《物業管理服務收費研討會》

　　選題策劃：北京房地產業協會、北京晚報《樓宇周刊》

　　北京房地產業協會是經北京市社會團體登記機關核准登記的非盈利性社團法人，下設物業管理專業委員會、開發建設專業委員會、中介專業委員會、評估專業委員會、拆遷等九個專業委員會。物業管理專業委員會是經北京市國土房管局、市社團辦批准的全市惟一的物業管理行業組織，行使物業管理協會職能。

　　研討會主持人：

　　北京房協常務副會長、市國土房管局副局級乾部楊雨閣

　　出席研討會的嘉賓：

　　北京市政協委員、林達集團董事長李曉林

　　北京市人大代表、中關村醫院教授呂曉霖

　　首都經貿大學教授張躍慶

　　本刊顧問、清華大學房地產研究所副所長季如進

　　北辰信誠物業公司副總經理焦克連

　　北京天岳恆房屋經營管理有限公司房產經營部主任朱麗娜

　　北京市居住小區管理辦公室房地產經濟師李蘭英

　　市國土房管局物業處處長劉剛

　　北京房協物業專業委員會主任、北京天岳恆房屋經營管理有限公司董事長王守一

　　北京房協副會長溫洪璋

　　北京房協副會長喬興國

　　北京房協秘書長朱華

　　北京晚報《樓宇周刊》主任程玲

　　普通居住小區物業收費主要問題

　　目前收費問題出現糾紛最多的是在普通居住小區。據調查，存在的問題有：

　　存在亂收費現象，收費沒有明細，隨意增加收費項目，無人監督、管理、審批，秩序混亂。

　　一些沒有達到城市建設規劃標准，配套設施不齊全，不具有一定規模的居住區、居住小區或建築組團仍收繳物業管理服務費。

　　收費與服務脫節，收了費服務跟不上或者收不上費服務加水分。

　　非理性維權現象嚴重。業主及非業主使用人市場觀念淡薄，不履行合同付費，業主委員會不協助物業管理企業收繳物業管理費。

　　開發商、拆遷公司、建築單位遺留問題較多，業主及非業主使用人不滿意拒付物業管理服務費。

　　物業管理企業收不上或欠收物業管理服務費，造成資金短缺，無法運營，嚴重影響物業共用設備、設施的維護保養。

　　隨著北京房地產市場的發展，物業管理服務收費、特別是普通居住小區物業管理服務收費的問題已成為廣大居民和各界人士關心的問題。收繳物業管理服務費牽扯到多方面的經濟利益，既關系到廣大居民生活的改善，又關系到社會的安定和物業管理企業的發展運行。為規范收費行為，為政府研究決策此項工作提供參考的意見和建議，北京房地產業協會與北京晚報《樓宇周刊》9月25日聯合舉辦了《物業管理服務收費研討會》。

　　物業管理科學化建立新模式

　　李曉林：究竟應該收多少錢合適？物業公司是根據它的成本加上利潤來收費的。老百姓的收入有限，對付出的這部分錢一定要問問價格、問問質量。我想收費總有個底線，成本是底線。物業公司提供的產品就是服務，這個產品是有價值的。我覺得物業管理應該科學化一些，物業公司是商業行為，必然得有一套商業模式，標准的模式。我想在東、南、西、北四個城區各弄一個模式；再一個是根據消費結構設計幾個模式，後面的物業公司好跟著它做。根據現在北京市的情況，階梯消費結構和階梯消費水平差異很大，我想能不能在標准上下點工夫，一定要細化標准，什麼樣的收費和什麼樣的標准配套。目前物業管理的標准細化程度還不夠。

　　物業費應按質論價價格要透明

　　焦克連：管理的成本和管理預算一定要科學、合理和准確。科學就是得符合實際，必須經過各方面，包括統計局、物價局及專家們搞出一個科學合理、按照不同等級確定的價格，這就是市場價。還要科學合理地確定物業管理服務收費成本構成的比例，這個成本構成的比例應該有個限定。據我了解，有的物業管理企業人工成本過大，這樣必然擠佔了其他的服務、其他的費用，結果應該支出的不支出了。所以在這個問題上一定要綜合考慮一下。價格構造———人工費、材料費、能源費等等是由各方面構成的，這個價格要透明，要讓物業管理企業清楚，同時讓業主知道我掏這個錢乾什麼用了。透明、公開，我認為是減少矛盾與問題的一個重要方面。

　　張躍慶：收費的原則我認為必須根據市場經濟來定。要通過所提供的商品的質和量來確定。而數量要考慮居民的收入水平、住房面積和住房檔次幾個因素。同時，還要從物業管理公司方面來考慮。

　　李蘭英：我認為居住小區物業管理的收費標准質價應該統一，這個原則要對服務的范圍和標准更加細化。我覺得現在的物業管理市場存在這樣的情況，就是買賣雙方對服務的具體范圍和具體的標准都不太清楚，界定不明晰。

　　引入競爭機制完善招投標

　　呂曉霖：促使物業企業市場競爭機制的形成，我覺得非常重要，加快培育物業管理市場，促使企業素質的提高，第一是要改變由行政安排和房地產商自行組建物業企業的做法，使用市場競爭的方式產生物業企業，並在政策上給予一定的扶持，對現有的物業公司要逐步做到與房地產行政部門及房地產商分離。

　　要推廣和完善物業企業聘用和招投標的辦法。我想要把更多的物業項目和物業企業推向市場，促使市場雙向選擇，業主和物業企業共同商量，形成一種競爭機制，實現企業由行政管理型向經濟型的轉變。同時，要實行市場的准入機制、准入制度，加強物業企業的資質認證，防止不合格的企業在市場上充數。

　　張躍慶：加強市場化就是要完善物業管理市場，把物業管理納入市場運行的軌道，這就涉及到管這個小區的物業管理公司是開發商指定，還是政府指定？這需要招標與投標。

　　季如進：撒開的時候必須要引入競爭機制，一競爭費用就下降。因為我們國家是開發在前，物業管理在後；物業管理的推進在前，規范化在後，歷史遺留了這些問題，不能怨政府，也不能怨老百姓。同時，要規模化經營。要用政策，要用價格引導物業公司規模化經營。現在北京有這樣的小區，一個小區這個部委買了幾棟樓，那個部委買了幾棟樓，然後他們在後勤上分流改革，結果這個部委成立一個物業公司管後勤，然後在裡面搞園中園，無形中加大了費用。

　　李蘭英：要體現質價相符、公平競爭原則。比如按照招投標辦法選定的管理企業，應該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現服務的競爭性。第二，從業主委員會的角度也應該有一個協商的幅度，這樣比較公平合理，也符合這個行業的發展需要。

　　政府要乾預物業收費

　　焦克連：關於普通居住小區物業管理收費問題，政府宏觀調控就目前來說不能減少，還必須存在，不管是指令性還是指導性，都應該存在，原因由於目前物業管理市場還不成熟，人們的消費意識、物業管理公司的服務意識還有欠缺，必須還要有政府出面乾預、指導、組織協調。

　　政府有關部門應該把重點放在解決好收費的合理性與繳費的約束性上。現在人們越來越重視維權意識，這是很好的意識，能夠促進和提高物業管理水平，但是有個別業主惡意欠費，物業公司跟他打官司又打不起，打一個官司要一年、半年甚至兩年的時間。他不交費，實際上是侵佔了其他業主的權益，他也照樣坐電梯，也照樣享受一種服務。屬於惡意欠費的要有不同的形式去處理，比如法院要有一種相應程序，不要那麼復雜，就看合同。再一個是不是通過管委會等去處理，管委會應該有對少數人進行曝光的權利。

　　張躍慶：按照市場方式，業主委員會選擇物業管理公司，選擇過程中有招標、投標一系列的具體措施，就可能有服務標准、服務收費的問題。政府必須有一個指導價，我覺得物業管理市場政府不乾預是不行的。

　　建立明示制度

　　李曉林：能不能在發展商申請建這個房子、建這個小區的時候，同時申請物業管理的收費標准？因為我們發展商建這個項目時要蓋60多個章，辦各種手續，在竣工之前是不是再加一個章，就是物業驗收的條件章。

　　李蘭英：我覺得在售房之前應該向業主明細物業管理的服務內容和收費標准。現在物業管理糾紛比較多，主要集中在入住階段。買房的時候買房人很重視房屋本身的價格，對物業管理的問題往往覺得等到入住以後再說，就為物業管理糾紛埋下了隱患，所以現在應該先建立一種民事制度，就是說開發企業在賣房以前，在辦理物業許可證之前應該制定一個公約，購房人在簽訂買賣合同時就簽署物業管理公約，等到了入住階段就不能再選擇了。通過物業管理公約制度建立明示，在前期盡量減少物業管理的糾紛。

　　住房是消費須轉變觀念

　　張躍慶：住房是消費，我覺得消費者目前對此認識程度還很差，比如說買汽車需要交各種費。但是在住房上，一般居民認為花一筆錢買到房就算完了，而實際上買完房以後在消費過程中還要由各個方面提供一系列的服務，這個服務是需要付費的，我覺得這個思想宣傳得不夠。

　　季如進：在整個人生50年、600個月中，住房消費總的含量裡，物業管理費在國外至少和房價持平。

　　朱麗娜：我公司所管轄范圍內的住戶大部分是享受福利分房的居民，他們長期居住在無償提供服務的環境之中，公房出售至今，大部分購房人還沒有真正從思想上、觀念上轉變過來。隨著維權意識的增強，住戶對房屋管理單位所提供的服務標准要求越來越高，造成各項費用收取難度較大，所提供的服務和實際收取的費用不成正比。

　　劉剛：現在思想上存在著5個誤區。第一個是消費觀念的問題。過去不交費，現在要交費了，這個觀念廣大群眾轉變得非常快。我覺得現在消費觀念上存在著法制觀念缺乏的問題。大量投訴所反映的問題實際上完全可以靠合同解決，特別是有關物業管理服務的糾紛。我們現在需要的是法律意識的提高，誠信的提高。

　　第二個誤區是，很多業主覺得一交費，物業公司的服務水平就應很高。其實物業管理行業是一個低技術、勞動密集型產業，需要企業的培訓，從各方面提高。我們強調的是質價相符，交多少錢，辦多少事兒。

　　第三個誤區就是好像物業公司什麼都管。物業管理不是全方位的，不要把對整個社會的管理全部壓到物業管理企業那兒，要一個企業承擔整個社會的管理不公平，交費讓他承擔這麼大的責任也不合適。物業管理企業的服務是有邊界的。

　　第四個是市場化後頭有兩個問題，第一個是價值規律的問題，我們講競爭，招投標的競爭、企業的競爭不是無序的，是有序的，是按照價值規律完成的；第二是按照法制來完成的，靠合約、靠合同。從北京目前的情況來看政府還需要有一些引導。

　　第五個誤區是我們強調業主自治，並不是說這個小區裡業主說了算，而是強調在物業管理當中業主委員會起到一個代表全體業主和發展商，和物業公司簽訂協議的這麼一個過程，是監督物業管理公司服務的。這五個誤區困擾著物業管理產業的發展。

　　楊雨閣：物業管理服務收費問題是老百姓關心的熱點問題。而一些信譽較好，有一定規模、想做大做強的企業更希望這個市場逐步規范化。目前北京的市場還不夠規范，既存在服務收費質價不相符，甚至亂收費的問題，也存在著收費難的問題。所以培育規范物業管理市場是當務之急。另外，物業管理應當規模經營，企業應當自律。希望大家共同扶持物業管理企業的發展。