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法國IDI制度
住宅質量保證保險源於法國,名為『潛在缺陷保險(InherentDefectsInsurance,簡稱IDI)』,又稱『建築物十年期責任保險(LiabilityForTenyears)』。IDI保險有著悠久的歷史。1804年拿破侖法典規定,建築師和設計師必須在建築完工10年內負有對房屋結構缺陷做修正的嚴格責任。在10年保證期後,除非能證明建築師或設計師有欺詐行為,否則建築所有者本人將對建築負完全的責任。法國後來對原有法典在很多方面進行了修訂。開發商、承包商、部件生產商都要對房屋質量問題負連帶責任。現在建築結構工程的保證期是10年,非結構工程的保證期是2年,房屋的建造商必須對其在法典中的法定責任投保責任保險。1979年制訂了《斯比那塔法》(Spietta)。該法規定10年期的潛在缺陷保險為強制性保險,必須由房主或開發商投保。從1990年7月31日後,對潛在缺陷強制保險的要求有所放松。對於自建房屋用於辦公的大公司,不用強制投保該保險。但該強制保險仍適用於所有用於居住的房屋。即所有的住宅仍然需要強制保險。針對IDI保險,法國制定了一套復雜的建築技術評定檢查機制,在技術評定檢查過程中發現的問題,只要建築商沒有按要求整改,技術評定檢查機構就有權要求工程停工。技術評定檢查機構對建築工程簽發的合格證書是IDI保險生效的前提條件。
日本住宅性能保證制度
日本從1982年開始建立住宅性能保證制度。日本住宅性能表示制度(我國叫做住宅性能認定制度)和日本住宅性能保證制度一起,構成了《住宅品質確保促進法》的主要內容。《住宅品質確保促進法》於1999年由日本參議院和眾議院一致表決通過,其中第八十八條和日本民法規定,新建住宅的賣主對住宅負有十年的性能保證責任,這是強制性的。《住宅品質確保促進法》第九十條規定,在新建住宅承包合同或新建住宅的買賣合同中,賣主對於瑕疵及其它住宅隱藏瑕疵,也可以設定二十年以內的保證責任,這是約定性的。日本住宅性能保證制度是確保住宅質量和性能的一種運作機制,由於從法律上規定了開發商必須對住宅質量提供十年長期保證,當住宅出現了保證書中列明的質量問題時,通過保險機制保證消費者的權益。從而消除了消費者對住宅質量和性能的不信任感,有利於消費者放心購房。
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