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大約在上個世紀九十年代中期,中國的房地產經濟學者們在以下問題上基本上達成了共識,即認為發展住房金融是解決中國城鎮居民住房問題的一條好路子。許多學者甚至認為,住房金融問題是中國房地產經濟問題的關鍵和核心,以之為突破口就可以解決諸如房價過高、居民住房現實購買力不足等制約中國房地產業發展的主要矛盾。姑且不論發展住房金融與完善住房市場結構、保障住房私有產權、健全住房制度等問題孰輕孰重(到底該把哪個問題列為『核心』往往也並非唯一,允許根據研究需要有多種表述版本),也不論當前以住房金融為突破口是否真正有效,我們先來考察住房需求函數的一般形式:Qd=f(P,Y,i……),就會發現利率因素i(代表購房者的抵押貸款能力)往往被排在價格P和收入Y之後,是影響住房需求Qd最重要的三因素之一。由此可見,住房金融對於發展房地產經濟,解決居民住房問題的重要性,而住房金融市場也是成熟完善的房地產市場不可或缺的組成部分。
客觀公正地說,中國的住房金融雖然起步晚,發展也不盡如人意,但是至今已初步建立起頗具中國特色的住房金融體系,即以『住房公積金』為核心,以各大商業銀行房地產信貸部為運行主體的一種住房金融模式。這種住房金融體系可以首先大致分為房地產開發金融和個人住房金融兩大塊,前者為開發商,投資商、建築商的住房建設等提供融資;後者則給居民個人購房提供金融支持。個人住房金融又可大致分為政策性住房金融和商業性住房金融兩大類,前者俗稱為『委托性』業務,以住房公積金的運作為核心;後者又叫『自營性』業務,以商業銀行的個人住房抵押貸款為主要方式。
據有關的統計資料顯示,1998年以來,隨著住房消費的啟動,我國個人住房貸款增長迅速。到2001年底,全國商業性和公積金個人住房貸款餘額合計達6398億元,是1997年底的33倍,首次超過房地產開發貸款餘額,佔整個消費貸款餘額的86%。到2001年底,全國住房公積金歸集總額為3326億元,歸集餘額為2405億元,職工買房。建房、退休提取累計921億元,共向210萬戶家庭發放住房公積金個人貸款970億元,個貸餘額達到830億元。住房金融的發展,不僅大大提高了居民購房的支付能力,也有效地推動了房地產信貸結構的調整。此外,個人住房貸款與其他品種貸款相比不良貸款比例極低,如目前全國商業性個人住房貸款的不良率不到0.5%,住房公積金個人住房貸款的不良率僅為0.24%,均遠遠低於高達25%的其他品種貸款的不良率,這對改善銀行信貸資產的質量起了十分重要的作用。
盡管如此,我們應該清醒地認識到,這幾年住房金融的發展速度快固然是好事情,但其中很大程度上是由於我們原本底子薄,基數少的緣故。與我國城鎮居民住房消費的整體發展態勢一樣,我國住房金融還存在著巨大的發展潛力,當然也就存在著很多問題亟待解決。目前我國各大商業銀行住房貸款餘額佔信貸總餘額的比重還很小,根據中國人民銀行公布的數據測算大約為9%,其中個人住房貸款佔信貸總餘額的比例就更低,大約為5%,而發達國家商業銀行的個貸比例通常為15%-25%,甚至更高。我國住房金融發展中目前存在的很多問題則可分為不同的層次進行表述。表層次的問題如貸款資金來源少,金融工具(品種)單一,手續繁雜,服務差等;較深層次的問題如專營性住房金融機構缺乏,金融中介服務發展落後,住房金融二級市場尚屬空白等。造成上述問題的原因多且復雜,其中的一個重要原因是與我們目前所處的經濟大環境相關的,即我們目前仍然處於經濟轉軌時期,處於深化住房改革階段,因此住房金融問題往往與房改、發放住房補貼等問題糾纏在一起,使得問題復雜而難以解決,同時也大大阻礙了我國住房金融的發展。
不過我想,造成上述問題的更深層次的原因恐怕仍然是我們還未領悟市場配置資源的基礎性作用的深刻含義,也仍對市場調節經濟的巨大能量和作用不太放心。具體到住房金融問題上,就是指當前我們對於中國住房金融模式的選擇,目標仍然不明確。
一講到『模式』這個概念總讓人感覺題目很大,其實不盡然。』模式『這一用語,原用來指數學方程,或者借助數學符號、圖示對一種理論的表述。引入經濟問題研究中,則指表示經濟運行機制的圖示,也就是拋開復雜細節,而提供的經濟運行的主要原則的圖示。我們可以從不同的角度歸納總結國際上典型的住房金融模式。例如,根據融資類型的不同,可以歸納為這麼四類:(1)直接融資的住房金融模式,指購房者依靠私人關系或商業關系直接從資金剩餘者手中借款,是一種非正式的融資方式,在住房金融體制不發達的發展中國家采用得較多。(2)契約融資的住房金融模式,是指購房者先與銀行簽訂契約儲蓄合同,將來獲得貸款以及貸款額度與儲蓄金額、年限相關,貸款利率一般低於市場利率,並且常常可以享受免稅、政府補貼等優惠,最典型的是德國的契約儲蓄銀行。(3)存款融資的住房金融模式,是指金融機構吸引中短期儲蓄,然後給購房者長期貸款,是最主要的一種住房金融模式。(4)證券融資的住房金融模式,是指不動產金融機構為了促進長期不動產抵押債權的流動性,降低風險,向法人機構發行抵押債券的一種金融模式,也即住房抵押貸款證券化,美國是最典型代表。上述四種住房金融模式,從前向後依次市場化程度越來越大。
根據市場類型的不同則可以總結為以下四類:(1)完備市場型,即以私人金融機構為主體,多種信用形式相配合,市場充分發揮作用,政府參與和調節的一種住房金融模式,最典型的當然是美國,歐洲發達國家也屬此類。(2)基金後盾型,即在初始資金匱乏、住房遭受嚴重破壞的條件下,以建立住房基金的辦法發展住房金融市場,如新加坡的中央公積金制度,還有巴西。(3)儲蓄支持型,即開展各種合同儲蓄、強制或自願儲蓄等方式籌集資金,並轉化為長期的住房抵押貸款,如德國、一些東歐國家等。(4)混合型,即兼具完備市場型和基金後盾型二者特征,典型的如日本,私人金融機構與官方金融機構都較發達,互補並存。
需要明確的是,不同的國家之所以選擇了不同的住房金融模式,或者說不同的國家發展了不同的住房金融模式,無不是基於對自身社會經濟特點的充分考慮,從自身具體國情出發的。比如美國——即使在發達國家中也是一個將『市場』概念發揮到極致的國家,其房地產市場和金融市場都極為自由發達,私人金融機構健全完善,所以在此基礎上發展出完備市場型住房金融模式,並在住房金融一級市場發育完善的基礎上進一步發展了證券融資的住房金融模式。與之相比,巴西的金融市場並不發達,資金也較匱乏,但它成功地將社會福利計劃與銀行的住房發展計劃有機結合,成立了保障就業基金會,並由全國住房建設銀行進行管理,發展出與新加坡的中央公積金制度並駕齊驅的基金後盾型住房金融模式。
那麼,中國到底應該選擇和發展一種什麼樣的住房金融模式?是只選擇一種住房金融模式好呢,還是發展多種住房金融模式,讓它們之間也有一個『競爭』和『優勝劣汰』好?回答這些決定發展大方向的問題當然也要基於對中國獨特的國情的分析。從當前我國住房金融的現狀和特點看,大致可以概括為這樣兩個方面,一是相對於房地產開發金融,個人住房金融盡管發展快但是比例仍然較小;二是相對於政策性金融,商業性金融發展仍顯緩慢,『市場份額』低。同時,我國的房地產市場和金融市場都不發達,也不完善。此外,我國的另一大國情是地域廣闊且地區間社會經濟發展很不平衡。在這種條件下,恐怕沒有理由只選擇一種模式而捨棄其他不進行嘗試,也不太可能在社會經濟發展都處於不同階段的地區全都發展同一種住房金融模式。其實,我國住房金融發展的實踐史,同時也是一個向國外的多種住房金融模式借鑒的學習史。目前發展較成功的住房公積金制度,較不成功但仍在某些地區嘗試的住房儲蓄銀行,以及尚屬空白還處於探索階段的住房金融二級市場,都顯示出了在中國發展住房金融應該是一種多元化的模式,這是其一。其二,在這種多元化的住房金融模式下,政策性金融與商業性金融的層次應該清晰,換句話說就是不同性質的住房金融應為不同的主體服務。具體來說,目前的政策性金融還是著重於解決所有的城鎮居民的住房問題,而今後發展的目標應該是政策性金融主要是解決中低收入者的住房問題,而商業性金融則可為所有的人服務,但主要是為中高收入者服務。在這樣的大思路下,就要明確住房金融體系中政策性金融或者說政府的一個重要職能——提供擔保,應建立起政府擔保與保險公司相配合的住房抵押貸款擔保體系,以提高居民的貸款額度和還貸能力,降低商業銀行的貸款風險。在這樣的大思路下,政策性金融也好,商業性金融也好,都要不斷進行適合自己的金融創新。前者的創新如對低收入者提供優惠貸款,進行財政貼息、單位貼息等。後者的創新空間則更為廣闊,可以借鑒發達國家的成功經驗探討多種方式,如在還款方式上就可以嘗試推出全程固定利率貸款,分段固定利率貸款,等本等息還款法。遞增還款法等新的金融品種。
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