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房地產證券化是金融市場的一個重要領域,能極大的改變房地產業的融資結構。對於房地產金融市場目前的具體情況、住宅需求以及投資者的需要來說,房地產證券化是一個重要的改革方向,它將在房地產投資、融資、銷售中扮演重要角色。
按證券化的資產形態差別,房地產證券化可分為兩大類別,一是房地產:抵押貸款證券化,也就是川房地產這種有形資產為抵押的受信貸款擔保而發行的證券。二是房地產投資的權益證券化,就是為共同參與房地產或房地產抵押貸款投資而發行的證券,主要目的在於獲得房地產經營收益及資本增值,或抵押貸款所產生的利息。從我國目前的現實情況和未來發展需要來看,應發展以下幾種具體模式:
1.抵押貸款證券化
抵押貸款證券化主要內容有以下兒方面:
(1)設計與發行。首先挑選出具備合適條件的貸款組合,由銀行等金融機構,設計和聚集為數眾多而有擔保的抵押債權群,再由政府通過發行大額金融證券對自己按標准化組群的房地產抵押擔保債券進行收購發行。
(2)信用加強。已收購的抵押擔保債權組群,再由政府信用加強,作為保證或保險公司等其他信用保證機構作擔保,使之能按時支付本息,從而獲得較高的信用評估。
(3)上市交易。通過證券承銷等中介機構作用,將抵押債權證券在市場上為廣大投資者、企業法人、金融機構所擁有。
(4)抵押債券的運行通過轉平債券、擔保抵押債券的形式在二級抵押市場上進行交易和營運。我國在實行這種模式時,要逐步推行轉平債券與擔保抵押債券,使之經過組合優化後,在一級市場發行,在二級市場流通,使這種長期債權經過抵押轉讓而進入短期資金流通市場,增強資產的流動性。
2.房地產投資信托
房地產投資信托就是采取類似於投資公司的形式,通過發行股票或受益憑證募集投資者的資金,然後進行專業化的房地產投資或房地產抵押貸款投資的一種形式。這種形式對於中小投資者具有重要意義,投資者可以在保持資本流動的同時,參與原本需要大量資金的房地產投資,獲得房地產投資及經營收益。
從房地產投資開發經營機構推出的投資信托方式,一般表現為普通股票、債券憑證、受益憑證、土地信托、房地產投資基金等不同類型。從我國目前的發展來看,主要是房地產股票、債票和債券,為了進一步深化房地產投資信托,防止大企業控制和壟斷市場,分散和減少投資風險,提高投資回報率,根據我國中小投資者眾多的情況,還應大力推出房地產投資基金這一證券化工具。
(1)房地產股票
從我國的股票市場來看,股票融資對房地產投資佔到了一定比例,雖然目前上市企業中專門從事房地產業的公司不是很多,在幾乎有80%左右的企業股票認股票市場上發行股票籌集的資金均有一部分注入房地產業,其資金融通表現形式一是以資金拆借方式注入房地產公司,二是以參股形式,即通過股權投資形式參與房地產業。
股票市場的發展為房地產業的發展注入的血液就是大量不需償還、無利息負擔、增加股東權益、降低資產負債率的資金,不僅有助於房地產市場的自身發展,也為其開闢了廣闊天地,使建立集團式大企業具有較強的可操作性,為其創造規模經濟和有序市場開闢良好環境。
(2)房地產債券
我國目前的債券市場上為房地產開發籌資而發行的債券主要有兩種,一種是房地產投資,我國海南省於1993年初率先在國內推出房地產投資券,主要有『萬國』、『仙樂』和『富島』等,這三種投資券的發行總額達1.5億元人民幣,並在海南證券報價中心上市;另一種是受益債券,如農業銀行、寧波市信托投資公司1991年1月20日向社會公眾公開發行的收益率按資金實際運用收益決定的『住宅投資收益證券』,總額1000萬元,期限10年,主要投資於房地產和工商企業等項目。
(3)房地產投資基金
從本質上講,房地產投資基金與國外房地產投資信托具有直接的同一性,投資基金具有集中分散資金,化短期資金為長期資金以及有利於推動經濟增長等好處,也有通過專家管理和投資組合分散風險、減少盲目投資行為,提高投資回報率的優勢。利用投資基金進行房地產投資,則可以降低房地產投資成本價格,保護投資者利益,同時,將大眾投資者手中的資金匯集於少數基金管理機構手中,也便於政府對其進行宏觀監督和管理。從我國的國情看,目前居民手中的金融資產不斷增多,又急需建立新的投資渠道和工具,考慮到社會閑散資金對市場潛在威脅和城市人均居住面積的窘迫,以及我國目前進行的住房分配貨幣化改革,由政府有關部門出面發行公有住房投資基金券,是可以募集到大量資金的。國家房地產投資公司通過運籌這筆資金,加以集中使用,又可提供居民急需又相對廉價的住房,其銷售對象限基金債券持有者,由此體現住房基金的『取之於民,用之於民』的性質。另外,由於國家控制力量雄厚的房地產公司的存在,也便於政府對房地產市場的規范管理和價格調整。
由於投資基金與住房公積金相比具有三個優勢:(1)居民手中的基金股票可以轉讓,流動性強。(2)居民購買基金收益遠大於公積金的少量利息。(3)基金收益可以是傾向形式,也可以是權證形式,比如優惠購房權證,住房貸款抵押權證,大股東甚至可以獲得一定的房地產產權證的優勢。因而其對目前我國居民收入與住房現狀來說,是具有相當吸引力的。
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