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本期嘉賓:
開發區永泰房地產公司總經理夏慈濤
萬隆置業有限公司總經理陳起
開發區建設集團建設開發分公司總經理華志忠
萬科房地產有限公司銷售總經理趙彤
華廈經濟房建設發展公司副總經理閆和聲
順馳融科置地公司楊東
回顧2002 展望2003
辭舊迎新之際,關心樓市的百姓會問:2002年,天津樓市又『長大』了多少?『成熟』了多少?2003年還會發生什麼新鮮事兒?這個問題其實恐怕也是很多地產人士正在思考的問題。
對話時間:2002年12月18日
主持人:在大家的辛苦忙碌中,天津樓市又度過了平穩的一年。經過這一年的風雨摔打,樓市肯定又比過去成熟了很多。
2002發生了什麼房地產真正市場化
陳起:很明顯,本市房地產市場從今年開始已經完全市場化了。這一點可以用幾個現象來說明。從開發企業的數量來講,從最早的3000多家已減少至目前的800餘家,在市場的優勝劣汰中,可以說隊伍越來越小同時也在越來越精。從需求角度講,過去的集團購買現象在今年已經徹底消失,老百姓購房更加理性,分析能力越來越強,因此目前住宅的需求表現是最為真實的,完全是市場說了算。從產品來講,今年以來產品開發的整體水平提高得最為顯著。大家都會承認,開發企業像今年這樣用心地研究產品是過去沒有過的。
百姓消費信心大增
華志忠:近幾年來,民眾的消費信心正在逐漸成為決定社會購買力的一個很重要因素。最近有調查資料顯示,中國的企業家和老百姓對未來的信心指數在持續上昇。明年房地產市場可能會是一個由平穩到快速發展的過程。
三級市場已經啟動
楊東:2002年天津樓市的一大顯著特點就是房地產三級市場的啟動。這方面的工作順馳公司已經連續做了三年,從2002年第三季度開始,順馳置業網已經開始贏利,估計明年的市場形勢還會更好。三級市場整體服務水平的提高,勢必會對二級市場形成很好的促進作用。說白了,老百姓只有賣掉了手中的舊房子,纔有錢再買新房子。因此這應該是一個讓業界振奮的消息。
夏慈濤:的確,二手房和租賃房市場的啟動肯定會促進投資,拉動商品房市場。從這個角度講,明年的市場空間就更大了。
房地產企業開始細分
楊東:2002年房地產商數量日益減少,已經有向『寡頭』發展的趨勢。房地產企業開始細分,大致共分為三種類型。第一種是『百貨公司』型。這種企業的房地產開發涉及面很廣,諸如住宅、商業、工業、寫字樓甚至土地開發等等。第二種是做單一品種的『精品店』型。第三種是連鎖模式。比如萬科、比如奧園。
行業正在調整蓄勢
楊東:2002年表面看似平靜,實則暗流湧動。很多大開發商在這一年裡都完成了企業自身的調整,同時積蓄一切能量來迎接來年(比如在2002年大量的土地儲備)。明年這些積蓄的能量將一一爆發出來,因此明年肯定會是一個規模開發的天下。
主持人:通過對2002年的總結,大家肯定對2003年的樓市會有一個思考。對明年的市場以及將有可能面臨的問題,我們不妨在這裡做一個預測。
2003將會發生什麼產品科技含量更高
陳起:首先,從2003年起,本市將全面禁止使用粘土磚,同時全面推廣二步節能的新型建材,很多新的牆體建材會得到大量應用,而且還會得到減免稅費等方面的政策扶植,因此明年的建材行業日子一定會非常好過。目前這種苗頭已經顯現,一些新型材料已經供不應求,購買之前都需要預約了。其次,住宅使用直飲水和中水系統肯定會成為趨勢。同時住宅的智能化發展也會越來越理性,開發商和購房者都會更多地考慮它的實用性,像由於智能化系統操作復雜而導致老太太不知道怎麼進自己家的事今後肯定不會再發生了。
菜單式成品房成為過渡產品
陳起:明年成品房的供應量肯定會增多,但是全面推廣可能是個誤區,完全取消毛坯房還會有一定難度。因此菜單式的成品房將成為一種很有特點的過渡產品。與此同時裝修行業將再度崛起,其與房地產行業的聯手合作將會越來越密切。
競爭由簡單走向尖銳
趙彤:過去天津的房地產市場競爭相對來說還是比較單純的,幾大開發商基本上是各自為政,各開發商開發的樓盤位置相對比較集中,大家各做各的市場,各自面對的是相對劃分比較明確的客戶人群。而從目前情況看,自明年開始,這種競爭的形勢將要發生變化了。今年以來各大開發商的爭相圈地已經徹底打破了這些無形的界限,有些開發商更是東南西北全面出擊,這就將使得市場充分融合,開發企業之間的競爭更加尖銳,同時也意味著比拼開發企業綜合實力的時候到了。
外地地產巨頭來勢凶猛
趙彤:明年可能會有更多有實力的外地房地產企業進入天津市場,來分食我們的『蛋糕』。比如珠江實業、合生創展、陽光100、大連萬達以及目前的奧園、聯想集團等等。這些企業將帶來大的資金流入,來勢非常凶猛。
夏慈濤:這些外來房地產企業對本土開發商會造成很大的衝擊。他們的後面都有非常雄厚的資金支持,從銀行控制放貸條件等各種跡象表明,本土開發商明年可能會經歷一個艱難的時期。
閆和聲:從另一個角度講,他們的進入也有好處,對房地產行業的發展會是一個有益的促進。
工業、商業地產是投資方向
夏慈濤:天津已經提出了名河名城的發展目標,肯定會陸續吸引大量的外來投資,因此,一些工業及商業的房地產項目將會成為明年的投資方向。從目前一些開發企業的動作來看,由住宅壟斷房地產市場的局面在明年將有望打破。很可能會是工業、商業房地產以及住宅等三駕馬車並駕齊驅。同時這些因素在一定程度上還能夠啟動本市的房屋租賃市場。
大盤平分天下
楊東:掐指算來,有十幾個大盤項目將於2003年陸續面市。而且有意思的是,這些大盤幾乎圍繞著外環線均勻分布了一圈。這樣的分布使得他們所面向的客戶群相對均等,因此對市場需求的爭奪將會更加白熱化。
工程開工量劇增
楊東:由於大盤平分天下,因此明年的開發總面積以及各工程的開工量都會非常大。過去一個項目的正常開工量是5—10萬平方米,而明年一開工可能就是20萬平方米。同時每個項目的建設速度都會很快,因此明年的樓市可能會很有看點。(馮婉蓉)
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