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澳大利亞、新西蘭均屬世界上擁有自有住房比例較高的國家。一些實力雄厚的投資者和眾多的小投資者熱衷於投資居民住房,以求獲得合法的稅收減免以及較高的投資回報。建成的物業一般都委托給專業化的物業管理公司經營管理,因此,實施物業管理非常普遍。經過多年的發展,澳大利亞、新西蘭已形成了比較成熟的物業管理行業體系和比較健全的物業管理法律體系。
(一)物業管理發展具有良好的社會環境和法律基礎
澳大利亞、新西蘭是市場經濟國家,其公眾的私權意識、消費意識、有償服務意識、等價交換意識、按質論價意識較強。這些意識體現在物業管理上,一是業主自願接受花錢買服務的管理形式,主動聘請有資格的物業管理經理人幫助其經營管理物業,認為支付物業管理費是理所當然的,拒付物業管理費被視為違背社會道德規范和國家法律的行為;二是公眾積極參與物業管理,對物業管理的有關事項積極發表意見,並按照一定的議事規則作出決策,配合、監督物業管理工作。這些意識已形成社會共識,營造了物業管理發展的良好社會環境。
澳大利亞、新西蘭的物業管理法律體系比較健全,國家有國家一級的法律、州有州一級的法律,對物業管理的方方面面都有具體法律規定。澳大利亞有關物業管理的法律主要有《物業、股票及商業代理法案》、《分層樓宇計劃(自由保有的不動產開發)法案1973》、《分層樓宇計劃管理法案1996》等。新西蘭有關物業管理的法律主要有《1972年單位所有權法(Unit Title ACt)》及其補充法案、《1988年人身權和財產權保護法》、《1961年地產轉讓(地皮所有權)法》。這些法案對物業管理涉及的法律關系,如業主與業主的關系、業主法團(Qwners Corporation)及業主法團委員會(Executive of Owners Corporation)的產生及其責任、業主和使用人的責任、業主與物業管理代理人(Managing agent)的關系等都作出了比較具體和明確的規定。新西蘭的《單位所有權法(Unit Title Act)》規定,一個建築物業主人數超過一個的,必須實行物業管理。健全的法律體系,促進並規范了物業管理的發展。
(二)物業管理的管理體系和運作體系比較健全
澳大利亞、新西蘭物業的管理和運作體系比較健全,相關規定明確具體,對出現的糾紛和問題建立了一套適用的磋商、調解機制。如澳大利亞新南威爾市州的物業管理由公平貿易部負責,具體工作由分層樓宇計劃及調解服務處負責。一個物業管理區域,有關權利人在辦理土地業權登記時,業主法團這一組織就自然形成了,並受到法律確認。大多數情況下,業主法團最初是原業主(Qriginal owner),通常為建築商或開發商。當全部單位權利的1/3售出時,原業主在兩個月內主持召開第一次年度全體會議(AGM),否則會被罰款,並由政府裁定員派人來召開大會。在第一次年度全體會議上,原業主的投票權有所限制。如果原業主擁有全部單位權利的1/2或更多,在投票時,其投票值降至單位權利的1/3,零碎部分忽略不計。第一次年度全體會議的議程主要是選舉業主法團委員會,決定委派物業管理代理人,決定保險、征收款、賬戶記錄及限制事宜、附例等。業主法團可以采取招標、協議等方式選聘專業物業管理公司。如果第一次年度全體會議召開未產生業主法團委員會,或者第一次年度全體會議產生了業主法團委員會,但未委任秘書、財務主管等辦事人員,業主可以向裁定員申請指令,要求派人來組織召開全體會議,選舉業主法團委員會,或召集業主法團委員會會議委任辦事人員。業主法團委員會是一個代表業主或業主提名人的團體,負責管理分層樓宇計劃的日常運作,一般由19名成員組成。委員會會議的法定人數不得少於成員數的1/2。委員會成員每人有1票投票權,在任何情況下,主席都沒有決定權,委員會會議對任一提議的決定都必須通過表決作出。物業管理費用由業主法團向業主征收,所有征收款均按物業管理區域單位權利的比例來計劃,一般按使用面積計征。業主法團投保建築物損壞險、公共責任險、勞工賠償保險和義工保險,必須建立管理基金和償債基金。管理基金用於經常性的日常開支,償債基金用於支付未來的資金需要。不支付物業管理費的業主,在有關會議上就沒有發言權和投票權,在其出售房屋時也將受到一定的限制,並留下不良記錄。因此,欠費及拒繳物業管理費的現象很少。業主和客戶的責任由業主法團通過的附例來規定,附例一般要在噪音控制、車輛停放、公共物業維護、被邀請人的行為舉止、晾曬衣物等19個方面,對業主和客戶的行為進行規范。物業管理中的一些分歧和糾紛,可以通過磋商、調解、遵守附例的通知、裁定員作出指令、委員會聽證會等方式解決。
(三)對物業管理企業和從業人員有嚴格的要求
澳大利亞、新西蘭對物業管理企業及其從業人員有嚴格的要求。如澳大利亞新南威爾市州要求物業管理企業必須持有《物業、股票及商業代理法案》規定的特別執照。從業人員必須經過6個月至3年的物業管理課程學習,並經國家承認的培訓機構考試合格後纔能擔任項目經理職務,再經過3年的實踐,纔有資格掛牌開辦物業管理企業。培訓機構也有相應的條件要求。
(四)共用物業、附屬地域及其管理維修責任劃分明確
澳大利亞、新西蘭對共用物業和各單元及附屬地域之間的界限有明確的劃分,其分層樓宇圖則必須在土地業權辦事處進行登記。共用物業是指未包括在任何單元及附屬地域中的土地和建築物。業主法團必須管理維修共用物業。法律規定,共用物業由所有單位的所有人按照與各自應享權利的比例份額來按份共有,各共有人都有義務維護管理。沒有業主法團的允許,業主不得增加額外設施或進行結構改造。單位所有人或通過其提出要求的其他人要求使用部分共用設施的特權(不是出租),必須由業主法團賦予。
(五)物業管理的社會化、專業化比較發達
從考察的情況看,澳大利亞、新西蘭物業管理的總體水平比較高。房屋及其設施設備的維修保養及時,樓宇及周圍的環境衛生清潔,綠化養護工作到位。物業管理行業的社會化、專業化程度較高,物業管理企業與一些專業公司如清潔、保安、空調保養維修等公司的分工與協作關系緊密。由於市場競爭激烈,物業管理公司與各專業公司簽訂的合同到期時,物業管理公司有權對各專業公司進行招標更換,以取得客戶的滿意及獲取更大的經濟效益。一些獨立的房屋如別墅等,由於行業發展分工的高度社會化、專業化,業主可以很容易地實現自我管理,不再需要聘請專職的物業管理經理人。
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