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目前,房地產抵押是房地產交易中運用得比較多的擔保方式,抵押不僅能夠發揮抵押物的最大利用價值,還能夠為債權人的利益實現提供最大限度的保障,因而備受各大銀行以及金融機構的青睞。然而由於歷史、制度等原因,使我國住宅的土地供給形式極其復雜。如市場上交易的各類房產中,除新建商品住宅因房價中包含了土地出讓金,居民購房可以獲得房屋全部產權和土地使用權外,其他房屋包括已購公房、安居房、經濟適用房、合作建房和私房等,其土地使用權大多是以無償劃撥、有償出讓、土地租賃、合作建房或舊城改造等形式獲得的,其購房成本價格不包括土地價格。因此在申請抵押貸款時,這類房產只有房產權而不含土地使用權。在司法實踐中,這種不與土地權屬相聯房產的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全債權人的利益呢?
房產與地產須同時抵押
在我國,土地只能成為國家所有權和集體所有權的客體,而作為私法主體的個人和法人只能取得在國家和集體所有土地之上的土地使用權,也就是我們平常所說的地產。與此相反,房屋可以成為私法主體的所有物,承認房屋可以獨立於土地而成為所有權的客體,因為房屋和土地使用權各自具有獨立的交換價值。但是,值得注意的是,盡管承認這兩者有各自獨立的價值,卻要求權利人是同一主體。
在《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第3條就規定:『城市房屋的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致原則,除法律法規另有規定外,不得分離。』此外,我國《擔保法》第36條規定:『以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔有范圍內的國有土地使用權,應當同時抵押;以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,該國有土地上的房屋應當同時抵押;以鄉村企業的廠房等建築物抵押的,其佔有范圍內的土地使用權應當同時抵押。』而《城市房地產管理法》第47條第1款規定:『依法取得的房屋所有權連同佔用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。』《城市房地產抵押管理辦法》第4條規定,『以依法取得的房屋所有權抵押的,該房屋佔用范圍內的土地使用權必須同時抵押。』
可以看出,我國現行法上確立的是房產與地產的同時抵押的立法模式。建築物、其他附著物不能單獨成為抵押權標的,應當與土地使用權一並成為抵押權的標的,其目的是為了防止二者的權屬不一致。土地和房屋客觀上的不可分性,使房屋離開土地,其經濟價值就會受到影響。從保護債權人的角度出發,強調房產與地產的同時抵押是很有必要的。
無地產權的房產抵押
當房屋所有權和相關聯的土地使用權同屬於同一主體的時候,房產與地產的同時抵押很容易實現。而諸如已購公房、安居房、經濟適用房、合作建房和私房等,其房屋所有人是無權處分土地使用權的,如何進行抵押呢?如果允許其將房屋與土地使用權一並抵押,有損於國家和集體的利益。如果不允許其設定抵押,又會造成對其房產權利的粗暴乾涉,法律面對現實陷入了困境。
其實,在現行法律上還是有解決方案可供參考的:
方案一,由房屋所有權人以出讓的方式先取得土地使用權,再設立抵押權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條的規定,劃撥土地使用權原則上不得抵押。只有依法辦理了有償取得手續後纔可以抵押,因為在辦理了有償取得的手續之後,房屋的所有權人已經同時取得了土地的使用權,當然可以將房屋所有權和土地使用權同時設立抵押。因此對於債權人的利益不會有任何影響。
方案二,需要實現抵押權的時候,再交納土地出讓金。抵押權的設定並不是都以抵押權的實現為結果。如果抵押房屋的所有權人只想就房屋進行抵押,我們不妨允許房屋所有權人可以將房屋單獨設立抵押權,但是當需要實現抵押權的時候,再由受讓人交納土地出讓金,因為只有在實現抵押權的時候,纔會涉及到劃撥土地使用權的轉讓問題。具體做法是:應由設定抵押土地使用權的受讓方與土地管理部門簽訂出讓合同,並繳納土地使用權的出讓金之後,纔可以優先受償。
抵押權人利益的保護
在方案二的情況下,如何確保抵押權人的利益也許會令人擔懮。即抵押權人需要就房屋優先受償的時候,他能否同時取得土地上使用權呢?如果不可以取得,他又該如何充分實現債權呢?
事先評估環節的風險預防。抵押權人在以抵押人的房屋取得抵押權的時候,應該對房屋所有權以及土地使用權的有關情況予以掌握。如果發現房屋所有權人並沒有取得土地使用權,就應該在考慮到這一因素的基礎上對房屋的價值進行客觀評估,並在評估的價值限度內設立抵押權。
事後的救濟途徑分析,由於劃撥土地上的房屋原則上只能單獨抵押,為了防止此時房屋有可能貶值的情況發生,根據擔保法第56條的規定,可以將房屋連同劃撥土地使用權一並交付拍賣(值得注意的是,在這一環節,要求房屋所有權的受讓人和土地使用權的受讓人須為同一主體),拍賣劃撥土地使用權所得價款在依法繳納相當於土地出讓金的數額後,抵押權人可以就餘額部分優先受償。
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