|
||||
從15人到25人再到50人,雖然《福布斯》編制的中國大陸富豪榜年年受到非議,但胡潤和他的團隊依然逐漸靠近了中國最賺錢的行業——房地產開發。今年的百名富豪中,有47位投資房地產,8位從事基礎設施建設。需要注意的是,餘下的45位,他們的企業並不是建立在氣球上,在計算企業的資產總值時,土地和物業也應包含其中。
房地產是暴利行業,這一點已為業內公認。但為什麼房地產能夠取得暴利,能夠制造數量龐大的富豪甚至超過所謂正蓬勃發展的中國制造業,卻少有人繼續追問。如果賣100萬臺冰箱僅能獲得2億元左右利潤,而投建一個300萬平方米的小區在某些城市可獲得50億元以上的利潤,為什麼企業家還要去建工廠而不是蓋房子呢?
筆者曾調查過,去年及今年均排在前20位的石家莊房地產商楊卓舒及其卓達集團。在過去的9年間,曾身為一名國家乾部的楊卓舒,用3萬元起家打造了一家房地產公司。這家公司一共在石家莊開發銷售了180萬平方米的住宅,按照平均2000元/平方米的銷售價格計算,楊最多銷售了36億元的住宅,其賺取的利潤應當在10億元左右。
胡潤的排行榜中說,楊擁有2.6億美元即23億元人民幣的個人財富,數字相差一半多。
楊卓舒不同意10億元這個數字,而且他不同意胡潤的數字。楊本人認為,卓達的總資產為35億元,資產負債率只有4%,淨資產規模應該在30億元左右。他指出了卓達集團旗下9類與房地產開發有關的項目——雖然這些項目並未賺錢,但土地一直在昇值。
媒體人士在計算楊的總資產時忽視了土地。石家莊在城市面積擴張中同國內其他地方一樣,地價一直在上漲。楊在石家莊市開發區兩年前以每畝不足萬元拿到的商業用地,如今已經上漲到每畝幾十萬元;而其在北京圈定的項目,每畝地價已飆昇至130萬元。如今歸在卓達名下的商用土地,總面積已超過數萬畝。
中國實行土地公有制,政府僅僅出讓土地使用權,而且這項權利受到限制——個房地產公司如果拿到土地後三年未予開發,政府可以收回使用權。
但很少有房地產商被收回土地使用權,尤其是那些昇值潛力巨大的地段。躋身富豪榜的房地產商人,多數在中國的核心城市開發了昇值潛力巨大的住宅小區。
實際上,土地批租業務也給許多公司帶來了豐厚的盈利。比如上海的陸家嘴集團,一直致力於浦東的房地產開發,2001年該公司商品房銷售收入僅佔總收入的20.49%,來自土地批租的收入佔去大頭——僅今年9月轉讓給平安保險的兩塊土地,就為公司帶來4.4億元的收入。
深圳上市公司泰達股份今年與天津經濟技術開發區的一筆土地交易同樣引人注目——該公司出資5.85億元購買了後者擁有的一片綠地。這說明,土地使用權在國內可以自由交易。
中國推行土地所有制不變,由政府規劃審批,公司取得70%左右使用權的商業開發模式來發展房地產業。這就使土地開發具有了雙重性格——政府指導、規劃土地的限量供應和土地轉讓、住宅銷售的市場供應;地價也因此出現了『剪刀差』。價差主要體現在:初次取得的商業用地價格較低,而一旦被允許進行商業開發,由於總體上的限量供應使得該土地的價格立即上漲。
如果政府無限量供應土地,則地價可能會因為市場需求不足而下跌,這就是『泡沫』破裂的時刻,但這種風險由政府控制,對單個企業並不真正存在。
這些公司最早取得土地時的價格是多少?數字往往不得而知。政府在確定最初地價時,可能因為用途不同,價格存在巨大差異,比如,住宅用地、教育用地或工廠園區用地,地價差異很大。但房地產公司一旦取得開發權,則可能混淆了開發的概念——在教育或產業園區內興建住宅,而且,可以依據市場價格進行轉讓。
這就足以解釋,為什麼很多地產公司取得了大片城郊土地後並不急於開發,他們等待土地昇值,無疑比賣房子還要容易獲利。
一些以教育、科技名目出現的園區為什麼開發成功?同樣可以獲得解釋。比如北京昌平、河北廊坊的『大學城』項目,基本已開始滾動發展。四川托普集團在國內很多城市興建『軟件園』,雖然軟件業務備受懷疑,但依然保持著持久生命力。歐亞農業在沈陽獲准興建的『荷蘭村』,固然最早以優質農業為理由進行開發,但實際上卻演變成了一個規模龐大的別墅群。建設在這些土地上的項目未必贏利,但不斷上漲的地價卻造成了企業資產規模的擴大。
由於地價在房地產開發中獨特的雙重性格,使得房地產開發商把『拿地』看作最重要的一個業務環節。誰能拿到相對便宜的地價,誰就取得了開發成功的一半。
反過頭來回答最初的一個問題,除了房子本身,開發商們還在銷售什麼?當然是土地的使用權。在北京、上海等核心城市,為什麼開發商在扣除建築成本、土地出讓金、稅收等成本之外,能有40%以上的毛利率?其原因就在於他們將昇值後的地價攤薄到每平米的建築面積裡,而這些成本最初並沒有支付。
房地產界有一句至理名言:誰取得土地開發權,誰就贏得了第一桶金。
協議轉讓曾給土地審批制造了難以辨析的『黑洞』,也使眾多貪官因此落馬。今年,建設部規定今後要以公開招標的方式來確定商用土地的價格。但公開招標無法回避的一個事實是:很多房地產公司已擁有了未來10年的土地儲備;在很多核心城市,具有昇值潛力的地皮幾年來已基本落入各個開發商的囊中。
如果把這些『圈地』成功的開發商全部算在內,《福布斯》大陸富豪榜可以變成『地產商排行榜』。當然,泡沫還沒有擠掉。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||