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『小康不小康,關鍵看住房』。黨的十三屆四中全會以來的十三年,是我國綜合國力大幅度躍昇、人民得到實惠最多的時期,是我國社會長期保持安定團結、政通人和的時期。在這十三年,上海一年一個樣,三年大變樣,各項建設突飛猛進,市民的居住生活發生了巨大變化。十三年來,房地產市場得到培育和發展,房地產業成為上海的六大支柱產業。房地產市場有關數據的變化,充分印證了上海住宅建設所取得的成就。有鑒於此,本版編輯根據上海市房地資源管理局等有關統計資料進行整理刊出,以饗讀者。
房地產佔GDP比重
房地產增加值佔GDP比重,1991年為1.4%,2001年上昇到6.4%,預計至年底將接近7%。2000年,房地產業被列為六個重點發展的支柱產業之一。
市區人均居住面積
市區人均居住面積1991年為6.7平方米,2001年提高到12.5平方米,預計至年底將達到13平方米。
上世紀90年代舊區改造
上世紀90年代,上海市拆除了包括『365』在內的各種舊房2800萬平方米,竣工住宅1.2億平方米,動遷居民64萬戶,使130萬居民的居住條件得到改善。到上世紀末,市區居民人均居住面積已由90年代初的6.7平方米提高到了11.4平方米,成套率也大大提高。
新一輪舊區改造
新世紀開始,新一輪舊區改造全面『打響』,截至今年8月底的統計,全市已累計確認新一輪舊區改造地塊265塊,土地面積達1082萬平方米。其中,內環線以內603萬平方米,內、外環線間315萬平方米,外環線以外164萬平方米,需改造舊裡以下建築面積850萬平方米,佔新一輪改造預計拆除的2015萬平方米舊裡以下房屋的42.2%。目前已有118塊地塊啟動實施,佔確認地塊數的44.5%,土地面積達472.5萬平方米。
上海新一輪舊區改造采取『拆、改、留』並舉。拆:對結構簡陋、環境較差的舊裡弄以下房屋基本拆除,預計拆除2015萬平方米舊裡,其中中心城區超過1600萬平方米;改:對結構尚好但不能成套獨用的住房進行成套改造或『平改坡』,其中成套改造近350萬平方米;留:對具有歷史文化價值的街區、建築物及花園住宅、公寓、新式裡弄等加以保留,目前認定1019萬平方米。
房地產周期發展
1992至1996年是上海房地產的快速發展階段;1997至1999年則進入調整階段,房地產投資縮減,商品房價格下跌,空置房數量上昇;2000年起,房地產開發投資結束連續三年的負增長,出現強勁回昇,這是上海房地產市場進入新一輪發展周期的重要標志。目前市場供需比例基本上保持在一比一,供應量尚未出現過剩。
房地產開發投資額
上世紀90年代初,房地產開發投資額不足10億元;2001年達到630億元,佔同年固定資產投資1995億元的32%;今年1-9月為565億元,預計全年將超過700億元,佔固定資產投資的比重約三分之一。今後幾年,上海房地產開發投資額每年將基本維持在650至750億元。
商品房開發規模
1991年至2001年市區新建各類房屋2億平方米,其中住宅竣工面積1.4億平方米,新建住宅約160萬套。今年1-9月,商品房施工面積5908萬平方米,同比增長23%;商品房新開工1759萬平方米,同比增長25%;商品房竣工面積1194萬平方米,同比增長48%。
商品房交易量
上世紀90年代初,商品房年交易量不足100萬平方米;1995年突破500萬平方米;1998年突破1000萬平方米;2000年突破1500萬平方米;2001年達到1797萬平方米,其中個人購買率達到98%;今年1-9月,商品房銷售面積為1404萬平方米,同比增長62%,預計全年將達到2000萬平方米左右。今後幾年,商品房銷售量將維持在1700至1800萬平方米。
二手房交易量
上世紀90年代初二手房年交易量為10多萬平方米;2001年達到1422萬平方米;今年1-9月為1281萬平方米,同比增長26%,預計全年將達到1800萬平方米,日漸接近新建商品房銷售量。今後幾年,二手房交易量將維持在1500萬平方米以上。
商品住宅需求量
因舊區改造和基礎設施建設,每年動遷居民7至8萬戶,商品房需求量約600萬平方米;因改善住房條件需要,每年購房的居民有6至7萬戶,需求量約700至800萬平方米;外來人士,包括境外和外省市人士,每年購房佔全市商品房交易量的比例約保持在10-15%,這部分的需求量約200萬平方米。
空置商品房量
空置商品房1999年為1297萬平方米,其中住宅922萬平方米;2000年為1250萬平方米,其中住宅843萬平方米;2001年為959萬平方米,其中住宅571萬平方米;截至今年9月底,全市商品房空置面積為779萬平方米,其中住宅452萬平方米,比去年同期減少30%,而空置一年以上的住宅為222萬平方米,比去年同期減少28%。
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