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面積糾紛一直是房地產開發商和購房者之間一個永遠也扯不清的問題。最近一些媒體就面積問題進行了一些探討,其主要內容是開發商銷售住宅時是按建築面積銷售還是按使用面積銷售,以及哪種方式更能貼進購房者,消除購房者對面積以及公攤部位及大小的疑慮。對此,我們暫且不去考慮。俗話說,買的不如賣的精。住宅作為一種特殊商品也遵循著市場經濟的一切規律。關鍵是購房者要了解所購房屋的實際可使用面積的單價是多少?
目前房地產市場上銷售的房屋結構形式大體可分為三種:塔式住宅、板式住宅以及多層住宅。大多數的購房者都知道這三種結構的房屋,其價格由低到高,即在同一地段,同一配套設施的房屋,塔樓的價格低於板樓的價格,板樓的價格低於多層住宅,為什麼會出現這種差別呢?作為購房者購買哪種形式的房屋更合適呢?
實際上,三種形式的房屋如果按套內使用面積計算,三種房子價格相差不多。為什麼這樣說呢?許多購房者意識到購房重要的一點要看房屋的使用率,使用率的高低決定了房屋的淨使用面積。所謂房屋使用率是套內使用面積與住宅建築面積的比。一般而言,套內使用面積=住宅建築面積-公攤面積,從2002年5月1日後發放的北京市商品房屋產權證中,房屋權屬證書的附圖中對房屋套內建築面積(圖上標注尺寸)以及房屋分攤的共有建築面積都有注明,購房者可以算出所購房屋的使用率來。一般來說,高層塔樓使用率在72%-75%之間,板樓在78%-80%之間,多層在85%左右。由此我們可以看出,多層住宅的使用率最高,即購買多層住宅相對塔樓、板樓的可使用面積最多,所以開發商在銷售房屋時價格也是多層最高,但分攤在每使用面積上的價格則相差不大,如:京城某小區既有塔樓、也有板樓,並且也夾雜著幾幢多層住宅,開發商銷售房屋時,塔樓為4000元/建築平方米,板樓為4300元/建築平方米,多層為4700元/建築平方米,現假設購買一套為100m2的住宅,則按各購買價格購買,則該房屋需花費的價格分別為40萬、43萬、47萬,假設小區塔樓使用率為75%,板樓為80%,多層為85%,通過換算,得出各結構房屋使用面積分別為75m2,80m2,85m2,再折算為每使用面積的價格分別為:5334元/使用面積,5375元/使用面積,5529元/使用面積,由此可見,按套內使用面積計算,三種形式的房屋價格相差不多。
所以筆者建議,購房時,可以先按開發商提供的使用率,計算一下每實際使用面積的價格再決定是否購買,另外,還要考慮一下各種形式住宅的特點,如多層和板樓的通風性及采光性都高於塔樓,塔樓還有一個朝向的問題,要根據購房者的喜好及承受力來購買。