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在房地產銷售中,房屋的種類和產權是購房者格外關注的問題。據有關部門統計,目前市場上銷售的房屋有五類,產權有三種。不同產權的房屋在交易時有何異同?這幾種產權有何區別?本刊特請房地產方面的專家就目前市場上出現的房屋的類型以及各種產權的性質有何不同等問題為讀者做一介紹,希望對您有所幫助。
一
目前,市場上銷售的房屋主要有商品房、經濟適用住房、集資建房、房改房和危舊房改造回遷房等五種。
從房屋產權的性質來分,主要有三類:1、按照商品房性質購買的房屋,其產權屬於商品房產權。2、按照經濟適用住房性質購買的房屋,其產權為經濟適用住房產權。3、另外,還有通過集資建房性質購買的房屋,其產權有兩種:一種是經濟適用住房產權,另一種是房改成本價產權。按照房改政策購買的房屋,其產權還有三種形式:即成本價、標准價以及標准價優惠。購買回遷房其產權為經濟適用住房產權。
二
不同的產權之間存在共性。在這些不同性質的產權中,除了標准價產權和標准價優惠產權是部分產權外,其他產權在本質上是沒有什麼區別的,都是屬於完全產權性質的房屋,產權人擁有房屋的使用權、佔有權和處置權是相同的。
不同產權的房屋其銷售對象不同。由於房屋產權性質不同,所以決定了其銷售對象不同。商品房產權的房屋其價格由於是受市場供需價格決定的,所以在銷售對象上沒有什麼限制,任何人都可以購買。
而經濟適用住房則不同,由於經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問題,享受免交土地出讓金以及減免相關稅費等優惠政策,所以在銷售對象方面,有一定的限制條件。首先是當地城鎮職工,其次是家庭年收入在規定數以下,第三個條件須是無房職工或住房沒達標的職工。只有符合這三個條件纔可購買經濟適用住房。
此外,由於集資建房也是為了解決職工自身住房困難,在政府或單位的組織下自願建立的、不以贏利為目的建造的房屋,其土地是免交土地出讓金的,所以,在銷售對象方面限定為當地行政區域內中、低收入的城鎮居民。
而房改房是有一定的福利性質的,各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實施,根據本地區社會經濟發展狀況以及房屋破損程度和改造難易程度,通過開發帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進行的危改。三
商品房與經濟適用房產權是有差異的。商品房產權屬於最完整的房屋產權,其所擁有的權利除了處置權、使用權以及佔有權三種權利外,還擁有完全的收益權。也就是說,擁有商品房產權的產權人在轉讓、出租或贈與、繼承等交易時,不受任何單位或者個人的限制,並且其所取得的收益全部歸個人所有。
經濟適用住房產權也是屬於完整的產權,但是由於經濟適用住房的價格是由政府限定價格,土地屬於劃撥性質,所以,再轉讓時不能辦理房屋贈與。
經濟適用住房再上市時有兩種方式:一種是通過直接上市交易,購房者除了交納相應的稅費外,還需要按照其標定地價的10%交納土地出讓金,如果沒有標定地價的,土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納,然後再進行收益分成。即房屋售價每平方米超過4000元以上的部分,產權人要和原產權單位進行收益分成;每平方米在4000元至5000元的部分,80%歸個人所有,20%歸原產權單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個人,50%歸原產權單位。
另外一種是產權人先按照市場評估價的3%補交土地出讓金後,再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣,經濟適用住房的產權就變成商品房產權了,這種情況下,除了交納的稅費外,其他收益全部歸產權人所有。這就是成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。 四
成本價的產權屬於完全產權,再上市交易時如果與單位沒有特殊約定的,則不需經過原產權單位同意直接交易,但該產權的房屋不能辦理贈與。具體的交易方式與經濟適用住房再上市時相同。
標准價產權由於購買者只擁有房屋94%的產權,所以其在處置和收益上就會受到一定的限制。該房屋再上市交易時,由於原產權單位擁有優先購買權,所以需要征得原產權單位的同意,並且交易後,其收益需按照比例進行分成。
不過,如果該產權人不想與單位進行收益分成,產權人也可以向原產權單位補齊標准價和成本價的差額,將標准價變成成本價,就可以擁有房屋全部產權,這樣就與成本價交易方式一樣了。
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