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謹防盛極而衰
房地產市場的持續火爆是近年來歐美一些國家的共同現象,新年伊始,一些權威機構紛紛對今年的歐美房地產市場走勢作出預測。
英國資本經濟學顧問公司認為,新的一年英國樓價將會下跌,跌幅有可能達到20%?30%。從1994年至今,英國樓價每年平均增幅為6%?9%,而英國人的實際收入同期卻僅增加了1.5%,供求量的不對稱使英國房地產市場在今年將面臨較大壓力。
美國房屋抵押貸款機構發表的一份報告稱,近年房地產業的表現成為美國經濟的一個亮點,房地產市場火爆的原因主要是美國房屋抵押貸款利率不斷下降,為40多年來的最低水平。但據悉,美國房屋抵押貸款的長期利率將有可能從現在的6%提高到6.5%。受此影響,美國新房開工率、房屋銷售與房貸申請數量都將出現減緩的勢頭。
加拿大房地產業則對今年的市場走勢持樂觀態度。專業調查公司的報告顯示,今年加拿大全國房屋平均總價同比將會上昇4.5%,達到12.55萬美元。該公司指出,房屋貸款利率處於較低水平、低失業率以及移民增多等有利因素,都會促使今年加拿大房地產市場穩健發展。
一些金融監管當局如國際清算銀行開始表示置疑:歐美房地產市場是否應發出泡沫預警?國際清算銀行認為,除了低迷的股市外,刺激房地產市場產生泡沫的另外兩大因素是極度寬松的利率環境和居民可支配收入的增長。去年以來,為了應對經濟衰退的威脅,美聯儲在一年多裡把基准利率從6.5%降低到現在的1.25%,加上巨額貨幣投放市場,激發了美國人貸款買房和再融資的熱情,從而大大刺激了房價上漲,形成了房地產業的火爆景象。
判斷地產是否過速增長的最好方法,是看房價和居民可支配收入的比率。目前,在倫敦和華盛頓,這個比值已超過紅色警戒線。一些經濟界人士認為,短期內房地產市場仍將保持上漲趨勢,但是房價愈昇,較多家庭的債務將會增大。地產泡沫引發的危機並不是因為房價上漲,而是抵押貸款債務的增長,以及流入地產業中的資本可能出現的資金鏈斷裂和信用危機。目前歐美房地產市場的過度繁榮正如同當初泡沫叢生的股市,由於房地產業過度依賴於金融資本,因此,一旦泡沫破滅,將會對全球經濟產生巨大影響。
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