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近日,上海市房地局作出明確規定:市民購買新商品房時,物管費應從收到入住手續次月起支付,加侖量入住手續當月及以前由發展商支付,並且預收霎時間不得超過三個月。北京市《關於禁止一次性收取多年物管費的通知》規定,一次性收取物管費最多不能超過一年。
發現:收費周期差距大
1998年以前小區物業管理費收取時間沒有明確規定,於是有一季度一交的、半年一交的、一年一交的,也有一次性收三五年的,甚至有的一次性收了10年的物業管理費!1998年,北京市發出《關於禁止一次性收取多年物管費的通知》,其中規定:一次性收取物管費最多不能超過一年。
根據記者不完全調查發現,目前,北京的小區物業費一般是入住時預收一年的物業費,以後有按月收的,也有按季收的,還有按年收的,但按季收的佔多數。
當記者在網上貼出『小區物管費應該幾個月一交?』後,網友們反應十分熱烈。有的說:『當然是越短越好,所以我建議按月交。』有的說:『我們這兒是3個月一交。如果要改,我希望一個月一交,因為工資也是一個月一發。』還有的說:『沒考慮過,讓交多少就交多少。不過,一次要交得太多,我也會抗議的。據說北京市規定最多不能超過一年。』也有不少業主對『入住時預收一年物業費』的做法頗有微詞。
一個月和一年,為什麼會有如此大的差距?為什麼物業公司都願意收取物管費的時間間隔越長越好?業主們是否都希望物管費按月收?
解釋:收費難、成本高
北京萬科物業公司總經理謝煒告訴記者,北京現階段的物業收費基本都是采取人工收費,收費時間間隔越短,投入的成本就越高。加上有些業主工作忙,在家的時間少,有時上一期的費用還沒見著人,又該收下一期的費用了。
再者,物業公司收的費用不僅僅是物業管理費,還有數額巨大的代收代繳費用(如水費、煤氣費等),而且,這些代收代繳費用都是義務勞動,不能加收服務費。由於種種原因,物業收費的收繳率不高,很少有達到100%的。可是,每次向相關單位繳納代收代繳費用時,都必須按小區應繳納的總額支付。這樣,物業公司每次都得為欠費的業主墊付這些費用。
因此,物業公司大多希望上一次門能多收幾個月的費用。當然,也不排除有些業主由於常出差、工作忙等原因,認為一月一收太麻煩,主動要求一次多收幾個月的費用。
剖析:收費周期折射市場化程度
沿海一些城市的市場化程度較高,基本上是采取銀行托收的形式,相對來說收費要容易、簡便得多。謝煒總經理介紹道。
京城知名置業專家舒可心先生認為,上海出臺這項規定能夠在一定程度上對物業管理公司進行篩選,提高了物業公司進駐小區的門檻。因為如果一次性可以收取5至10年的物業費,很多物業公司就可以空殼運作。實行該規定之後,一些服務水平不高、資金實力不夠的物業公司就很難生存。
『試想,在物業公司服務水平與收繳的費用相符的情況下,如果有惡意欠費的業主,物業公司只要花很少的訴訟費,在一兩天內法院就會上門封存惡意欠費者的財產,協助物業公司催繳所欠費用。到那時,我想根本不用再討論什麼「物管費應該幾個月一交?」的問題,為了爭奪市場,肯定會有公司提出「先服務後交費」的承諾。但,這一切必須建立在相關法制健全、法律訴訟成本低、判決執行速度快、物業公司服務水平較高等一系列基礎之上!』舒可心先生的設想大膽又尖銳。蔡雪婧
<信報聲音>
先交.後交
在與采訪對象對話的過程中,我聯想起到飯館吃飯付款的變遷:小時候,到飯館吃飯都是先交錢後上菜;現在無論到多大的飯館,甚至早點攤,你都可以先吃後交錢,沒有人擔心吃了不給錢。
現在的物業費都是預收,而且還得政府出面乾預,規定最多只能預收多長時間,否則就有敢預收5至10年的。原因何在?在此我不想探詢某些業主不交物業費的原因,也不去核算按月收和按年收的收費成本差距有多大,更沒有收集到關於物業費收取周期的民意調查統計資料,只是覺得同為服務行業,應該有可以借鑒的地方,應該有共通之處。也相信,物業收費會有『先服務,後交費』的那一天。
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