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隨著市場經濟的發展,投資者對資金的需求日益增長,運用資金吸引資金的方式更加繁多。其中大量資金的來源主要依靠銀行提供,為防范金融風險,銀行一般需要借款人提供抵押物擔保,其中房地產佔有很大的比例。房地產抵押存在的主要問題是:如果在借期內,借款人不能付息、償還本金的情況一旦出現,銀行對抵押物的處置必定成為銀行的負擔。因此,根據房屋置換業務的工作特性,提出對抵押房產進行處置擔保的設想。
一、處置擔保的權力、責任和范圍
處置擔保的范圍界定於銀行提供的抵押貸款本金為最高處置擔保金額,不承擔利息的擔保。銀行與借款方簽定的借款協議中必須明確處置擔保方的權力、責任和范圍,經借、貸雙方在借款合同中共同認定,並同意如約履行。處置擔保方在接到處置執行書後即獲得全部處置權,並在七日內將處置擔保約定的抵押借款方所欠銀行的本金(全部或部分)轉入銀行的指定帳戶。抵押房產的處置同時實施,依照借款本金為基數,將其它費用同時列入,作為拍賣底價進行公開拍賣。此項工作由處置擔保方全權實施,任何單位、機構、個人均無權乾涉。拍賣所得超出底價時,在減除已付銀行款項及相關費用,並繳納有關部門的稅費後,處置擔保方收取超額款項總額的15%,其餘全部歸抵押借款人所有(借款人有義務首先償還銀行利息)。
二、處置擔保方取費數額與擔保時效
1.處置擔保方在接到由借、貸雙方辦理的完備的房產抵押手續及借款合同,經審驗合格且符合有關規定後,三方簽訂合同,並書面通知銀行在貸款本金中按3%的數額直接轉入處置擔保方指定的帳戶,作為處置擔保方的費用,由處置擔保方出具收款收據(此款由借款人承擔),處置擔保即為生效。
2.處置擔保的時間不得超過二十四個月,逾期自行終止。
3.時效期內接到由銀行、借款方雙方簽章的解除擔保通知書時,處置擔保終止。
4.在接到處置通知書後,處置擔保方將處置擔保約定的條款、內容履行完畢後,處置擔保終止(因銀行未能及時申請處置而造成利息損失,不能收回,責任自負)。
5.受自然災害、不可抗力、不可預見的情況發生造成抵押物失值、滅失時,處置擔保方不承擔任何責任,處置擔保同時終止。
三、處置擔保的實施
處置擔保的實施,可參照人民法院執行模式辦理產權、土地變更手續。由房地產主管部門協調有關部門配合執行,分管領導定期召集局屬各有關部門對處置擔保的物業進行提前預審驗,做到一旦接到處置通告即能辦理產權交易手續,以利於購買者進行購房抵押貸款手續。建議設立特別辦理通道,由相關科室專人專項負責,保證及時、迅速地辦理抵押、交易手續。此項工作可參照郵政特快專遞業務,實行特價收費,按常規的多倍收取。
四、拍賣機構的設立
可與現有的專業機構共同聯辦經營。
五、補充幾點說明
1.24個月的擔保期是針對大宗條件較好的物業而制定;
2.將處置執行的前期工作做好,爭取提前邀請拍賣參與者充分了解抵押物的情況,調動其對抵押物的濃厚興趣,同時對拍賣後的物業進行抵押貸款處置擔保。
3.對貸款本金最高限額的認定,處置擔保方要求銀行按照不得超過抵押物評估價格50%金額的原則,進行一次性放貸。如已經發生過貸款沒有超過抵押物評估價50%金額的,可放貸至50%,處置擔保方實施擔保。如果超出評估價的50%,將不再進行處置擔保(因50%加18%的費用已接近70%的風險臨界)。
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