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隨著社會的發展,城市房屋拆遷已關系到城市現代化建設的步伐。為了加強對此項工作的管理,國務院修訂了新的《城市房屋拆遷管理條例》,對城市房屋拆遷的主體、城市房屋拆遷補償安置等問題均作了明確規定。筆者通過對《城市房屋拆遷管理條例》的學習,結合工作實際,認為影響城市房屋拆遷速度快慢的主要因素是城市房屋拆遷中的補償問題。
城市房屋拆遷補償是指在城市建設和開發過程中,由於拆除房屋而給予房屋所有人的補償。其核心問題是補償的范圍和標准。
(一)
補償范圍是確定拆遷活動造成的損害中哪些財產利益應依法給予補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,補償范圍為房屋所有權、附屬物所有權和收益權。作為拆遷主要對象的房屋是所有人經濟利益的一部分,是拆遷補償的主要范圍。拆遷人拆除房屋,使被拆除房屋的所有人遭受經濟損失,理應對被拆除房屋進行補償。通過補償保障了被拆除房屋所有人法律上、經濟上應享有的合法權益,同時也解決了拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。列入拆遷補償范圍的房屋必須是合法房屋,就是說所有權人合法所有的房屋。一是房屋為所有權人合法所有,二是房屋本身合法。對違章建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。列入補償范圍的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附於房屋具有某種用途的設施。作為房屋的附屬物具有以下特征:依附於房屋而存在;具有某種用途,並有利於房屋的昇值;必須是能計算其價值的物體;該附屬物具有合法性。這些附屬物對產權人來說也具有經濟價值,拆除它們將對被拆遷人帶來一定的經濟損失,所以應給予補償。補償范圍中的收益權系依法收取房屋所產生的自然或法定孳息的權利,是房屋所有權的一項重要權能。它可以屬於所有人,也可以由承租人、承包人、典權人行使。補償范圍中的收益權具有以下法律特征:收益權人系合法地佔有使用被拆遷房屋,其收益權必須有合同或法律的依據;收益應當合法產生;收益應當是有依據的產生,包括既得收入和合法預期收入。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,應予補償的收益主要有三種:租金,生產經營預期收益和拆遷產生的費用。
(二)
補償標准是由城市房屋拆遷法規授權,當地房屋拆遷行政主管部門起草,城市人民政府批准頒布,專門用於房屋拆遷補償的依據。正確地制定、理解、適用補償標准是解決和預防城市房屋拆遷補償糾紛的前提。確定補償標准的原則是等價有償,采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素,以房地產市場評估的辦法確定。區位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或區域中的地位,與其他地方往來的便捷性,與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等)的距離,周圍環境、景觀等。由於房地產的位置不可移動性,區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產,如果區位不同,其價值可能有很大的不同。區位補償價由被拆遷房屋的基准地價和基准房價構成。基准地價是指在一定區域內,普通住宅商品房的樓面地價平均水平。它是根據土地不同的使用類別、區位及基礎設施配套、土地開發情況分別評估、測算的各類用地的平均價格。由於房地產市場是不斷變化的,基准地價應定期進行調整和修正。基准房價是指一定時間和一定區域內,普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。房屋重置成新價是指按照估價時點當時的社會正常的建築技術、工藝水平、建築材料價格、人工和機械費用等,重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需的費用加平均利潤。對房屋的不同使用將得到不同的拆遷補償,所以用途也是確定拆遷補償標准的一個重要因素。《城市房屋拆遷管理條例》中的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,所有權證未標明用途的,以產權檔案中記錄的用途為准,產權檔案也未記錄用途的,以實際用途為准。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意,是否取得合法手續為依據。如原設計用途為經營性用房的,以取得營業執照作為確認其為營業性用房的依據;如原設計為住宅,改為營業性用房的,不但要有營業執照,還應有規劃部門同意變更的依據。作為補償標准因素之一的建築面積是指外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備上蓋,結構牢固,層高標220cm(含220cm)的永久性建築。影響拆遷補償標准的其他因素包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。在確定了影響補償標准的各種因素後,就可以進行房地產價格評估。房地產價格評估是指專業人員根據估價目的,遵循估價原則,選擇適宜的估價方法,並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產價格評估應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和公平原則。這些原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益和最高最佳使用為前提來進行,房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格,房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值,房地產估價人員應站在中立的立場上提出一個對各方面當事人來說都是公平的價格。目前我國對房地產的評估方法較多,常用的有比較法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等多種。
(三)
《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷補償的范圍和標准只是作了原則的規定,如何地具體實施,不同地區根據具體情況以及對《城市房屋拆遷管理條例》的不同理解采取了不同的方法。筆者通過對北京做法的研究,認為有些方法需要進一步完善。
一是對民用住宅改為經營性用房的補償辦法應予完善。北京市對住宅和非住宅的拆遷補償分別做出了不同的規定,符合等價有償的原則,執行得也比較順利。但對於民用住宅改為經營性用房的補償辦法值得商榷。《城市房屋拆遷管理條例》中的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,所有權證未標明用途的,以產權檔案中記錄的用途為准,產權檔案也未記錄用途的,以實際用途為准。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意,是否取得合法手續為依據。如原設計用途為經營性用房的,以取得營業執照作為確認其為營業性用房的依據;如原設計為住宅,改為營業性用房的,不但要有營業執照,還應有規劃部門同意變更的依據。北京的做法為原設計為住宅改為營業性用房的,只看是否有營業執照,而不管是否有規劃部門同意變更的依據。補償的標准不是按非住宅的標准,而是按住宅的補償標准補償的基礎上,再給予一定的經營損失的補償。這樣做將帶來兩個問題,即打擊合法和保護非法。所謂打擊合法是指依法將住宅改為營業性用房的得不到應按非住宅的補償標准給予的補償。所謂保護非法是指非法將住宅改為營業性用房的能得到不應得到的經營損失的補償。因此北京的這一做法應按《城市房屋拆遷管理條例》的規定予以完善。
二是拆遷的補償范圍應予完善。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,補償范圍為房屋所有權、附屬物所有權和收益權。應予補償的收益主要有三種:租金,生產經營預期收益和拆遷產生的費用。而北京對非住宅房屋拆遷補償價格只包括兩部分內容,即房屋區位補償價和地上物補償價,未有生產經營預期收益。另外對房屋的租金收入也未列入補償范圍。因此應擴大拆遷補償范圍。
三是房地產價格評估體系應予完善。房地產評估結果的准確與否,與評估機構的水平、評估人員的水平有密切關系。這要求房地產價格評估機構和人員應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和公平原則客觀公正地出具評估報告。但目前多數房地產評估機構是依附於行政權力而存在,出具的評估報告帶有濃厚的行政行為色彩,這與法律的規定不符。這需要有關部門盡快制定措施使房地產評估機構走向市場,並以優質高效服務贏得市場,使房地產價格評估體系日趨完善。
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