理性開發 注重經濟實用 北京TOWNHOUSE在變臉

　　從2000年底至今，曾被討論得沸沸揚揚的TOWNHOUSE隨著一棟洋房等部分項目的入住，由『概念』到現房，走過了一年的路程。由於沒有可借鑒的產品，缺少經驗，最早的這批TOWNHOUSE在設計和開發中或多或少地暴露了一些問題。但作為介於別墅和公寓之間的住宅類型，TOWNHOUSE以其低密度低層帶點田園色彩的特點吸引了北京的一批買房人。在總結最早一批TOWNHOUSE經驗的基礎上，近日，北京樓市又陸陸續續冒出了一批新的TOWNHOUSE項目，相對第一批TOWNHOUSE項目，這批新的TOWNHOUS項目開始控制總價，限制面積，講究功能，追求生活情調，與第一批TOWNHOUSE項目相比，北京今年年底出現的TOWNHOUSE項目開始變臉。

　　TOWNHOUSE是不是未來住宅發展方向

　　誰也不否認，買套上有天、下有地，前後院還有花園的TOWNHOUSE是自己的夢想。那麼，從北京住宅的規劃發展情景看，低層低密度住宅是不是未來北京住宅的發展方向？

　　國家住宅與環境工程研究中心副總工程師開彥認為，從住宅形態上來講，TOWNHOUSE介於別墅和集合住宅之間，在土地利用和居住的舒適性等方面集合了二者的優點，是一種比較可取的住宅形態，而從國際上，TOWNHOUSE也是許多發達國家中低收入水平的居民居住的主要住宅類型，從居住狀況的國際接軌看，這種住宅類型是未來北京的發展方向。

　　前北京市城市規劃研究院院長柯煥章等人也曾提出過，北京要實現住宅郊區化，發展衛星城，這種發展模式注定未來北京的衛星城，TOWNHOUSE是其主要住宅發展模式，因為郊區的地價相對便宜，容積率相對低。

　　三大問題制約北京TOWNHOUSE

　　從市場的采訪和專家的看法中可以毫無疑問地判斷，TOWNHOUSE是未來北京住宅的發展方向。但緣何從去年年底聯排別墅TOWNHOUSE開始在京出現至今，除個別項目外，TOWNHOUSE並沒有像業內預期的那樣在北京樓市掀起一股熱風？北京玉龍吉勝房地產開發公司的副總劉玉傑的看法是，『一句話，TOWNHOUSE的開發商沒有號准產品功能合理及目標客戶需求的脈。』綜合業內人士的看法，三大問題制約了目前北京TOWNHOUSE的市場發展。

　　首當其衝的是價格，總價偏高，沒有對買房人產生真正的吸引力。『TOWNHOUSE的設計，別墅的價格』是許多有意向購買TOWNHOUSE的人對目前北京TOWNHOUSE產品的評價。綜觀市場目前的TOWNHOUSE項目，總價大都在160至200萬元之間。這對消費觀念比較超前、追求個性和自然的但尚未形成相當的財富積累的白領階層來說，總價偏高。

　　第二，產品沒有足夠的吸引力，舒適度極差。流行的建築形式，基本上是小面寬，大進深——窄窄的一長條，前庭後院，不行再開個天井送個露臺。從容積率看，普遍偏高，無論是聯排還是雙拼，都像兵營似的，排得密密麻麻，基本站在前院能清楚地觀察到前面鄰居在屋內的舉動；從進深看，由於屋子進深太深，幾乎所有的房子都是細長條，不僅給人感覺不舒服，也不好使用；從花園看，由於面積小，不夠自然，不夠田園。

　　第三，交通是瓶頸。除亦莊的一棟洋房、亞運村的亞運新新家園、北五環的時代莊園外，幾乎大多數TOWNHOUSE都在五環以外。而由於目前北京的市政交通不夠發達，TOWNHOUSE又不同於別墅，TOWNHOUSE的購房者基本是將其作為第一居所，交通擋住了一批購買者。

　　北京新TOWNHOUSE開始變臉

　　早在今年上半年，就有人提出，『年底，在總結第一批TOWNHOUSE的經驗和教訓的基礎上，北京TOWNHOUSE的建設和開發將進入理性、提昇的階段。』果不其然，從今年9月至今，北京樓市開始陸陸續續冒出了一批新的TOWNHOUSE項目，相對第一批TOWNHOUSE項目，這批新的TOWNHOUS項目開始變臉：控制總價，限制面積，講究功能……開始注重經濟、適用、性價比。

　　從價格上看，近日在回龍觀文化居住大社區南面的西三旗悄然亮相的一個新項目——『寬HOUSE』首次將TOWNHOUSE主力戶型的總價從以前的150萬元至200萬元壓到了現在的100萬左右。該項目建築師出身的副總經理劉文傑告訴記者，北京新一代的TOWNHOUSE項目，開發商要解決兩個關鍵問題，一個是住得起、住得值，還有一個是住得舒適。要『住得起、住得值』就要壓低總價。『寬HOUSE』社區由美國東肯國際有限公司規劃和設計，秉承了美式住宅面積不大，注重功能分區的特點，並通過車位外置，取消挑空，合理控制戶型面積等，合理分配功能單元，將銷售面積在170至190平方米的主力戶型的總價壓到了100萬元左右，直接接軌城區旺地高層公寓的單套銷售總價。

　　而要『住得舒適』，就要改過去TOWNHOUSE產品『窄長』型為『寬亮』型，壓縮進深，增加面寬。和一棟洋房等老TOWNHOUSE項目相比，新推向市場的金地格林小鎮和『寬HOUSE』等新項目房子明顯『方正』多了。寬HOUSE增加面寬的方法很巧妙也很簡單，就是將原來豎著的TOWNHOUSE橫過來，不僅客廳的面寬達到了7.5米，主臥的面寬達到了4.5米，次臥都在3.3至3.6米之間，而且廚房、餐廳、樓梯間、主衛、露臺等全部實現了全明采光。

　　空間靈活分割在塔樓等住宅類是常見的事，但在第一批TOWNHOSE項目裡，卻很少有人做到。而這批新出來的TOWNHOUSE為了提高適用性，大多提高了產品的科技含量，做到空間分割自由。如『寬HOUSE』鋼筋混凝土大跨度剪力牆結構使『寬HOUSE』室內少梁無柱，實現了空間的自由靈活分隔組合。面積落下來，品質提上去——北京新一代經濟適用型TOWNHOUSE是否獲得市場的青睞，讓我們拭目以待。