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一、香港的房地產發展
香港的房地產經過戰後幾十年的發展,已達到一個相當成熟的階段,與國外房地產市場比較。香港的房地產市場投機性、波動性較大,但對香港經濟的推動和市民居住環境的改善起到了積極的作用。香港的房地產發展大致可分為四個階段。
(一)小規模重建階段:五六十年代,主要以舊樓重建為主,發展商在市區通過收購幾棟舊樓,合並重建為單棟式商住樓。
(二)中大型屋建設階段:七八十年代,大型屋宇如太古城、黃浦花園的相繼出現,並配以完善的物業管理,主要是居民對環境和配套設施提出了較高的要求。
(三)地鐵沿線的樓宇發展階段:八十年代中期至九十年代,地鐵沿線的房地產發展規模大、配套設施全、交通方便,大受置業人士的青睞。
(四)環保型房地產發展階段:九十年代後,房地產發展注重環保,鼓勵新屋發展中加入環保因素,如加建陽臺、空中花園,加大公共走廊等;在新建大樓裡,每戶有私人陽臺,每座大樓內有一二層空中花園供公眾享用。
二、臺灣的房地產發展
臺灣總人口2200多萬人,約有100萬人在東南亞,大陸沿海經商,其中在上海就有30多萬人。這一批人離開臺灣,對臺灣市場的影響比較大。在臺灣,85%的家庭擁有自己的住房,95%的住房由民間開發商建造。
臺灣住房市場已趨於飽和,2001年臺灣總戶數為678萬戶,存量住宅700萬套,加上增量住宅估計有百萬套空置房。
臺灣房地產幾十年的發展,期間經過三次大漲、十年『冬天』,今年上半年開始有所好轉。對臺灣房地產發展影響最大的是『容積率管制』政策實施,臺北在1978年就開始實施建築容積率管制,而這項法律在臺灣其他地方則沒有被順利通過,其主要原因局受制於議員(往往有許多是房地產開發商)的影響,所以開發商紛紛趕在政策實施前,搶建住房。此時,正遇上八十年代臺灣經濟繁榮期,除了房地產外,其他的投資工具很少,因此,大家投資房地產,出現房地產的飄昇。就現在來講,臺灣今後十年的住房需求量,早已在前十年完成了。目前,臺灣房地產面臨的最大問題是『負資產』。
三、港、臺房地產法規
香港、臺灣的房地產市場經過幾十年的發展,已進入一個比較成熟的時期。房地產法規也越來越成熟。
臺灣十多年來有許多房地產立法,如10年前的《公平交易法》,7?8年前的《消費者保護法》,以及《公寓大廈管理條例》、《不動產經紀業管理條例》等等。根據消費者保護法的條款,房地產廣告內容要真實,『企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。』『刊登或報道廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。』『因企業經營者故意的所致之損害,消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金;但因過失所致損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。』
香港的房地產交易必須有律師參加,並負責1.起草合同,見證簽字;2.產權轉移;3.售(購)房款支付;4.產權登記;5.銀行辦理抵押文件取銷押記等。香港沒有房產證,以登記的『契』為證,香港的房屋產權查冊完全公開,可查到房屋業主、交易日期、價格、押記、查封令、有無抵押等資料。根據交易價格,按固定稅率交稅,交易價格過低的按政府估價交稅。香港沒有房屋增值稅,故每宗交易不需作出官方估值。可以轉按揭貸款,由一家銀行轉往另一家銀行貸款,文件全部由律師辦理,不需先辦還款注銷抵押。可以將合同權益轉售,除另有約定,買賣合同簽定後,買方可不需賣方同意轉售予另一買方,此買方又再可售予第三買方,由律師辦理所有文件手續。
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