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地產競爭有說是人纔的競爭,有說是管理的競爭,歸根到底都是資本的競爭。各類經濟板塊中,房地產以其充沛的活力和良好的前景吸引著眾多目光,形成一股股金色的漩渦。不過,炫目的金色既撩人又刺目,在資本的對接和博弈當中,參與者苦辣酸甜難以盡述。不久前的地產10年論壇上,地產重量級人物、本刊顧問王石、馮侖和經濟學家王巍、劉曉光對公眾披露了『玩』資本的真切感受。
資本不可能是雪中送炭
王巍:資本對於地產,對任何一個行業它只能是錦上添花,不太可能雪中送炭。我覺得中國住宅產業正在形成過程當中,過去主要兩大類在主導著市場,一類是政府通過一些特權的分配來決定這個產業的起伏;另一類是企業利用技巧,利用金融手段,在政府控制弱的領域獲得自己的空間,或者與政府通過交易的談判獲得自己的空間。今天隨著住宅市場開始進入市場化,土地公開拍賣,過去的巧取豪奪很難繼續獲得優勢。現在的第三類市場從我個人來說,還是願意在公開場合宣傳王石,類似萬科這種以管理為優勢的公司。這樣一種隊伍或者機構重視管理,重視經驗的累計,其實做對做錯沒有太大關系,最主要是能不能系統的、自覺的去設計和整理,這種管理和經驗得到細化的機構在新的住宅領域中已經受到資本市場熱切關注。
傍大款小心被巨人踩死
馮侖:傍大款全中國有兩種說法,一種是企業家的說法,與巨人同行,問題是容易被巨人甩掉,或者巨人的大象腿一挪踩死你;另外有一個民間說法,就是吃大款、喝大款、傍大款、消滅大款,最後自己成為大款,所以我們在尋找項目合作時,首先不能盲目選擇一個巨人,要看他適合不適合你,能走多遠,第二是動機不純,老想消滅人家,這也是錯誤的。我感覺商務合作,最重要的是建立一個價值觀的交流,做事方法、文化上比較認同之後合作,對方帶給我們主要的不是資本上簡單的一個增加,還有很多做事的細節上的互相幫助,包括理財方面,包括項目管理方面等。總之我覺得,傍大款不能盲目,一定要注意它的價值觀是否和你的能夠吻合。
王石:剛纔王巍先生用比較極端的例子講巧取豪奪,這個不僅僅是我們市場中的一個現象,即使現在就是一些比較有財力的、大的國際上知名的品牌到中國來擺的架勢也是豪奪,利用知名度就可以拿到市場,這對我們的民營企業來講面臨一個選擇,傍一個巨人確實有很大的風險。
傍大款要花成本
馮侖:傍大款也要付出代價,就像一個聰明的農村媳婦兒一樣,在村裡找一個生產隊長的兒子過日子,成本是低,晚上也不用多少水洗澡,白天也不用抹口紅,但是一旦要嫁到城裡跟城裡人過日子,水的消費量就要大,口紅也要,一年四季還得置備服裝,要不然跟城裡人沒法過。所以說既然傍大款就要收拾乾淨,收拾乾淨就得比村裡多花錢。我們跟香港置地光做星城國際中介服務就花了5千萬元,比如建一個高層塔樓,他要有結構顧問、基建顧問,結果光請一大堆人花了5千萬元,這就相當於嫁給城裡人的洗澡錢,化妝錢,所以我覺得傍大款要付出成本。
王巍:企業無論是合並還是合作,就像找對象一樣,有很多東西需要理性分析,但是很重要的也是緣分。有很多漂亮女孩鮮花插在牛糞上,她就喜歡這個牛糞。
一年前和馮總談到一個觀點,中國企業和外國企業的市場文化的區別。國際企業間的行為是一個交易行為,是一個交易文化,不是靠個性,是靠一種基本的原則,基本的商業文化,而中國企業往往是勾兌文化,是完全個性化的,任何情況下都可能與時俱進,不斷變化。這個勾兌文化和交易文化使我們企業要在兩個文化中有過渡,要注意談判的時候不能單靠感覺,首先看機制,利益點說清楚,形成這種契約之後,我們即使有不共戴天之仇也要把這個事兒做完互相再捅刀子,因為這個是交易原則。
境內資本好進麻煩多
劉曉光:外資和內資比較而言,內資好進,但有許多麻煩,像現在很多官司都是控制權的問題。咱們國內企業很多都是農民對農民,誰也不相信誰,都害怕,都想互相控制,國外企業沒有這個問題,國外資本找我們主要有三類,一類像摩根、通用這樣的大集團,低價買現成的樓打包再賣出去;第二個是買債券;第三類像亞洲的開發商,包括韓國、日本,賣完就跑。歐洲的開發商現在都是試驗,規模很小,所以大舉進軍中國地產的機會還沒有到,真正進入的不是太多。
運營商公私有別
馮侖:國外所謂運營商相當於項目管理公司,基本上是以公共工程和政府項目為主要客戶,比如修國家大戲院,政府控制預算,你保質保量把鑰匙交給我,這樣政府對公建的投資就可以得到非常好的控制。在國外是沒有這樣的以私人公司為客戶的,所謂項目管理公司,在中國目前我覺得所謂運營商,類似大項目或是項目管理公司,但是我認為,這個市場不會太大,做一段就會萎縮掉,因為私人有了債券股票,有了類似中城房網的管理公司,就不一定找運營商。因此,我贊同在中國大力發展以政府公共工程為目標的項目管理公司,這樣有利於政府的公共建設更加節省,比如奧運場館等,而對於私人這部分不用太熱。
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