新一輪的房地產『泡沫』說始於2001年12月25日，清華大學魏傑教授接受了中央電視臺的專訪，發表了題為《2002，房地產的冬天》的訪談講話。如今舊話重提，就讓我們看看房地產『泡沫』的前世今生。

　　地產無『泡沫』說

　　開發商如是說：

　　華新國際總裁盧鏗不贊成『嚴冬』的說法，因為中國房地產行業處在調整期。房地產的市場會增長，資金會增長，但結構調整也會繼續，就整個市場而言應該是春天。

　　曾經親身經歷過1992、1993年房地產泡沫的萬科董事長王石認為，中國房地產市場現在只是微熱，還沒有到過熱的程度，而且從1998年停止福利分房至今，商品房的消費者剛剛趨於成熟，大量從事房地產以外產業的實力企業也加盟其中，開發商經過十年的摸索，他們不會盲目投資，關於房地產泡沫的擔心是多餘的。

　　中房集團董事長孟曉蘇認為，中國房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期，即7至8年。處於新一輪的發展期的房地產市場已連續增長了4年，以市場容量和發展趨勢分析，如果政府能在宏觀把控上努力擴大內需，企業能夠理性開發，發展期完全可延長。

　　業內專家如是說：

　　中國房地產業協會會長楊慎、副會長顧雲昌皆認為，我國的住房制度改革實際上是一個漸進的過程。中高收入者剛剛進入個人買房年代，目前住宅需求離市場飽和還很遠，市場潛力還很大。

　　據資深專家方建國分析，與1992、1993年的房地產泡沫時相比，現在的市場化程度、政府控制土地能力、金融管理都有很大提高，而且目前消費政策也日趨完善，房地產企業逐漸走向成熟，開發品種重點在住宅商品上，沒有與市場需求脫節，因此此時『熱潮』非彼時『泡沫』。

　　從事房地產市場研究的茅巍先生指出，就一個國家而言，如果人均GDP的增長率超過人口增長率，房地產市場就會處於一種良性的消化階段，反之，就會出現一種非良性的增長，從目前中國房地產開發比較熱的大城市來看，人均GDP的增長情況較好，足以支橕房地產的發展。

　　分析師張寅認為中國目前房地產基本情況是健康的，中國房地產正在經歷一個牛市的初期，整體並沒有形成泡沫。局部的問題更多是房地產市場化進程的問題，並非金融泡沫問題。房地產企業股價沒有較之去年乃至前年出現異動和飆昇，甚至相比其他類別行業企業股價反而有些冷。

　　另有專家指出，房地產泡沫體現為價格的泡沫，價格泡沫的產生主要由於投機或者對於未來市場過於樂觀的估計而形成虛的成本。根據日本對房地產泡沫研究，實際價格和理論價格的比例達到2的時候，就是一個泡沫的臨界點或者預警點。中房指數北京部分地區計算數據表明，實際價格和理論價格在亞運村地區為1.09，八裡莊為0.94，望京為1.13，中關村為1.31，CBD為1.01，可以看到，即使數額最高的中關村地區的1.31離預警點2這個數據還相差很遠，房地產泡沫還沒有形成。

　　有『泡沫』說

　　閑置物業居不良資產之首。據國家統計局公布的『國房景氣指數』顯示，今年1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5%。空置商品房佔壓資金已超過2500億元，居各行業不良資產之首，且房地產開發投資仍繼續快速增長。

　　政策效應已經釋放完。近幾年來國內房地產業的迅速發展主要在於1998年住房制度改革帶來的政策效應，個人以較低價格獲得原有住宅產權，上市後形成的財富效應使其購買力提高。但是一旦這部分消費潛力被完全釋放，住房市場的持續消費能力能否跟上將面臨考驗。也就是說，國內房地產業泡沫的產生完全取決於1998年房改政策效應釋放的持續性。就目前的情況來看，經過5年高速發展，除了幾個特大城市之外，由房改政策效應所帶來的消費潛力基本上釋放完。而樓盤數量卻一路飆昇，看不到多少投資前景。

　　供給與需求結構失衡。從住宅供給內部結構來看，許多開發商在住宅開發上，偏重高利潤的高檔公寓、別墅開發，造成這部分高檔物業發展過快，從而造成了高檔物業的空置率遠高於普通住宅。住宅生產適當超前是合理的，但如果住宅生產結構嚴重偏離居民的住房需求結構，就難以避免住房的滯銷。

　　房價與家庭收入失衡。商品住房價格與家庭收入的比例，是市場經濟中住房市場供求形勢的指示器，也是居民支付能力的一個標志。房價收入的比值越小，買房能力越強。根據世界銀行的研究資料，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民纔能負擔得起。而在房地產市場發達的北京，這個比例高達12.4：1，導致供求結構失衡。

　　因此有專家指出，目前我國雖然並不存在全國范圍的房地產泡沫，但區域性的房地產泡沫在一定程度上已經產生。迄今為止，我國房地產行業仍然是一個朝陽產業，許多廠商紛紛進入該行業，整個行業缺乏有效的監管與宏觀調控，導致無序競爭，加上地方政府不斷變動的城市規劃和一些地方性優惠政策，又導致房地產開發的土地數量成倍上昇，地產價格也呈節節攀昇的上漲勢頭。區域性的房地產泡沫已經出現。