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日前,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院共同發起,通過對滬深兩市69家房地產上市公司的研究分析,發布了2003年中國房地產上市公司10強系列研究。
清華大學房地產研究所所長劉洪王教授認為,評價房地產上市公司的運行狀況,對於引導整個房地產行業未來的發展,分析這個行業當中存在的問題,都會有很大的幫助;另外,對於股市的投資者,也有參考價值。
都擁有大量土地開發資源
上市的69家房地產公司市值規模在50億元以上的有11家,佔總市值的15.9%,絕大多數企業市值還在50億元以下。前10位市值之和佔69家市值總額的34.5%,規模佔整個69家上市公司平均規模的238倍。69家公司中最大和最小市值的規模差距是11倍,最大的一家是上海的張江高科,總市值達83.5億元,緊隨其後的是外高橋,為83.2億元。這些企業都擁有大量的土地開發資源,在房地產市場不斷昇溫的過程中,—方面通過土地昇值獲取一級開發收入,另一方面加大房地產開發力度,以低成本的土地獲取二級開發市場中更高的收益,企業市值不斷增大。從市值目前的排名可以看出:上海、北京及深圳是中國房地產上市公司的三大主流區域市場。
約五分之一出現負利潤
關於利潤總額的排序,名列第一的是中國國貿,僅次於國貿的是萬科,其中在69家房地產上市公司中,利潤額在2億元以上的有4家,有14家企業利潤是負值,還有三五家的利潤在零的邊緣,小於零的,出現負利潤的大概佔五分之一,而前十位利潤額之和佔房地產上市公司利潤總額的61%。中國國貿作為以物業長期經營為主的企業,其寫字樓、公寓、商鋪的出租情況良好。通過長期經營性物業,獲取了穩定的現金流,降低了市場經營風險,贏得較好收益。這充分說明:謀求長期穩定的現金流和專業化發展是企業持續經營之道。可見10強房地產上市公司在行業中的主導作用,也表明房地產上市公司經營水平參差不齊。
總資產規模最大差40倍
從總資產排序來看,中關村的總資產是104億,萬科A是82億。萬科在2000年世界房地產上市公司中排到了第16位,跟萬科A差不多規模的上市公司還有好幾個,其中北京城建、招商局是通過資產置換進入房地產行業,中關村是資產重組後進入房地產行業。深圳的企業雖然佔據半數,但除萬科外,資產規模都沒有突破50億。通過調查發現,前10家上市公司的總資產佔69家上市公司總資產數額的38%,最大和最小的上市公司的總資產差了40倍。
淨資產收益率低於7%
從主營業務的收入來看,招商局的主營業務收入接近27億,萬科A是23.5億,最少的可能就是上海世貿。而北京的中關村,有房地產和建築施工兩大支橕,並且面臨電信、生物制藥等多元化發展的虧損壓力。主營業務收入排在前10位的主營業務收入佔到了69家上市公司的50.1%,最多的和最少的公司相差1291倍。從盈利能力來看,淨資產收益率絕大多數都低於7%,這是比較低的。多數企業每股收益沒有達到2角,屬於總體收入比較低的水平。
業績要求專業化
劉洪玉對今年上市公司綜合前10強與單項前10強作了一個比較,他說,上市公司綜合實力前10強的水平要明顯高於總體狀況。談到綜合實力前10強的特點,劉洪玉也提出了自己的看法:其中純房地產公司大概佔了60%,另外一些是開發區內的上市公司,佔40%,走專業化發展道路的上市公司的效果比較好。像萬科A,它是一個比較單純的房地產企業,在房地產行業快速增長期間,把握住一些發展機會,另外憑借著自身專業的操作能力、管理能力,成為行業當中的老大,同時注意在區域上的投資分散,具備了抗風險能力;像上海陸家嘴,2002年的表現也不錯;招商局A把那些基礎設施、港口慢慢地置換出去以後,成了一個主營房地產的企業,在一定程度上提高了企業的盈利能力。即使市場出現波動,一些規模比較大的上市公司也會憑借自身的優勢,保持一個比較穩定的發展趨勢。
擴大規模是趨勢
有資料顯示,2000年全球上市房地產開發公司前50強的總資產平均是26億美元,差不多是220億人民幣。最大的是香港的長江實業,當時是242億美元,最小的公司是26700萬美元。有人提出質疑;中國的房地產上市公司比國外的上市公司小多了,怎麼能跑到世界前50強?劉洪玉認為,原因就是世界50強房地產公司指的是房地產開發公司,而國際上的房地產公司大多都擁有房地產,做房地產的資產、經營和管理,開發收入佔它的總體營業收入的比例不是很高。
劉洪玉對目前中國房地產上市公司提出了看法:房地產開發專業性非常強,從購買土地、開發建設到市場銷售和售後服務,涉及面廣,操作過程復雜,並且房地產又具有投資大,風險高的特性,任何一種非專業性的行為,都可能產生無法彌補的後果。
目前中國房地產上市公司規模普遍偏小,總資產絕大多數在30億元以下,總市值多數在60-90億元之間,企業規模與國際化企業相差甚遠。房地產又是—個資金密集型行業,只有規模大,纔利於企業融資。2002年土地實施招標拍賣,房地產市場將更加公開、平等,開放。中國房地產上市公司要快速縮小與國際同行的差距,必須鞏固自身在行業中的地位。由於房地產上市公司實際開發能力參差不齊,隨著股市管理的逐步嚴格和規范,許多公司維持不了《證券法》所要求的盈利水平,被淘汰的命運不可避免。經營業績良好的房地產上市公司可以通過收購其他房地產企業擴大企業規模,公司之間的差異會越來越大,優勝劣汰已是必然。未來房地產上市公司的發展趨勢,一個是專業化,另外還要有一定的規模,有了規模纔有可能在時間、地域和服務類型上去做有效的投資組合,因為上市公司要求業績穩定,就要想辦法擁有一定的資產,纔可能沿著房地產行業的價值鏈去做,這樣纔會向好的方向發展。
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