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『層高6米、業主可以自做加層』,這種『一層變兩層』的『好事』近日又成為一些樓盤提高『身價』的賣點。
層高成為開發商提價依據
財智中心是把層高作為賣點,並據此獲得較好銷售效果的樓盤之一。近日,記者以購房人身份到該樓盤進行探訪。記者注意到,在該樓盤的樓書中,把樓盤定位為『房產投資新寵』,樓書中在以『舉例說明投資回報』的名義向購房人展示投資前景時,3米層高標准層按每平方米8940元計算,物業管理費為每月每平方米4元;而6米層高的超標准層售價達到每平方米14360元,而物業管理費也相應提高到每月每平方米6元。在供暖費一項,3米層高的房屋每平方米供暖費是4元,6米層高的房屋則變成每平方米6元。記者看到,售樓處展示的6米層高樣板間,已經做過加層處理,通過旋轉樓梯可上到二層,與普通二層結構的房屋沒有明顯區別。
另一個『超層高』的樓盤『逸成』,把房屋的客廳部分加高到5米,售樓時同樣向購房人講明,業主可以通過裝修把客廳改造成『雙層』。該樓盤銷售人員講,與3.3米普通客廳層高的房屋均價每平方米6300元相比,客廳層高為5米的房子價格要貴一些。
開發商拒絕承諾『加層合法性』
已經用加層這一賣點吸引來購房人的開發商,在與購房人簽約時都拒絕對加層的合法性進行承諾。財智中心的銷售人員說,對6米層高的房屋做加層的問題,一律不在預售契約中進行表述。這位銷售人員解釋說,根據有關規定,房屋的面積只能以實測面積為准,開發商在有關部門申報的面積就是平面面積,將來頒發的房屋產權證也只能按照平面面積標注,因此,開發商不對房屋做加層進行承諾。同時,開發商在簽約時要求購房人簽訂一份承諾書,其中第三項為,『(購房人)承諾入住後該房屋內任何在購房合同標准之外的裝修或變動及引發的相關責任與開發商無關,並保證在裝修或變動過程中嚴格遵守北京市關於建築、裝修等相關之法律法規的規定』。
『逸成』的開發商采取的方式與財智中心大同小異。盡管在賣樓時介紹5米層高可在今後改成兩層使用,但簽約時,銷售人員把5米層高客廳『變』為兩層定位為將來業主選擇裝修的事情,購房人在入住後應與物業公司聯系,不在開發商的關注范圍內。
購房人:『超高層高』實惠有限
記者采訪了一位剛剛與『財智中心』開發商簽約購買了一套『超高層高』房的購房人吳先生。吳先生購買的房子每平方米簽約價格為14020元,建築面積84平方米,總價款117萬餘元。如果按其中簽約時套內面積59平方米折算,實際使用面積約55平方米,做成雙層後,增加的面積最多為55平方米,這樣,房屋『總面積』就成為84 55=139平方米。而如果按照同樓層3.3米普通層高的每平方米8800元計算,這139平方米的總價為122萬餘元。吳先生講,加上制作加層的費用也要由業主支付,則買『超高層高』並未得到很多實惠。
『一層變兩層』開發商在打擦邊球
目前,本市有關部門對樓盤開發商收取土地出讓金是按照樓盤的建築面積作為計算。市國土房管局有關人士告訴記者,目前實行的政策不把房屋的層高作為交納土地出讓金的考察內容,開發商申報的面積為房屋平面面積,而樓宇竣工後再做加層使實際使用面積增加的部分,開發商一般不會就此再次向規劃部門報批,也不會對這部分面積補交土地出讓金。
一位房地產業內人士認為,『一層變兩層』的做法實際上是一種變相『增加使用面積』的方式:開發商提高了這部分『超高層高』房屋的單位面積售價,有些還提高物業管理費、供暖費,而增加的成本主要是建安成本,又不必為這部分面積交納土地出讓金,這樣就能獲得較高利潤。
買『超高層高』房要防范風險
從事多年建築工程設計與管理的北京國金興業建築工程管理諮詢公司負責人孔曉認為,在樓盤設計中,如果開發商向設計單位聲明有關『超高層高』的房屋做加層導致樓宇荷載增加的情況,設計師會在結構設計時進行處理,也會為業主入住後做加層設計預埋件等,因此從建築安全上講,做加層應當不會出現問題。
北京建孚律師所李景山律師認為,對購房人來講,有關政策上的風險在一定程度上是存在的。一旦有關部門對加層的做法進行乾預,如規劃部門檢查、消防部門核查等,可能會對沒有申報的加層進行處罰甚至勒令拆除。而在開發商與購房人簽訂的購房合同中,又明確開發商不承諾對入住後建加層承擔義務。這種情況下購房人『一層變兩層』的買房初衷無法實現,也只能自己承擔風險。
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