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現在人們買的多是期房,因而不確定的因素很多。近幾年,期房交樓時出現各種各樣糾紛的現象時有發生,但在打官司的時候購房人纔發現由於許多問題沒有在合同中約定,從而陷入十分不利的訴訟境地。這些前車之鑒使很多購房人提高了用法律手段保護自己合法權益的意識,都想找一位比較熟悉房地產法律的人幫忙,以最大限度地避免購房風險。筆者大學法學系畢業後一直在建行從事法律法規工作,一位要買房的朋友便請筆者為他買房把把關。
那是一個星期六的下午,筆者和朋友來到某開發商的銷售部看房屋的各項許可證。售樓小姐拿出了全套許可證的復印件(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、預售許可證等)。筆者要求看原件,因為這些證件涉及到合同的基礎,特別是其中的『國有土地使用證』,直接影響到朋友將來是否可以得到房屋所有權證的問題。售樓小姐立即變得不怎麼熱情並推托說:『原件放在總公司,您先簽合同,然後再去拿五證的原件。』筆者當然不同意,堅持看原件。不得已,售樓小姐給總公司打電話讓人把原件送過來。看過原件,筆者發現開發商僅支付了部分土地出讓金,取得的只是『臨時國有土地使用證』,還不能作為國有土地的合法使用人,臨時土地使用證僅供開發商辦理開工證。由於沒有取得正式的『國有土地使用證』,開發商有可能在消費者不知情的情況下將土地使用權進行抵押,使消費者不能及時取得『房屋所有權證』。筆者對此提出疑問後,售樓小姐保證說:『我們這個樓盤到現在已賣出了1/3,我以我們公司的信譽擔保,沒有問題!』筆者堅持與開發商就『國有土地使用證』問題簽訂補充協議。售樓小姐說她沒這個權力,等明天她們的法律顧問來了再說。
第二天,我們又到售樓部,售樓小姐說她們的法律顧問出差了,後天纔回來。
第四天下午,終於和開發商見面了。經過兩個多小時的討論,雙方達成一致———交房時如開發商無法提供正式的『國有土地使用證』,買受人有權要求退房,開發商應當承擔全部違約責任。
第六天下午,我們到銷售部就太陽能、單元電子對講門、分戶『盼盼』牌防盜門、中央空調是否是贈送(開發商在廣告中承諾『贈送』以上物品)提出了疑問。因為以上物品的成本已經計算在購房價款內,並非開發商另外投入的,應當按購房人購買計算,而贈送和購買的法律關系是不一樣的,其產生的後果也大相徑庭,最起碼一『贈送』就把購房人在這些商品上的消費者身份『送』沒了。因為不是消費者,一旦以上商品損壞或因質量不合格出現問題,購房人得到的補償就要小得多。因此,筆者堅持必須在補充協議中載明以上產品是購房者有償購買。對方不同意,理由有四:一、確實為這些商品額外做了投入(但拿不出它們不包含在房價款裡的證據);二、這是商業慣例,房地產業都是這麼做的;三、贈送變成了購買,有損公司的信用形象,會給消費者留下『欺詐』的印象;四、這些商品的價格與房價相比微不足道,沒必要明確地寫進補充協議。幾乎整整一個上午,筆者就這些『細枝末節』與開發商進行了充分討論。下午,又用了一個多小時,對方終於讓步,同意將『贈送』改為『購買』,並寫進了補充協議。
第八天,我們又來到銷售部,就天燃氣何時開通進行談判。開發商堅持入住率達到70%以上纔能通氣。這顯然侵犯了購房者的權益,如果達到70%要等三五年,買房者怎麼過日子?!筆者提出:天燃氣開通和入住率聯系在一起,存在的不確定因素太多,會給入住後的人帶來諸多不便。最後開發商同意,入住兩個月內開通天燃氣,未通氣前開發商提供煤氣罐,由住戶自行負擔費用。
第十一天,我們與開發商談判實用率(套內建築面積與建築面積之比)的問題。此前,開發商所做的廣告上承諾實用率將達到86%,可是,在開發商提供的主合同中只約定了允許總銷售面積中有正負3%的誤差,對實用率沒有約定。筆者向開發商提出:套內面積減少,公攤面積增加,將導致使用面積降低,要求開發商在協議中明確按廣告上承諾的約定(房屋使用率不低於86%),若低於該約定的比率,買房人不退房的,雙方協商解決;買房人若選擇退房,開發商在買房人書面提出退房要求後30日以內,退還買房人房款及利息。開發商提出:增加的公攤面積實際也是為改善購房人居住條件的,把使用率嚴格控制在86%以上技術上很難做到,連國家也規定總銷售面積可以有3%的誤差,因此不能滿足這個條件。在這個問題上雙方談得很不順利,但最後雙方都做出讓步,關於實用率在補充協議中允定為『不低於83%』。
關於銀行貸款問題,雙方很快達成約定:開發商與買房人雙方應積極配合辦理貸款手續,若因開發商的原因不能辦理貸款手續,開發商需退還買房人已付房款並承擔相應利息;若因買房人的原因不能按期辦理貸款手續,買房人需選擇其它付款方式,並於15日內辦理付款手續。
第十二天、十三天、十四天,我們又三次來到銷售部,用10個小時左右的時間對合同其它問題進行談判,總的來說不是很順利。
第十六天,雙方談到將來一旦開發商出現過錯給買房人造成損失如何進行賠償的問題。開發商提出:按每日萬分之二的標准進行賠償。筆者認為如此賠償標准還不足以支付朋友的銀行貸款利率,如果朋友通過訴訟保證自己的權利,還要支出訴訟費、律師費及其他成本,萬分之二的賠償標准太低。通過我們的不懈努力,開發商終於同意,如果因為開發商的過錯給購房人造成損失,有實際損失的按實際損失支付,無法計算損失的,每日支付違約金200元。
經過來回10次、30多個小時、歷時16天的『談判』,筆者的朋友終於和開發商簽訂了主合同及長達31條的補充合同。合同簽完的那一刻,筆者深感『為房消得人憔悴』的辛苦。
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