包括全國各地二線城市、三線城市,甚至到更小一些城鎮都在發生巨大的變化。所以,中國房地產市場的活躍是伴隨中國經濟而良性發展的,不是發展商人為炒作造成的。
目前,高檔物業市場與以前相比是萎縮的,這並不意味著泡沫,換個角度看,恰恰說明,地產已經進入了大眾消費的新階段。
90年代初,可以算做房地產發展的第一階段,那個階段出現了炒買炒賣,市場存在泡沫的現象。
1998年後,市場進入個人消費時代,但是,那時候房子不是所有的人都買得起的,那個階段的個人消費時代是富人的消費時代。但現在,市場已經進入了大眾消費時代,是白領在買房,是工薪階層買房,公務員在買房。在這個市場上,高檔物業的份額在萎縮,真正市場需求的4000?5000每平方米的房子能佔到70?80%的份額。在這個轉型階段,發展商產品結構的失調,是暫時的現象。發展商沒有跟上市場的步伐,個別樓盤因此而滯銷,這並不標志整個市場有泡沫。雖然,這種淘汰是殘酷的,但只有這樣,資源纔能向好的發展商集中,市場纔能得到穩步的發展。所以,把市場個別的現象和暫時失衡認為是泡沫的開始、房地產崩盤的前奏,顯然是不對的。
再換個角度看,隨著大眾時代的來臨,市場上還出現了排隊買房的現象。這說明,大量需求剛剛被釋放,甚至很有相當大的需求還沒有釋放出來。就拿我們身邊的陽光100的員工為例,包括公司一級的、經理一級的職員,買房還在少數。類似這樣的白領、工薪的數量是相當驚人的,所以說需求量非常大,北京房地產不是冬天來了,也不是泡沫來了,而是真正的春天就要來臨。
第三,目前,CBD地區高檔物業的減少,中檔物業的增加,拉低了綜合房價,這也不意味著資產縮水,而是市場細分的必然結果。
CBD包含了商務、居住、文化、會展等各類國際大都市中心的生活形態,匯集了有各式各樣需求的人群,而且,新經濟模式的產生,又產生了大量的新的需求方向。在這個區域,住宅市場競爭也很激烈,面對不同需要的人群,大家都在做定位相近、品質相近、價格相近的住宅,顯然是沒有出路的。而簡單的比拼價格,發展商承受不了,用戶也得不到相匹配的優質的服務。同質產品的性價比總是一山更比一山高,因此,發展商就必須尋找自己的細分市場,為特殊的人群建造專屬的富於個性的住宅。以陽光100的三期為例,它沒有按常規做成住宅、公寓、投資小戶型、商務公寓等等,反而另闢蹊徑,將建築重新設計建造為獨立的小體量寫字樓。這個區域裡,一定有這個需求,而陽光100三期卻是唯一的對位產品,於是,獲得了比做傳統產品高的回報。
香港人講,北京離泡沫遠著呢
問:香港經歷了泡沫、負資產,香港人怎麼看北京地產?
童淵:97前後,香港房價差別很大,以前,香港人買房子不看租金而是看這個房價能漲多少。當時香港房產回報率只有2%?3%,1000萬的房子租給人家,租金還不到2萬多。但是,通過炒賣,同樣的房子買不到3小時,你最少掙也能賺到10萬、8萬的差價。據悉,香港最高的房號,在買下來之後三小時內,轉手就是180萬,這現象是真實的,但健康嗎?
97年之前,之所以房價能如此爆炒,是因為當時的港英政府執行的是高地價政策,限制土地供應,通過高地價,獲得高稅收。97之後,香港政府在房地產方面投入力度很大,改變了殖民地時期的土地政策,釋放了大量的土地資源,土地供應量多了,房價自然下來了。
與香港不同,內地的土地政策始終是持續的,穩定的,所以也不會產生類似香港的泡沫。
我的母親,一位被泡沫經濟整怕了的老太太,常常規勸我賣房小心泡沫,小心負資產。春節期間她到北京,看了北京的房子的品質、價格,居然勸我買更大些的房子。為什麼她前後變化這麼顯著,因為,在她看來,北京離泡沫還遠著呢。
前些日子,有位業內的朋友看中了一個小區的兩套現房,他還認識發展商,卻只能爭取到2個點的折扣,最後,他還是買了。從這事上,我們可以看出第二點,北京的現房還是非常少的。雖然有個別現房賣不出去,但我認為原因主要是兩個:一個是產品落後,二是開發商不願意賣,發展商不滿足只賺那麼點。現在的北京沒有賣不動的房子,只有開發商不願意賣的房子。此外,從其他地方來的發展商,初到北京,對市場不了解,尤其是東邊,每一小段距離的變化,都會對產品定位、定價產生很大的影響。由於不熟悉市場的特殊性,他們的新項目出現定位錯誤,出現短期的滯銷。走點彎路,這對他們來說也是正常的。很快,他們也會調整市場戰略,適應市場需求。總之,這些個別的樓盤問題,並不能代表市場的方向,北京整體市場還是很健康的。
第三,北京、上海都是個包容性極強的市場,市場容量極大。我們看一下上海市場,上海在前24個月裡面,它的房價漲了80%,這是因為印尼炸彈爆炸事件發生之後,很多東南亞人、臺灣人、浙江一帶、蘇杭一帶的人,還有外籍人士都到上海置業。類似,北京、上海這樣的國際大都市,除了本地的需求支橕市場外,還像磁石似的吸引大量的外部投資,所以,強勁的需求對價格的支持是非常有力的。只有一個突然失去了活力的城市纔會出現崩盤、負資產的現象。更何況我們有2008奧運會、WTO、世博會那麼多的利好支持經濟的發展。
第四,市場越成熟,泡沫、崩盤的可能性越小。
在北京的早期市場,存在泡沫,甚至發生了很強烈的振蕩,但也沒到崩盤的地步。
當年的萬通,市場稀缺,市場存在超值的利潤空間,甚至,在以後若乾年,還能維持在很高的租金水平。但是,現在市場越來越成熟了,競爭越來越白熱化,利潤薄了,價格稍微降一點兒,這也是說不上泡沫,只是市場的調整罷了。
泡沫集中在哪裡
問:看來泡沫、負資產的說法有些杞人懮天了?
張寶全:從總體來說,北京地產的運作是良性的。但是,我覺得任何事情不可以太絕對,我們並不否定、排除有一些項目會有泡沫的成分。這類樓盤主要有以下幾類:一個是老樓盤,推的比較早,按照當時的市場定位設計建造,幾年後,和現在的市場形成差異,這個差異又難以改變,最終導致滯銷;另一大類就是高端的樓盤,供應量跟需求量有一定的差異,也造成在銷售上的調整。但我認為,這些樓盤總量加起來都不能成為我們主體。主體部分應該數中檔樓盤,銷量非常大。從主流產品來看還是趨於穩定。
土地囤積有沒有突然釋放的可能性
問:去年33號文公布後,發展商搶時間,大量簽訂了土地協議。同時,關於房產開發政府明文規定2年之內必須啟動,這些囤積的土地一下釋放出來,會不會衝擊市場,導致大幅度降價。
張寶全:大家主要對供應量的增大擔心崩盤,我認為大家忽視了市場適應能力。一定要記住,買的沒有賣的精。所謂叫市場意識是有效供應,今天的發展商不會做無效供應。別看他拿這麼大的地,我相信如果市場狀況不好,他肯定分好幾期來運作,投入市場的速度會降低。市場已經具有自己調節的能力,這種調節包括供應和需求的自動調節。當我們剛從市場不成熟中走出來時,有這種擔心可以理解。但今天發展商睡覺都是睜一只眼,閉一只眼。
市場的變化對所有發展商都是有壓力的。我相信土地真正投入市場會自然受到需求的調整。另外競爭加劇是必然的,競爭不是把房價做低,而是做高性價比。市場比拼的是發展商對各種資源的整合能力,整合釋放出的市場適應能力是非常強大的。
童淵:確實,現在一些做得很成功的開發商手上的土地資源並不是很多,而且從整個市場上看,只有十多家發展商算做得很成功。搶在33號令之前拿到土地的人,沒有經驗,也沒有實力實現土地開發,所以到時候,他們一定會與有能力的開發商合作。
目前,香港地產控制在5到7家,它花了幾十年做到這一步。如果北京只有五六家佔50%以上的話,那需要很長時間。
小項目的數目雖然驚人,控制的土地也多,但數一數轉動的塔吊,會發現實際供應量並不大。我曾經做過一些項目,4年前已經立項,它能拖就拖,不拖就撤場。
壞盤會不會引起市場的連鎖反應
問:前面說到,專業化的公司是有實力適應市場,提供有效供應,規避市場風險,但從總的數字上看,小項目、不夠專業的公司控制的市場份額還是很龐大的,其中的壞盤,會不會引起市場的連鎖方應?
童淵:不會的,600塊錢的手機會影響6000塊錢的手機嗎?會有一點點,但不會很大。600塊錢會影響到2000塊錢的嗎?有,可能2000塊的會讓步到1800塊吧。當在樓市裡,這種影響只是局部的,北京房地產到現在為止還沒有賣不出去的房子,只有不願意賣的,不願意就是不想沒錢賺。
范小衝:現在供應量越來越大,需求也非常大,競爭也肯定越來越激烈。大的發展商的競爭會不會使中小發展商死掉,使項目崩盤?我看,未必,問題有很多的解決方式,一般就是重組。可能小項目做不下去了,找人合作,過去成本比較低,讓出一些利潤跟人家合作,有實力人一來又活過來。還有一些小發展商也在逐漸鎖定自己的細分市場。他針對一定的客戶群也可以活下來。至於那些太不專業的又缺乏合作精神的,那些樓盤本來就應該死掉,如果不死掉,房地產就無法發展。
至於連鎖反應,必須是市場發展到了一個很高的臨界點,處於一種臨界狀態,現在還不存在這個臨界點。
適當的競爭、適當的淘汰,對市場絕對是好的。家電行業發展到今天這個程度不也經歷了暴利時代、糾紛時代、品質時代等幾個階段嗎?競爭促成了房地產本身的發展戰略的調整。土地招標、開發貸款的政策調整使大家在同一個水平上競爭,這樣的競爭有利於使優秀、有品牌、有核心競爭力的企業得到發展。
同時,各個房地產公司也在探索自身規避風險的方式,陽光100以北京為核心,將三分之一的開發放在競爭非常激烈的地方,像北京等一些大的城市,使得自身一直能夠在房地產的前沿,一定能夠保證它的品牌;三分之一是放在一些快速發展的成熟二線城市;另外三分之一放在三線城市。這樣我們未來的發展空間會更大一些,形成它規模和品牌的效應。競爭高度市場化,會使房地產市場越來越走向高層次的水准,最終得到實惠就是客戶。
總之,市場還沒發展到『崩盤』那種危言聳聽的程度。
童淵:地產市場的階段性的振蕩,就好比在這發育期過程中,小孩子發燒很正常,小孩子發燒之後會長高,那個時候給他很多的營養,他就上去了。這就是調整期。
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