從鄧小平南巡至今的十年中，地產業隨著中國社會經濟的整體變革發生了根本性的變化，這些變化為未來的房地產業發展奠定了基礎。經過十年的拼搏，中國的房地產業終於從造成中國經濟通脹的罪首變成了支橕中國經濟高速發展的主力軍。江澤民同志的『三個代表』思想，不僅是我們黨的建設的基本綱領，同時也是推動各行各業發展的根本指導思想。遵循『三個代表』思想，積極推進房地產業發展，是全行業的主題。

　　住房制度的變化

　　十年前中國就已經開始了住房制度的改革，但這種改革始終停留在公房福利實物分配之後的調整上，都沒有從根本上切斷住房仍由單位建設與分配這個源頭。而貨幣化分配或者說政府與單位只負責發工資而不再進行實物住房分配，纔是中國住房政策的根本改變。盡管這一政策尚處於雙軌制的轉化過程中，尚不夠徹底、全面與完整，但關鍵在於這一改變使所有人都不得不放棄對單位分房的依賴，而重新幻想構築家園的夢，在於這一政策確保了住房資產的『私有化』。

　　1992年南巡講話的核心在於『不爭論』和『讓一部分人先富起來』。富就是私有財產的聚集，就必然涉及對私有財產的保護問題。中國政策中從允許非公經濟存在、非公經濟作為補充至非公經濟並存的變化過程，恰恰與土地不得轉讓、買賣到可以依法轉讓、買賣，再過渡到有償有期出讓的過程相同，使住房成為私有財產聚集的重要組成部分之一。

　　這一制度的變革同時延伸到生產領域，使非公經濟的生產資料完全私有成為可能，並促進了非公經濟的高速發展。

　　這一制度的變革結束了所有人住房實物分配的歷史，也結束了官員利用職務借實物分配擴大收入差距的歷史，但卻尚未在住房工資含量、個人收入、購房稅收減免，以及業權分配、延續土地使用權、房產繼承等相關問題上出臺更加完善的配套法規。應該說，住房制度的改革仍有待更進一步以國家法律或制度的方式明確和改進。

　　投資體系的變化

　　十年之前的房地產因涉及土地的劃撥收益轉移問題，除特區之外幾乎都壟斷在國有企業的手中，其購買也同樣以集團的『公款消費』為主。由於投資與購買都以國有資金為主，因此中國歷史上八次對宏觀通脹的調控都是首先從壓縮基建投資規模開始。

　　1992年南巡講話之後外資的大量湧入同樣沒有逃脫1993年宏觀調控對房地產的整頓，銀行金融支持被切斷，房地產企業上市融資遭禁止。但這十年的過程中，特別是終止團體消費的福利分房制度出臺之後，非國有投資已在整個房地產市場中佔據了主導地位，非公消費更成為市場中的主力(非公消費與消費信貸是支橕投資的重要組成部分)。

　　當投資與消費這兩頭都從國有為主向非國有為主轉化之後，再用壓縮房地產作為宏觀調控的手段也將無效了，市場的投資與消費都必將由市場經濟的供求要素關系來左右。當然，國家還壟斷著土地資源和金融系統，仍然可以用相關手段調控地產政策，但非國有投資與消費並不與財政支出發生關系，投資體系的變化必須相應地改變國家宏觀調控的手段。

　　土地制度的變化

　　十年前的土地從行政劃撥的政府壟斷開始，土地只能用於直接建設而不能成為商品。南巡講話將土地的有償有期出讓迅速地變成為商品，進入了流通，並在對外開放中使資金和資源能有效地尋求最佳配置，形成了地產發展的高潮。

　　土地的有償有期出讓是形成生產資料與生活資源私有化的基礎條件，這一改變為今後的住房私有化提供了生根的前提條件，也給房地產業扣上了『倒買倒賣』的罪名。

　　1992年之前幾乎沒有『倒買倒賣』的說法(除了海南、北海等少數市場開放較早的特區之外)，一是土地資源充足並以行政劃撥為主；二是主要針對國有企業劃撥土地，並且由一二級開發企業代行土地開發的職能；三是土地尚未全面開始有償出讓；四是商品房價格的審核制度，使利潤被有限控制；五是土地資源不能自由流通和成為商品。恰恰是由於再次開放之前的土地資源壟斷與開放之後的土地流通性和價格的放開，招商引資中使土地在大量湧入的投資面前成為物以稀為貴的重要資源。土地一下子變成了可以謀取『暴利』的珍品，並由此引發了一系列的『罪名』。

　　第一、政府對土地分配權力的壟斷使無緣從市場中直接、公開獲得土地的投資者不得不從事先佔有土地資源的公司手中獲取土地，由此衍生出『尋租』的機會；

　　第二、官員掌握著土地地價評價的權力，使土地的成本向有利於官員利益的意願傾斜，並給以少數官員獲取成本差價的機會；

　　第三、外來投資者很難迅速有效地解決土地征用、整理、開發與完成市政配套的條件，不得不依賴與當地的公司完成前期建設之前的工作，為土地擁有者提供了市場需求和獲利的空間，也創造了這些公司用各種特殊手段(包括行賄)去獲取廉價土地的機會；

　　第四、1993年宏觀調控使部分企業既不能利用資本市場融資，又不能獲取銀行支持，無法在已投入大量資金後繼續完成項目，不得不將土地轉讓以收回投資；

　　第五、土地、資金、技術與管理的各種優勢互補的合作中，為有效地達到資源的最佳配置，也為土地的加速流通創造了機會。

　　也許社會會說：因為『倒買倒賣』使土地成本增加，使房價提高了。其實這是一種錯誤的認識，是將計劃經濟時代政府按法定利潤率為商品定價的原則強加於商品房定價理論。1992年之後，最初的一批外銷房就定價於每平方米1500美元?3000美元，而成本並沒有經過土地的多次『倒買倒賣』過程就是證明，價格只會隨市場需求而產生。人們會說『倒買倒賣』導致了腐敗，其實只要有壟斷和不恰當的管理行為存在，腐敗就必然存在，這與土地的流通無關。2002年7月1日實行的土地拍賣與招標的辦法重在解決的也只是首次土地供給方式和評價土地成本的問題，並沒有限制和禁止土地的流通與『倒買倒賣』，只是招標與拍賣的過程中已用『價高者得』縮小了土地轉讓收益的空間。對最終開發者而言，不管其是用何種方式取得的土地都一定會按土地的產出價值來為土地合理定價的。土地的招標拍賣制度終於可以使開發商擺脫這一『罪名』了。

　　市場經濟的變化

　　十年之前的房地產是個完全計劃經濟的產物。各地方的建設規模由國家下達計劃指標，各企業的生產計劃與投資規模由地方政府控制計劃指標，土地的供給靠計劃劃撥。各單位購房的資金和消費的計劃由上級限制指標，房屋建設的標准按級別和對應的條件計劃控制。銀行的信貸按計劃分配，個人購房要按規定申請和納入計劃管理。商品房的價格要嚴格按規定審批，並限制法定利潤率。開發企業的銷售對象要有計劃指標相對應……

　　1992年南巡後的外資進入首先突破了投資規模和價格的管理，外銷房的出現打破了銷售對象的計劃限制，逐步轉化了投資主體與消費主體，而真正市場化的開始同樣在於住房制度的改變。此後投資、價格、建設標准、規模、信貸、消費對象、消費信貸等等都打破了計劃的限制條件。房屋也因此開始出現了多樣化和個性化，打破標准圖紙的『火柴盒』和標准生產工藝的統一色。生產不再是以長官意志而是以消費者需求為前提了，開始學會了尊重消費者的權利，開始學會了以供求關系決定價格，開始學會了不僅僅為滿足居住而是為提高生活質量創造供給。失去了單位分房依賴的消費者將按自己的能力與生活意願自由地在市場中做出選擇，市場的選擇權利交給了消費者與投資者。當中國住房制度徹底的貨幣化之後，真正決定市場的將是貨幣。

　　盡管從住房供給體系的設計上有著分工，面對中低收入者的經濟適用住房政策和廉租房政策仍在社會保障的政府作用下發揮著巨大作用，但市場將更多地佔有主導地位，並在城鎮居民的生活中越來越不可或缺。

　　消費觀念的變化

　　十年前城鎮居民的收入尚僅僅停留在彩電、冰箱等大件消費的積累上。住房進入消費開始於新住房制度出臺之前，但興旺於新的住房制度出臺之後。

　　當城鎮居民等待分配住房的美夢被粉碎之後，『自力更生』成了惟一出路，信貸消費的引入成了新的消費觀念的亮點，預期消費的觀念開始打破中國人傳統文化的禁錮，成為社會生活中的潮流。住房個貸的高速增長，汽車與助學個貸的高速發展，讓更多的人不是在有了充分的積累再開始消費，而是根據收入的預期提前改善自己的生活現狀，預先提高生活的質量。

　　將消費與投資相結合是預期消費之後的另一種消費觀念的變化。當商品房可以通過二三次不斷的交易變更時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件的改善目標。房屋在消費過程中的收益(包括出租收益，以房養房等)也許會大於消費的成本，這種投資觀念的形成與實現對純生活消費觀念的轉化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易(包括出租)創造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。

　　當產權與收益相結合時，也改變了一家人共有產權和僅僅依賴於繼承而形成財富的觀念，這也是對中國傳統文化的衝擊。進而使家庭組合的裂變不再受住房這一傳統福利分配條件的約束加速與提前了。城市家庭單位的化小和每戶家庭人口平均數量的減少不能不說是與住房私有化、商品房直接相關的。

　　十年中，中國的房子越蓋越好了，建築的材料與設備隨著科技的進步發展了，生活的環境與質量提高了，平均戶型的面積加大了，配套條件先進、科學了。但真正的變化都來源於制度的變化。過去的十年是中國政治與經濟發生重大變革的十年，地產業則在這十年的改革中首當其衝地發生了根本的制度變化與觀念變化，並對行業的發展產生了舉足輕重的影響。沒有這些制度與觀念的轉化，其他發展就不可能出現。

　　房地產發展的今天不只是一個生產或服務行業的發展問題，同時是一個社會變革的系統工程。沒有土地的出讓與流通，沒有住房分配與供給體系的變化，就不會有市場化的投資與消費機制；沒有私有財富的積累與保護，就沒有金融抵押貸款的支持前提；沒有住房按揭貸款的支橕就不可能形成和改變傳統的消費觀念；沒有產權與收益的分配差別也不可能促成消費的差異性和攀比過程；沒有對高消費的追求也不可能提高產品的品質與標准，同樣也就不可能改變和提高生活的質量。