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不久前,廈門電視臺新聞廣場連續報道了特貿苑一樓店面違規裝修改建的案例,真是令人觸目驚心!
特貿苑是交付使用不久的多層住宅小區,底層沿街為店面。據了解,店面業主在裝修店面過程中,改變了原有的設計結構,大面積拆除原有的牆體和一些構造柱,甚至動用挖掘機將房屋底層原有隱蔽的地梁都挖斷了,嚴重地破壞了房屋的安全結構。這種野蠻的違規裝修行為一開始並沒有得到物業管理單位的制止,而是到了嚴重地影響了整座房屋安全時纔由小區的其他業主向有關部門投訴。後經城監部門現場勘察並予制止。
當記者問及特貿苑的物業管理處,為什麼對如此嚴重的違規裝修行為不予制止?物業管理處的人員說:『因為店面還未移交給物業公司管理,所以我們無法管理。』
筆者點評:店面還未移交,似乎就可以免除管理的責任,其實不然。這其中有幾方面的錯誤認識:(1)對房屋接管驗收的理解錯誤。物業管理企業接管一個物業項目是指按已經通過竣工驗收交付使用的物業。這種物業項目的接管是整體的,不論其單元房屋是否已銷售或未銷售,已入住或未入住,都應該是接管的范圍。就特貿苑而言,底層的店面和二層以上的住宅是整體相連的,並且已經都通過竣工驗收交付使用了,那麼物業管理公司既然已經接受了特貿苑這個小區,當然也就包括了這些底層店面;(2)管理對象上存在遺漏。有些物業管理企業將開發商作為『特殊的業主』,以為只要是未銷售的房屋,開發商可以不受任何約束自行處置,這是一種極其錯誤的認識。從物業管理的有關法律規定來看,法規的管轄對象是包括業主、使用人、開發商和物業管理企業。從物業管理接管的房屋所有權來劃分,開發商實際上也就是那些未銷售的房屋的業主。既然都是業主,同樣都應該遵守物業裝飾裝修或改建的有關法規和制度。就特貿苑而言,開發商要對未銷售的店面進行改建或裝修,也應向物業管理企業提出申請,物業管理企業應當依法就其改建或裝修活動進行管理;(3)在物業管理服務內容上存在認識偏差。對房屋共用部位的使用管理以及對物業其他公共事務的管理是物業管理服務的重要內容。房屋共用部位是包括房屋承重結構在內的一幢建築物內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的部位。就特貿苑的案例來看,底層店面與上層住宅緊密相連店面的承重牆、構造柱、地梁毫無疑義是屬於承重結構,是整幢房屋的共同部位,盡管其店面未出售,但對於這樣共用部位物業管理企業必須進行管理。從公共事務的管理角度來看,一個住宅小區的二次裝修管理是一項極其重要的事務,無論什麼人、什麼樣的二次裝修都應納入物業管理企業的管理內容。
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