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重新修訂基准地價是否會影響房價?對房地產市場究竟有怎樣的影響?開發商怎麼看此次基准地價的修訂?帶著這些問題,筆者采訪了部分房地產開發商和相關專家。
地價調整勢在必行
采訪中,開發商均肯定了基准地價的調整對市場的意義。今典集團董事長張寶全認為,『重新修訂基准地價是一件好事。城市在開發經營過程中,城市間區域功能發生了變化。上一次制定基准地價是在1993年,在這近10年的時間裡,北京發生了很大的變化,1997、1998年開始,北京房地產市場有了迅猛發展,城市區域功能隨之發生了巨大變化,很多地方從農村成為城市,從農業、工業用地變為商業、居住用地。比如亦莊,亦莊原來是農村,但在近幾年的城市經營、市場經營中得到了迅速發展,如今已經成為一個小城鎮,也就說亦莊這塊土地在市場的功能發生了變化,地價自然要有所改變。再比如城鐵的出現,使原來離市中心1小時的路縮短為半小時,距離的改變就會帶來功能上的改變,從而會導致土地價格上的變化。這些變化如果在地價上沒有得到反映是不正常的。』
SOHO中國董事長潘石屹也表示,修訂基准地價是適應市場的行為,從1993年到2002年間隔時間太長,市場的發展很快,今後三年一調是很正確的,如果間隔時間太長,就不足以正確反映市場。
圈地導致地價上漲?
對此次調整,北京市國土資源和房屋管理局的官員表示是大勢所趨,出於對市場實際情況的考慮。但開發商也表示了不同的意見。潘石屹認為,目前不少開發商盲目圈地導致的虛假需求對此有一定影響。
據潘石屹分析,目前中國處於通貨緊縮狀態,3到5年內不會改變,幾乎所有的商品價格都在下降,但地價上漲,逆勢而動,不太合理。北京市統計局發布的數據表明,北京市整體房價呈下降趨勢,來自房地局的數字也表明了同樣的趨勢。同時,建材裝飾市場價格也在下降,而地價卻在上漲。綜合地價由三部分組成,基准地價?又稱土地出讓金 、拆遷補償、綜合配套,現在這三部分都在上漲,這與有些開發商大規模圈地不無關系。據說,現在國內規模最大的圈地面積達到22000畝,這種大規模圈地造成了一種虛假的市場需求,地價隨之上漲,但這對房地產市場發展很不利,大大增加了開發風險,而且對中國經濟發展也非常不利。
地價上漲不影響房價
地價普遍上漲是否會影響房價?無論開發商還是有關專家都肯定地說『不』。開發商普遍表示,基准地價在房價中所佔比例並不大,此次調整的整體幅度也不大,所以也不會對北京房價產生太大的影響。潘石屹更是明確表示,在商品社會,商品價格的漲跌只與商品市場供求關系的變化有關,成本的變化不會影響價格。
據王志鋼工作室的陸虎博士分析,北京房地產市場利潤空間依然很大,而北京房地產市場又是一個可持續需求很旺盛的市場。在這種情況下,地價即使上調,但售價並不一定會上調。因為北京房價虛高、必須下降是一種很明顯的趨勢,開發商不可能逆市而上。
地價調整利於規范市場
此次基准地價調整,對開發商的影響遠遠大於對消費者的影響。陸虎指出,基准地價的調整將進一步擠壓開發商的利潤空間。一方面土地成本在上漲,另一方面市場趨於理性化、暴利時代在逐步走遠,開發商要盡可能地獲利,就必須加強成本控制,在工程管理、人力管理、營銷管理、產品創新等方面規范化。在成本和銷售兩端市場的擠壓下,一批無法適應市場需求的開發商將會被市場淘汰。
張寶全對此次調整更看重的是其對市場良性發展的指導意義,『此次調整對規范市場發展秩序,創建公平合理的環境有一定指導意義,也對開發商計算成本、正確進行市場預測有參考作用。』他指出,亦莊、CBD、中關村等地區增長速度較快,這與政府的大量投入有關。投入不一樣,土地的價值就不一樣,不調整就不會使市場有公平公正的環境。因為同樣是8類地,同樣大小的面積,在亦莊和在別的郊區價值有很大差異的。調整基准地價,會使土地交易中的土地評估有一個比較准確的參考,從而使土地能符合其市場價值。
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