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日前,澳洲最大的投資銀行麥格理銀行與中國最大的房貸銀行中國建設銀行達成合作協議,在上海成立了首家也是惟一一家致力於房貸服務和房貸證券化的公司——麥格理管理諮詢有限公司,為此,記者專訪了該公司總經理李近宇先生。
銀行的態度:從冰到火的轉變
李近宇坦言,5年前當他們與國內商業銀行首次接觸時,銀行對此並不熱心,這是由於當時個人住房按揭貸款的金額尚小,銀行資金充裕,感覺不到壓力,但近兩年的形勢已經發生了很大變化:以建行上海分行為例,自1992年起至今累計發放個人住房貸款超過84億元,這樣的資產規模足以實施房貸證券化。對投資者而言,住房貸款是中國目前商業銀行最優質的資產之一,投資者承擔的風險極小;利率高於國債利率,因此,它完全可以成為中國投資者新的投資手段。在央行連續多次下調利率的大背景下,銀行的吸存能力有逐年下降的趨勢,而到2002年6月底,金融機構個人住房貸款餘額已達6630.1億元,在貸款總額中的比例不斷上昇。為了擺脫『短存長貸』引起的流動性障礙,許多銀行紛紛瞄准房貸證券化這塊未來的『蛋糕』。麥格理即非常看好中國房貸證券化這一市場,希望成為長期的參與者和推動者。
當記者問及為何在房貸證券化已具備諸多好處和實施前提的條件下,仍有許多銀行對此表現不積極?李近宇分析說,首要的原因是這些銀行現在還抱有一種『肥水不流外人田』的部門利益思想。銀行面臨著一個實際問題:利率。我國的住房貸款主要為政策性的住房公積金貸款和商業性住房貸款兩類,兩者的不同之處在於:個人住房公積金貸款以住房公積金的歸集為資金來源,實行低存低貸資金運作;而商業性貸款建立在以市場存貸利率為基礎的資金運作,如果兩者都進行證券化,會出現不同的證券利率,從而形成矛盾。此外,由於目前中國人民銀行對利率政策仍然實行較高程度的管制,利率政策的活動空間不大,故而銀行轉讓債權後實行證券化的獲利空間是很小的,這種情況也直接影響了銀行參與住房抵押貸款證券化的積極性。
市場發展與法律完善是激活因子
住房抵押貸款證券化施行的過程中,勢必需要成熟的房地產市場、抵押貸款市場、證券市場、擔保市場作為必要條件。如何為住房抵押貸款營造一個較為寬松的法律環境是一個必須解決的現實問題。
為了最終能在我國建立起二級住房抵押貸款市場,從現在起就應著重著手研究有關法律法規、條例的制定,在作理論研究的同時,還應進行橫向的比較,借鑒西方發達國家的成功實例,並結合我國實際情況制定出適合我國並有利於抵押貸款二級市場發展的法律法規和條例。
李近宇還提出,住房抵押貸款證券化的核心是解決資金的流動性問題,各貸款銀行可以根據居民實際情況,創造出期限不一、利率多樣化、還款方式多樣化、品種眾多的金融創新品種。同時,針對金融品種多、期限有長有短、利率有高有低的特點,通過打包組合,設計出不同種類的交易工具供投資者選擇。可以根據我國的特點,著力發展政策性資產擔保證券和政府信用支持的住房按揭債券等交易工具,供投資者選擇。
房貸是各取其利的工具
抵押貸款證券化的實施,可使不同的對象獲取不同的利益。李近宇作了這樣的分析:對放貸金融機構來說,由於其實質是把資本市場上的資金引入房貸一級市場,可以拓寬房貸資金的來源,同時也分散了相應的風險;對於購房者來說,可以擺脫銀行由於資金來源不足等原因而提供貸款時存在的苛刻條件,有助於減輕購房還貸利息負擔;對投資者來說,房貸證券化為其提供新的投資工具,因房貸信用質量較高,注定投資者風險系數較小,可謂是比炒股保險、比存款劃算的新型投資方式。
李近宇認為,房地產證券化是我國房地產業發展的必然選擇。據其介紹,當前一些信托新產品中,有些已具備了房貸證券化的雛形。如愛建信托的『上海外環隧道項目資金信托計劃』、上海國投的『新上海國際大廈項目資金信托計劃』和『上海磁懸浮交通項目股權信托受益權投資計劃』,從這些信托產品中可以發現,一部分已經具備了房地產投資信托的性質。而在美國,房地產投資信托可以以證券的形式對外發行,這就包含了房貸證券化的內容。目前,我國已在上海和天津開始了抵押貸款證券化的試點工作,據悉,中國工商銀行負責人在一新聞發布會上曾透露,籌劃已久的房貸證券化有望在今年年內推出。
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