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新規層層出
今年以來,市人大和市房管系統相繼制定出臺了《天津市商品房管理條例》、《天津市物業管理條例》、《天津市住房公積金管理條例》和《天津市房屋租賃管理規定》、《天津市城市房屋拆遷管理規定》等一批法規、規章和6個局發規范性文件。立法數量和規格的大幅提高給本市的房地產行業增添了勃勃生機,積極推進了住宅市場的健康發展。
《天津市物業管理條例》2002年12月1日開始施行
10月24日人大審議通過的《天津市物業管理條例》,不僅解決了物業管理規范化的問題,更是給老百姓買房省卻了後顧之懮。
《條例》對業主和物業管理者雙方的權利和義務都進行了詳細的規定。《條例》規定:
-購房人購買新建商品房時應簽署業主公約;
-物管企業開展服務時應對其服務區域進行全面巡視和檢查,定期對公用部位、設施設備進行維修養護;
-開發建設單位未向物管企業提供物管服務用房的,主管部門責令限期改正,拒不改正的,暫扣售房許可證並處以1萬元以上10萬元以下罰款;
-凡拆改住宅房屋承重結構、佔用公共部位、損壞公用設施設備等行為,處以3萬元至10萬元罰款。
《天津市商品房管理條例》2002年12月1日起施行
作為天津商品房管理方面出臺的最高級別管理法規,該《條例》針對本市行政區域內新建商品房的建設、交付使用、銷售及相關管理活動進行了明確的規定:
-商品房開發建設應當進行分階段驗收,未經階段驗收或者階段驗收不合格的,不得進入下一階段施工和進行竣工驗收,並可處以10萬元以下罰款;
-商品房必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後,方可交付使用,違者可處以10萬元以下罰款;
-銷售商品房時,開發商不得在商品房買賣合同約定的價格之外另行收取其他費用;
-對商品房銷售廣告中明示的事項,購房人有權要求在商品房買賣合同中作出規定;
-供水、供電、供熱、供氣、排水等專業經營服務單位未按期向房地產開發企業出具配套證明的,建設行政主管部門責令改正,並可處以5-10萬元罰款。
《天津市住房公積金管理條例》2002年11月1日起正式實施
與原《天津市住房公積金條例》和《天津市住房公積金條例實施辦法》相比,《天津市住房公積金管理條例》具有5個質的變化:
-決策機構由過去的住房委員會改為住房公積金管理委員會,是組織形式上的根本變革;
-公積金繳存范圍發生了變動,如外企和其他經濟組織常駐本市代表機構中方人員必須繳納公積金。外方員工也可繳納公積金,即可享受天津住房公積金福利;
-對新錄用職工,在公積金繳存時間和基數上明確規定,新職工從參加工作第二個月起始繳存,月繳存額以職工本人當月工資作為繳存基數;
-公積金管理中心應對單位繳存公積金情況進行督查,並有權要求單位不得拒交職工工資等情況;
-實施了單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續,由市中心責令限期辦理,逾期不辦理的,《條例》還規定了罰款處置標准並可申請法院強制執行,同時強調了單位負責人的責任和經濟罰款處理力度。
《天津市個人住房組合貸款管理辦法》2002年11月10日起執行
個人住房組合貸款,是指借款人申請住房公積金貸款不足以支付購買、建造、翻建或者大修住房所需費用時,可同時向商業銀行申請個人住房貸款,由承辦住房公積金貸款金融業務的商業銀行以個人住房公積金貸款和商業銀行自營性個人住房貸款組合向借款人發放的貸款。《辦法》規定:
-組合貸款額度計算:貸款額度=借款人及其配偶月工資總額之和×職工個人還貸能力系數×12(月)×貸款年限;
-職工個人還貸能力系數按不同貸款期限確定,貸款期限在10年(含10年)以下的貸款還貸能力系數為35%,11-20年的貸款還貸能力系數為40%,21-30年的貸款還貸能力系數為45%;
-組合貸款最高貸款額度不得超過所購買、建造、大修房屋價格或房屋評估價值的80%;
-借款人申請組合貸款的,住房公積金貸款期限與貸款銀行自營性個人住房貸款期限應當相同,最長不超過借款人自貸款發放之日起至國家法定的離退休年齡的年限。
《天津市個人住房置業擔保暫行辦法》2002年11月1日起實施
所謂個人住房置業擔保,是指按規定取得住房置業擔保資質的住房置業擔保公司作為保證人,為申請個人住房貸款的借款人,向辦理個人住房貸款業務的銀行提供連帶責任保證。當借款人不履行住房貸款償還義務時,由擔保公司按照合同的約定和有關規定,代個人償還住房貸款債務的行為。《辦法》規定:
-擔保公司承擔個人住房貸款、個人住房公積金(組合)貸款保證責任的范圍包括:貸款本息、罰息、損害賠償金和實現債權的全部費用;
-擔保公司為個人住房貸款提供的保證擔保期間自借款合同生效之日起至該合同約定的借款期滿後兩年;
-房屋抵押應當訂立書面合同。抵押合同一般包括抵押當事人基本情況,債權的種類、數額、履行債務的期限,房屋的權屬,抵押擔保的范圍,擔保公司清算時抵押權的處置等內容;
-擔保公司應當建立擔保風險基金,用於擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。
《天津市房屋租賃管理規定》2002年11月1日起實施
由市房管局負責組織實施的《天津市房屋租賃管理規定》規定:
-未依法取得房屋所有權證或其他合法權屬證明的、共有房屋未經全體所有人書面同意的、未經批准改變房屋用途的,以及被鑒定為危險房屋或屬於違章建築的房屋不得出租;
-從事房屋出租經營活動的單位應當持有市房地產管理局核發的房屋租賃經營資質證書;
-出租房屋應當提供土地使用證明;
-房屋租賃合同應當按照市房管局會同市工商行政管理局共同制定的示范文本簽訂;
-違反本《規定》條款的行為,有關部門可酌情處以1000至3萬元的罰款,構成犯罪的,還將追究其法律責任。
《天津市城市房屋拆遷管理規定》2003年1月1日開始施行
遵循有利於舊城區改造和生態環境改善,保護文物古跡原則制定的《天津市城市房屋拆遷管理規定》中明確:
-被拆遷人可依照本《規定》要求拆遷人給予補償安置;
-被拆遷人與拆遷人應當按照規定,簽訂房屋拆遷補償安置協議;
-被拆遷房屋面積要按照房屋所有權證書載明的建築面積確定;
-拆遷補償安置的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換;
-被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未完成搬遷的,經地區人民政府法制辦公室審核後,由當地區、縣人民政府責成有關部門強制拆遷。
《房屋權屬證書印制管理辦法》自2002年8月1日起施行
由國家建設部、新聞出版總署、公安部、國家工商行政管理總局共同制定的《房屋權屬證書印制管理辦法》,旨在保障房地產權利人的合法權益,規范房屋權屬證書的印制管理。《辦法》規定:
-房屋權屬證書是房屋權利人依法擁有房屋所有權,並對房屋行使佔有、使用、收益和處分的惟一合法憑證,包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》;
-房屋權屬證書由建設部監制。承印房屋權屬證書的印刷企業應是已依法取得出版行政部門核發的印刷經營許可證、公安部門核發的特種行業許可證,並依法經工商行政管理部門登記注冊的企業。印刷企業經建設部統一確定後,報新聞出版總署備案;
-各省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產行政主管部門要嚴格按照屬地管理原則,將轄區內的市、縣房屋權屬登記發證機關名稱統一報建設部,由建設部統一編制注冊號。
陳例點點清
除積極出臺和執行新的法規法令外,本市房管系統還按照國務院和市政府部署,對部分法規、規章和政策措施進行了清理、廢止和修改工作。
-《天津市物業管理條例》實施後,1997年12月17日由市政府頒布的《天津市住宅小區物業管理辦法》同時廢止;
-《天津市住房公積金管理條例》11月1日開始執行,1997年10月22日天津市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過的《天津市住房公積金條例》和1998年8月11日天津市人民政府發布實施的《天津市住房公積金條例實施辦法》同時廢止;
-《天津市個人住房組合貸款管理辦法》自11月10日起執行,《市房改辦、建行市分行關於開辦職工個人住房組合貸款的通知》(津房改辦[1998]69號)和《天津市職工個人住房組合貸款操作程序》(津房改資[1998]76號)同時廢止。
房管系統政策法規全面『減肥』廢止147件修改38件
據本市房管局有關負責人介紹,今年以來,本市房管系統共清理建國以來的各類法規、規章和政策措施396件,廢止147件,修改38件,完成了與世貿組織規則的政策法規對接,營造了良好的政策環境。
清理工作主要針對建國以來發布的、現行有效的、由房管局起草制定實施的地方性法規、政府規章和歷年來向社會發布的規范性文件及與市有關部門聯合制定的規范性文件。本著與我國憲法、法律、行政法規相統一,與世貿組織規則相統一,與市場經濟和現行房地產管理要求相適應的原則,對396件法規、規章和規范性文件進行了逐一清理。對當前房地產管理中繼續執行,仍在發生效力的;部分內容有效,沒有其他文件替代的;屬歷史遺留問題,為保持政策連續性,仍需作為依據的211件予以保留。對內容不適應世貿組織和市場經濟發展需要,與當前房地產管理實際不符的;文件內容已被新的法規、規章或規范性文件取代的;文件內容屬於階段性規定的147件予以廢止,其中政府法規、規章及其他政策措施文件108件。保留61件,廢止43件,修改4件。清理局發規范性文件288件,保留150件,廢止104件,修改34件。廢止文件比例達到37%。
據該負責人介紹,為確保清理後的政策規定得到實施,房管系統已經將下發通知和目錄,所有廢止文件即日起不再執行。
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