專業化是房地產企業在利潤豐厚但競爭激烈的市場上求生的必然選擇。在房地產業日益發展的今天，企業要在所有情況下，對所有顧客和相對於所有競爭者都佔據競爭優勢是不可能的，企業只能在房地產產業鏈中選擇那些最擅長、最核心、最富有價值的環節來經營，而將其餘環節的業務有選擇地外包給市場最具競爭力的企業，從而實現各環節最佳能力的組合，達成房地產品整體的競爭優勢，這就是房地產專業化戰略。可見，高明的專業化戰略應能產生足夠的成本優勢和差異化優勢，並將惠及購房者，它具體表現為產品質量、服務水平的提高，或是房地產價格的降低。

　　房地產專業化的前提和趨勢是業務外包，本文在此條件下研究房地產業務外包問題。

　　一、業務外包的概念

　　業務外包(Outsourcing)又稱資源外取，它是將一些傳統上由企業內部人員負責的非核心業務，以外加工方式發包給專業的、高效的產品(服務)提供商，以充分利用公司外部最優秀的專業化資源，從而降低成本，提高效率，目的是增強自身的競爭力。業務外包結束了自給自足的組織模式，把非核心業務的大部分分包給別人，而在核心技術和產品上區別於競爭對手，這已成為全球成功企業的共同做法。

　　業務外包推崇的理念是，如果企業自身在價值鏈中某一環節上的活動不是世界上最好的，並且也不是自己的核心競爭優勢，同時剝離這種活動不至於把企業與客戶分開，那麼應該把它外包給在這一環節世界上最具有核心競爭優勢的企業去做，這樣有利於企業更多的創造價值。也就是說，首先要確定企業的核心競爭優勢，並把企業內部的智能和資源集中在那些具有核心競爭優勢的活動上，然後將其餘的業務外包給最好的企業。經濟學中的『爛桶板原理』指出，木桶的最大盛水量是由最短的桶板決定的，要增加木桶盛水量，必須將短木板加長，企業競爭優勢的決定因素也符合該原理。企業競爭優勢的大小由所有生產要素中最薄弱的要素決定，公司要將每個薄弱要素都做到與最好的一樣好是不太可能的，世界上沒有一個全能企業，此時外包就是一種很好的解決方案。它將企業這個『桶』打散，將那些『短板』抽出，由外面的『長板』替代，然後再將自己的和外面提供的所有長木板捆綁在一起，這樣，企業的競爭能力就和最長木板決定的容量一樣了。

　　業務外包正成為世界商業發展的趨勢。國際數據公司(IDC)發表的《1998-2003年美國和全球外包市場及趨勢》報告稱，1998年全世界企業在服務外包方面花費了990億美元，預計到2003年全球服務外包費用將超過1510億美元。而過去三年，全球外包市場的規模幾乎翻了一翻，2001年底，全世界的公司用於業務外包的費用已達到1萬億美元，比2000年增長25%，中國將成為新興的業務外包最大市場。美、英等國許多大公司都在改變傳統的做法，將那些能夠由供應商完成的事情，盡量由供應商去乾，充分利用協作企業已成為公司重要的經營戰略。例如，耐克作為世界上最大的運動鞋制造商，卻沒有生產過一雙完整的鞋；波音作為世界上最大的飛機制造公司，自己只生產座艙和翼尖，波音747飛機的450多萬個零部件，大都是由世界上幾十個國家的有關企業提供；通用汽車公司居世界500強之首，仍堅持自己做整車的定位，把年營業額高達200億美元的生產汽車零配件的Delphi公司分離出去。這都是跨國公司為保持其在國際市場上的核心競爭優勢地位而采取的業務外包、優化產業鏈的結果。美國管理學者James Quinne指出：『在過去，資源外取被認為是企業的一種劣勢，但現在，資源外取卻可能是智慧型企業運作的關鍵』。

　　二、我國房地產企業實施業務外包的必要性

　　1、房地產市場的環境特點是企業實行外包的外部原因

　　由於房地產市場發展很快，建築及其部件產品更新換代的速度加快，市場的變異性增強，買方市場上顧客購買欲望日益呈現個性化和多樣化的特征。同時，由於技術變革速度加快，產品生命周期縮短，房地產新產品和新部件層出不窮，導致企業競爭加劇，市場競爭焦點在一定程度上由成本競爭轉向產品性能、服務質量乃至新產品開發速度的競爭。在這種急劇變化的市場環境中，創新成為企業保持競爭優勢的永恆主題。但是，由於房地產產業鏈很長，涉及眾多領域，每個領域的專業性都很強，且創新還要冒市場風險，房地產企業根本不可能在如此眾多的領域都能創新和適應市場的急劇變化，獨自創造出整體的領先優勢。因此，房地產企業如果把那些變化速度較快的業務外包出去，就有能力集中於房地產市場的研發，有助於把握房地產市場全局和趨勢，不至於被局部的和微小的變化遮住了視野，同時還有望加快新產品推出的速度。

　　2、信息技術的發展為房地產業務外包提供了技術基礎

　　信息技術從根本上改變了房地產企業管理模式，擴張了企業的界限。過去由於市場交換中的信息搜尋、協作分工而付出的成本比較高昂，所以房地產企業必須把研究與開發、材料采供、規劃設計、動拆遷、園藝綠化、工程施工、銷售等一系列活動集中在公司內部進行。隨著網絡技術的興起、管理信息系統的完善、電子商務的發展，企業間跨越時空障礙的合作變得日益便利，大大降低了企業協作的交易費用，房地產公司可以和其他的企業結成動態聯盟，把精力和資源集中在自己最擅長的活動上，而把不擅長的工作交給合作伙伴來完成；同時，以信息網絡為依托，通過把企業的內部優勢資源和外部優勢資源進行迅速有效的協同整合，房地產企業可以創造出更大的競爭優勢。

　　3、房地產業的飛速發展和社會化、專業化分工的不斷深入，為外包創造了有利條件

　　在20世紀80年代房地產業誕生初期，房地產開發的暴利驅使眾多企業蜂擁而入房產開發業，上下游配套產業無暇顧及，造成房產開發孤軍突進、眾多配套業務嚴重滯後的房地產產業鏈不均衡發展局面。即使一些不囿於『肥水不流外人田』、觀念較新的房地產公司也因難以找到優秀的配套供應商，而只能將眾多系列業務進行內部化經營。但如今，隨著房地產業的不斷發展，房地產開發企業也不斷分化，一些企業轉而專注於房地產配套業務的經營，專業化操作導致了規模經濟和嫻熟的從業經驗，配套業務企業能夠以較低的單位成本生產更多、更好的產品。另一方面，由於現代企業制度的普遍推行，配套業務企業獨立經營、獨立生存的激勵機制也在不斷完善，相對於縱向一體化房產企業中的配套業務部門，這些市場化的企業有更強的激勵去創新和降低成本來完成同樣的任務，因為如果一家配套業務企業不能有效地生產或創新，那麼更有效和更具創新精神的競爭對手就會奪走它的生意。房地產社會化和專業化分工的結果是，不僅原有的配套行業飛速發展，產品質量、性能有了很大提高，價格趨於下降；而且產生了許多依靠房地產生存的新興配套行業，如動拆遷、房地產評估諮詢、置換、市政配套、房地產營銷策劃、房產銷售代理、家庭裝潢、物業管理、園藝綠化等；更主要的是，在市場激烈競爭中誕生了一大批有著競爭優勢和核心能力的配套業務企業。所有這些使房地產業務外包有了現實基礎。

　　還需提及的是，對於外包業務，房地產開發企業有著天然的優勢。由於房地產開發提供的是最終產品，在房地產產業鏈中最接近消費者，因此在眾多外包交易中，開發企業的話語權最大，能夠自如地選擇配套業務的供應商，對交貨時間、地點、性能、價格提出自己的要求。專業化的這個優勢，在房地產企業進行一體化抑或專業化的決策時，是一個不可忽略的考慮因素。

　　4、專注於核心能力的發展是房地產企業實施業務外包的根本目的

　　外包不是單純的卸包袱、降成本，本質上是要鞏固和擴張房地產企業的核心能力，以建立競爭優勢。外包明顯區別於兼並，後者聚焦於市場的外部擴張行動，如通過兼並企業來擴展市場規模，而外包有時甚至是主動地收縮公司業務與組織規模。這種向心化過程直接把所有的資源集中應用於鞏固、發展核心能力上，從而迅速地建立核心競爭優勢，避免了核心能力的漫長培育過程。另外，通過業務外包，房地產企業將其核心能力與外部市場若乾優秀企業的核心能力緊密結合，產生巨大的協同效應，使房地產公司最大限度地發揮自有資源的效率，提高對環境變化的適應能力，並向消費者奉獻出最具競爭力的房地產品。這樣，核心能力的貢獻就成為房地產企業利潤的主要來源，而業務外包則是建立核心能力的有效捷徑。

　　5、房地產業務外包具備了許多延伸效應

　　一是如並行的作業分布模式縮短了房產開發的時間。由於房地產企業把非特長的經營活動交給其他企業完成，使得房地產傳統運作方式中時間和流程上處於先後關系的有關職能和工作環節得以改變。房地產開發的各項業務活動在空間上是依次分布的，但在時間上卻可以並行。比如企業在進行房地產市場研究和產品定位決策的同時，合作伙伴可能正積極地從事動拆遷、規劃設計和施工招投標等工作。這種並行的作業模式提高了企業的反應速度，有利於房地產企業形成先動優勢，先發制人。二是如在組織結構上，實行外包的企業由於業務的精簡而變得更加精乾，中層經理傳統上的監督和協調功能被計算機網絡所取代，金字塔狀的總公司、子公司的組織結構讓位於更加靈活的對信息流有著高度應變性的扁平式結構。這種組織結構將隨著知識經濟的發展越來越具有生命力。

　　三、房地產企業實施業務外包的方式

　　1、強化公司核心能力的外包

　　房地產公司將非核心業務外包出去，而集中人力、物力、財力發展核心能力。這種核心能力主要有：戰略導向能力，即根據宏觀經濟形勢的變化和房地產業的發展趨勢，及時調整企業發展方向和組織、人纔架構，使企業獲得戰略領先地位；發現市場需求能力，要求房地產企業進一步提高市場營銷水平，包括營銷調研、目標市場營銷、營銷策略組合等；把握市場機會能力，如對房地產開發各環節的整合，對業務各外包企業的組織協調等。總之，房地產企業應具備寬廣的視野、對行業趨勢的深刻洞察和優秀的整合能力。

　　2、彌補生產能力不足的外包

　　即房地產企業將自己不擅長的業務外包交給專業公司完成，利用外部資源彌補自身能力的不足。如請銷售代理公司做樓盤銷售，就充分利用了代理公司熟悉房產區域市場、顧客積累、豐富的銷售經驗、精於談判等專業化技能。又如信息系統外包，可以克服房地產企業自身信息人纔缺乏、專業性差、管理效率低、運作成本較高的缺陷。

　　3、提高生產率的外包

　　即通過外包達到房地產開發降低成本、加快速度、提高質量的目的。一般是把房地產開發中管理和技術水平要求相對較低的業務進行外包，如動拆遷、建築施工、裝飾裝潢、綠化等。另外，輔助環節的外包也是國際上外包風潮中增長最快的部分，如專業文件服務、人力資源管理、物業維護與保安、保潔等

　　四、房地產企業實施業務外包的策略

　　房地產企業實施業務外包必須樹立全新的經營理念，與當今開放、協調發展的潮流相適應。企業要有戰略眼光、追求變革的決心和相互信任的胸懷。一是要樹立顧客是經營中心的觀念，主動分析市場需求，從用戶立場出發，整合多個伙伴企業的資源，為用戶提供最理想的解決方案，滿足客戶個性化、多樣化的房地產需求。二是克服『肥水不流外人田』的傳統競爭觀念，與合作伙伴坦誠合作，共同發展。三是樹立快速反應的競爭理念和機制。房地產急劇變化的環境對企業運行速度提出了更高的要求。房地產公司必須建立合作伙伴關系網和高度柔性的生產機制，以迅速響應市場需求的變化。在經營理念更新的前提下，房地產企業可以通過以下三個階段來實施業務外包：

　　第一階段是房地產公司的內部分析和評估。主要是確定用以外包的業務需求並制定可供實施的策略。企業必須采取主動的態度，如在制定業務外包的策略時，就要考慮如下問題：明確房地產企業的經營目標和外包業務之間的聯系；明確哪些業務領域需要外包，通過外包能為企業帶來什麼好處；並與員工進行開誠布公的溝通，取得員工的支持。

　　第二階段的任務是評估企業自身的需求，並選擇外包業務的供應商。房地產公司必須聽取內外部專家的意見，制定一份詳細闡明預期成果的文件，包括商業信譽、質量要求、交貨期、服務等級、需要解決的問題、價格以及詳盡的需求等。同時，還應當考慮會發生的變化和問題，商定處理的程序，保證業務外包健康進行，卓有成效。

　　第三階段是外包的實施和管理階段。管理人員必須具備新的思維方式，業務外包並不意味著某項工作不重要，也不是放棄責任。房地產企業要保持對外包業務性能的隨時檢測和評估，並及時與提供商保持經常溝通聯絡，使之更符合房地產企業的目標要求。