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日前,海河兩岸綜合開發建設在天津上下引起巨大反響,而它給城市經濟帶來的推動力更大,最直接感受到的就是地產經濟。『實施海河兩岸綜合開發建設,努力把海河建設成獨具特色的、國際一流的服務型經濟帶、景觀帶和文化帶,成為世界名河』是天津市海河開發的戰略方向。無論經濟帶、景觀帶還是文化帶,都需要大量的房地產建設作支持。海河開發啟動後,沿河部分商品房和寫字樓市場反應立竿見影。業內人士稱,海河開發不僅僅是幾棟房子的昇值問題,而是通過經濟帶加文化帶的建設,使整個城市重新包裝,改善了生活環境,改造了投資環境,讓天津經濟逐步走向世界市場。
海河兩岸綜合改造工程開工以前,天津房地產業的一個新名詞———『海河板塊』就誕生了。由此可見,海河綜合開發對於兩岸房地產業的影響很大。
觸動地產昇值
按照規劃,海河兩岸綜合開發改造規劃的控制范圍由原來的24平方公裡擴大到42平方公裡,沿岸地區用於商業、娛樂和文化設施的用地將增加3倍以上,公共設施用地與控制規劃相比增加了56.8%,工業倉儲用地和居住用地分別減少了68.5%和33.9%。由於用地性質的改良,直接帶動了土地的昇值。這是帶動兩岸房地產業昇值的直接原因之一。
交通的便利性往往是住宅開發的關鍵,也是購房者選房首要考慮的問題之一,綜合開發改造工程中對於道路問題的解決,給兩岸房地產昇值創造了又一個條件。
記者從市規劃院了解到,為改善海河兩岸道路交通系統,工程將以中心城區綜合交通系統規劃為基礎。海河兩岸地區規劃有五條地鐵線路通過,共設置地鐵站18座(車站距河岸200-800米),每處地鐵車站都將成為向海河沿岸輸送人流的樞紐。海河上將新建起16座跨河橋梁,增加非機動車橋,減輕現有橋梁的壓力,同時修建沿河機動車專用路,對部分道路進行拓寬改造,在海河兩岸地區規劃了多條與海河平行及垂直的道路,使海河沿岸地區形成由道路、地鐵、公交、水上巴士、停車及集散廣場、濱河散步路組成的比較完善的道路交通網絡,保證海河沿岸地區交通便捷暢通。
交通問題的解決縮短了空間、時間距離,周邊房地產業也隨之有了一定幅度的昇值。
物以稀為貴,兩岸住宅房地產的昇值還有另外一個原因,即有消息說,海河兩岸除原有的住宅外,不再建設新的住宅小區。這一消息的傳出立即引起兩岸住宅小區居民及開發商的極度興奮。不僅僅在售的新建商品房價格見漲,舊有小區的二手房也有明顯昇值跡象。據了解,沿河兩岸有些原本因地理位置不夠好而難以出手的老房,現在都成了『原始股』,存在手裡待價而沽。
萬達新城銷售總監胡彬說,海河改造的拆遷將會刺激房地產中、低檔產品的需求,這個局面可能會一直延續到2004年。同時,海河兩岸對一些大型公建、娛樂項目的需求將會大力促進本市商業地產的發展。
雖然海河綜合開發改造必然會帶動兩岸房地產業的昇值,但是在一些業內人士看來,因為現有發展程度和狀況的不同,不同地段的昇值空間也各不相同。在業界,大家普遍認為,起步相對較低的河東區和河北區,應該是昇值速度最快、昇值空間最大的地區。因為投資環境的極大改善,在這兩個地區有一定土地儲備的開發企業如果及時調整產品,走相對高檔的路線,其回報率會非常樂觀。
順馳融科置地有限公司總經理劉涵認為,海河改造工程給房地產行業帶來的最大影響,就是在地區間創造了一種平衡。以河東區和河西區為例,海河的改造在兩區之間形成了一種平衡,雙向帶動發展,不會再有一過河價值突變的感覺。這種平衡無形中就給老百姓提供了更為廣闊的置業空間,也給城市發展提供了更多的經濟中心區域選擇。
此次海河綜合開發改造涉及到CBD(中心商務區)小白樓與南站兩塊區域。小白樓區域已經初具規模,南站可開發空間更廣闊。海河改造工程的啟動給了CBD建設的又一次發展契機。
助推CBD建設
本市綜合開發改造海河兩岸的規劃中,河西區小白樓中心商務區建設被列為先期開發的八個重要節點之一。
記者從有關部門了解到,借著此次海河改造之機,商務區將進行全面改建,其中涉及建設乾支線道路26條。道路環境建設的基本標准是,各類架空管線全部入地,對道路實施拓寬或改造,更新綠化設施,對道路兩側建築物實施整修,搞好大型建築設施主體的燈光建設等等,使小白樓形成以樓宇為亮點,以道路景觀為網絡的優質區域基礎設施環境。
在改造工程正式啟動以前,河西區有關部門即開始圍繞東至海河、西至廣東路、北至徐州道、南至下瓦房區域內的12座商務樓宇進行內外『包裝』工作,制作立體沙盤圖、電子平面圖、光盤和投資指南等,展示給投資者,使其充分了解商務區地理位置、周邊環境、各商務樓的配套條件、投資政策以及各職能部門辦事程序、服務措施等,使得12座辦公樓宇形成規模優勢,吸引客商進駐。
對於海河綜合開發改造工程的啟動,12座寫字樓的經營者紛紛表現出極大的熱情。亞太大廈的有關負責人說,海河改造工程的啟動將會使小白樓中心商務區的整體大環境由內至外得到很大的提昇。九川大廈的有關負責人也表示,環境的進一步改善,對於寫字樓而言,既是鋪設了一個平臺,同時也提出了更高的要求。有了良好的國際化水准的外部大環境,寫字樓建設也必須保持相應的水准,起碼要保證20年不過時。從這個角度講,海河綜合改造工程的啟動,帶動了本市CBD建設水准的進一步提昇。
此次海河綜合改造工程還涉及到CBD南站部分。南站地區是本市CBD重要組成部分,規劃用地面積29.68公頃。配合此次海河改造工程,該地區將搬遷站南現有的貨場,拆除部分破舊住宅,建設一處總建築面積70萬平方米,集現代化的辦公、酒店、商品展示、會議、購物、娛樂為一體的建築群,並修建過河橋梁,使之與解放南路金融街、凱悅飯店、利順德飯店等著名建築相銜接。
與CBD小白樓部分相比,南站部分的建設尚未成熟,但是相應的開發空間更為廣闊。此次改造將有力推進諸如拆遷、綠化、招商引資等一系列工程,為CBD整體建設上一個新的臺階創造條件。
海河兩岸綜合開發遠不是治理一條河流,也絕不僅僅限於景觀和人文帶的建設,它要形成的是天津最重要的一條商貿經濟帶。它的啟動建設對進一步促進全市產業結構的調整,拉動城市經濟,特別是第三產業和服務業的快速發展起到重大的推動作用。
引發多重效應
第三產業是本市今後要大力發展的,海河改造絕不僅是一個景觀改造,而是要建設一個經濟帶,要建設一個第三產業發展區,以海河第三產業發展區來帶動天津經濟發展,成為天津一個大的支柱。市規劃和國土資源局有關負責人在接受記者采訪時說,經過多年經濟快速發展,本市逐步把產業發展的重點轉到了第三產業,海河正是城市第三產業發展的主線,應該說產業發展的時機已經成熟,景觀建設與經濟發展也就有機地聯系在了一起。
海河兩岸綜合開發規劃確立了通過基礎設施、公共設施和環境建設拉動海河兩岸綜合開發建設的實施策略,在完成水體工程、堤岸改造工程、道路工程、橋梁工程等基礎工程之後,還將進行大量的商業、娛樂、餐飲、休閑設施建設,以及商務辦公、金融、會議展覽、信息交流和星級酒店等設施建設。
記者從有關部門了解到,此次改造工程投資的資金來源主要有三方面,一是靠土地融集資金;二是通過盤活資產融集資金;三是采用BT方式融集建設資金。大量的建設投資需求加上商業化運作模式,必將引進大量的資本流到海河開發建設軌道上來。前段時間有消息稱,本市將以海河綜合開發改造為契機,積極整合開發各種旅游資源,鼓勵引進國際知名的大旅游公司來投資經營旅行社,並允許外商買斷景區景點的經營權。今年重點利用外資開發一批大型、標志性旅游設施項目,形成一批旅游名牌產品,同時還將吸引外資,促進中、高檔星級賓館飯店和旅游景區建設。有業內人士預測,將來幾年,隨著海河改造工程的不斷推進,商業地產投資將成熱點。
此次綜合開發改造工程的實施在完成建設投資的同期,還將有效帶動旅游、商業、貿易的發展。海河兩岸綜合開發改造實施後,不僅能形成天津標志性的景觀,也能體現天津作為北方重要經濟中心和國際港口大都市的服務功能。據有關專家預測,改造實施後,可拉動經濟增長點1.5%,增加第三產業的就業崗位約20萬個左右。自然景觀加上人文環境建設,海河兩岸將形成以旅游、餐飲服務為主,休閑購物等為輔的產業鏈。
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