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加拿大是世界聞名的發達國家,是西方工業七國成員和經濟發展與合作組織(OECD)成員。加拿大國土面積997萬平方公裡,人口3000多萬,城市化率83%,絕大部分人口居住在與美國接壤的南部地區,是世界上平均人口密度最低的國家之一,主要城市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。加拿大擁有發達的社會福利體系,國民的初等教育和醫療服務免費,與此相適應,加拿大的稅收水平也比較高,是世界上有名的高稅收國家。
住房總量和類型1999年加拿大共有家庭1010萬戶,住房1080萬套,即一戶家庭至少有一套住房,這些住房中,56.6%是獨立或半獨立住房(sin鄄gleordetachedhouses),33.8%是高層公寓(a-partments),..6%是兩層以下的排屋(rowhouses)。如果把獨立或半獨立住房及兩層以下的排屋計算在一起,它們約佔住房總量的70%以上。形成這一現象的主要原因是加拿大幅員遼闊,人口稀少,土地資源相對豐富,土地成本較低,可以建造佔地較多的獨立或半獨立住房。
住房所有者結構加拿大住房所有者結構主要由三部分組成,即私人擁有、合作擁有和公共擁有。1999年63.8%的加拿大家庭自己擁有住房,36.2%的家庭租賃住房,在這些租賃住房中,29.2%由私人擁有,7%由各級政府或非贏利機構擁有。值得注意的是,加拿大住房所有者結構是比較穩定的,1959年加拿大住房自有率是56.1%,40年時間住房自有率只提高了7.7%,平均每年提高0.19%,說明在市場經濟條件下,住房自有化是一個長期發展過程,很難在短時間內大幅度提高。
住房對宏觀經濟的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料,而且是宏觀經濟的重要組成部分,對宏觀經濟具有舉足輕重的作用。第一,住房對經濟增長具有重要的拉動作用,這種拉動主要體現在三個方面,一是住房建設項目本身所產生的直接產出;二是住房建設項目對建材、交通、機構等其他行業所產生的間接產出;三是圍繞住房建設和住房消費的配套服務所產生的誘發產出,主要集中在住房交易、住房金融服務和住房物業管理等方面。從加拿大1946年?1999年住宅業發展情況看,住宅業佔GDP的比重在4%到7%之間,20世紀50年代到70年代較高,在6%到7%之間,最高時曾達到7.5%。
從80年代初期開始下降,目前維持在4%的水平上。說明在工業化的中前期,住宅業確實是帶動經濟增長的重要因素,而且持續的時間還比較長。第二,住房是勞動密集型產業,對創造就業具有重要作用,根據加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)專家的分析測算,目前加拿大住宅業總就業人數約為100萬人,佔加拿大總就業人數的10%左右,其中建築業約佔40%,制造業和運輸業約佔30%,貿易、金融、保險、物業管理等服務業約佔30%,即建築業每創造1個就業機會,就會為其他行業創造2.3個就業機會。第三,住房是國家和家庭經濟財富的主要組成部分,在加拿大,住房佔所有家庭財富的68%,佔國家所有財富的60%,住宅業的發展水平直接影響國家和人民的富裕程度,是人民生活水平高低的主要標志。
聯邦政府住房政策正因為住房對經濟和社會具有舉足輕重的作用,二次世界大戰後,加拿大聯邦政府對住宅業十分重視,采取多種政策措施發展住房產業,主要有:
1、直接建造住房二次世界大戰後,大量移民進入加拿大,加上大批軍人轉業退伍,住房需求急劇增加,住房短缺矛盾非常突出,成為當時加拿大的主要社會問題。為盡快解決住房短缺問題,聯邦議會重新修訂了《全國住房法》,授權聯邦政府成立CMHC,由該公司直接建造住房,向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。到20世紀60年代中期,隨著住房短缺問題的緩解,聯邦政府從住房建設領域中逐步退出,不再直接建造住房。
2.直接貸款聯邦政府從住房建設領域退出後,馬上把政策重心轉移到扶持中低收入家庭解決住房問題上,主要政策手段是通過CMHC,向建造面向中低收入家庭的社會住房(類似我國目前的經濟適用住房)提供直接貸款,這一政策一直持續到20世紀80年代後期。從80年代後期開始,由於地方政府開始重視住房問題,聯邦政府逐步削減了對社會住房的直接貸款數額,1992年聯邦政府徹底停止對社會住房的直接貸款。
3.抵押貸款擔保在20世紀50年代以前,加拿大抵押貸款的首期付款比例較高,一般為房價的30%,有的甚至高達房價的50%,購房者必須積攢一筆很大資金付首期付款,纔有資格獲得抵押貸款,這就大大降低了家庭的住房需求。為解決這個問題,1954年聯邦政府授權CMHC建立抵押貸款擔保制度,向首付款低於30%的抵押貸款提供100%的擔保,鼓勵金融機構發放低首付款的抵押貸款,以此來擴大住房需求,促進住宅業的發展。
4.抵押貸款證券化從20世紀80年代中期開始,加拿大資本市場日趨活躍,融資規模不斷擴大,為增加抵押貸款的資金供給,降低貸款機構的流動風險,1986年聯邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔保,1999年抵押貸款與住房公司所擔保的抵押貸款證券為270億加元。
從戰後五十年的總體情況看,加拿大住房體制是日趨市場化的,主要依靠市場機制進行住房的生產、交換和消費。與此同時,聯邦政府通過多種政策手段對住房市場進行了有效地乾預和管理。當住房嚴重短缺,市場未能有效增加住房供給時,聯邦政府直接介入住房建設,來迅速增加住房供給。當住房短缺問題得到緩解後,聯邦政府通過對社會住房的直接貸款,幫助、扶持低收入家庭解決住房問題,通過抵押貸款擔保,幫助中低收入家庭購房。當社會住房取得較大進展後,聯邦政府即把社會住房業務轉給省級政府。在上述政策演變過程中,市場因素不斷增加,政策乾預逐步減少,相應地,政府用於住房方面的支出也在逐步減少,1981年政府住房開支4.36億加元,1999年減少到1.36億加元。
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