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近日,中國房地產業協會在北京舉辦了『為用戶服務,零缺陷管理研討會』,中房協會長楊慎提出在房地產行業推行當前國際上正在成為主流的『零缺陷管理』。楊慎說,近些年商品房的質量投訴居高不下,據中消協方面的反映,1998年商品房投訴達17600件,去年上昇至25116件,其中50%的投訴反映的是產品質量問題,另外50%的投訴涉及面積、環境及物管等多方面的問題。當前,房地產市場正處於一個新的發展時期,住宅產品市場正從毛坯房向成品房過渡,期房向現房過渡,商品房銷售已從按建築平方米買賣開始轉向按套買賣。中房協此時推出『零缺陷
管理』主要目的是從產品生產、銷售及後期服務的各管理環節上消除缺陷,以減少商品房的糾紛。
『零缺陷』是理想的目標
盡管『零缺陷管理研討會』規模不是很大,但卻集中匯聚了京城各大著名房地產開發企業的老總和房地產界的專家,這種情況在近年房地產研討會上非常少見,足見業內對『零缺陷管理』的關注程度。參會者對『零缺陷管理』的提出可謂見仁見智。
多數開發企業的老總認為,在現在的市場及政策環境條件下,『零缺陷管理』只可能是一個理想化的理念。
天鴻集團副總田佔雄、太合地產總經理李長山認為,國內商品房市場發展時間短,目前要達到『零缺陷管理』客觀上難以落實,開發企業在設計、材料、施工、市政、標准等方面都有實際問題。在設計階段,為保證資金平衡,要受到容積率和開發成本的限制;在材料選擇上,由於國內很多產品不達標,開發企業難以左右;而目前國家一級資質招牌下的施工企業用的多是素質低下、剛剛放下鋤把的農民工,施工品質自然受到影響;另外,建設階段來自市政條件方面的限制以及人們對住宅需求的不斷提高,新技術、新材料的使用,住宅標准的不斷更新都使『零缺陷管理』成為開發企業永遠追求但很難達到的目標。金都地產老總徐智認為,『零缺陷』是房企追求的理想目標,其在行業內的推廣盡管目前有一定難度,但無疑對今後企業的發展將是有益的。
目標要靠規劃來實現
華遠房地產公司總裁任志強提出,界定『零缺陷』要有法律上的標准,應該確定『零缺陷』的對象,明確所指是企業、法規,還是買家。另外,對『零缺陷』應有程度上的要求。
任志強認為,目前商品房銷售中公攤問題始終沒能解決,即使有些項目采用按套出售的方式,但套外公用面積仍存在權屬問題,目前,TOW N-H OUSE項目出售、贈送前後院、中庭花園的做法也涉及土地產權問題。他認為,在提出一個『目標』時,需要有行業規則及法律來保證目標的實現。由於目前法規落後,很多企業都在突破法規,一些不符合人的生活需求的住房出現了,技術標准也多種多樣。如今,房地產行業應該有一個符合市場及未來消費需求的行業規則作為一切行為的尺子。而這種行業規則應由房地產協會中的企業共同制訂。
是否達標誰來評判
清華大學房地產研究所副所長季如進教授認為,推行『零缺陷管理』,即便有『度量』規則,誰來評判也是個難題,因為建築本身就是一件遺憾的產品。另外,不同人追求的目標不同,設計師將建築作為藝術作品,開發商看重的是產品帶來的利潤,購房者則要求房子要實用,並且購房者也是多元化的,現實中很難做到大家公認的『零缺陷』。
季如進認為,減少糾紛最重要的是劃清、落實開發項目中包括平臺、花園等各部位的產權,將公共面積進行准確、合理分攤,並對後期物業管理要有長遠考慮。
『零缺陷管理』要靠人纔錢財
房地產策劃代理專家童淵根據其十餘年的市場經驗認為,商品房『貨不對板』多是人為錯誤所致,根源在資金和人纔上。由於目前的建設項目80%由施工單位墊資開發,管理問題尤為緊要,在選擇高水准的施工隊伍和建築、裝修材料等環節上,開發商如果能讓出部分利潤在工程管理上多下些功夫,並且在後期物業管理上肯於投入,保證及時上門維修,成本雖然高了一些,但贏得了時間和消費者的滿意度,這樣來減少缺陷和糾紛,對即將進入新一輪『洗牌時代』的企業應該是值得的。
客戶滿意度應為現實目標
今典集團董事長張寶全認為,在目前尚沒有行業規則的情況下,發展商應面對現實,還要有對理想的追求。北京土地成本高,要保證資金平衡,又要避免各種缺陷,開發企業較為現實的做法是將客戶的滿意度作為現實目標。從設計到建築施工、環境施工、交付以及後期管理等多個環節,都要考慮到買家物質與精神兩個層面的需求,在細節上多花心思,提高住宅產品生活的感覺,提高客戶的滿意度。
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